旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系 旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案-預(yù)覽頁
【正文】 勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，旅游資源是不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)，也不允許流通。而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程。以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰地把握投資運(yùn)作思路。 營(yíng)銷杠桿：造勢(shì)炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營(yíng)銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長(zhǎng)，一方面改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，另一方面，給銀行融資、土地價(jià)值提升、投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù) 。 產(chǎn)業(yè)整合理念：泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。研究旅游項(xiàng)目開發(fā)的模式與流程，是為了從一開始，就較好的把握項(xiàng)目的核心。文化和人性化的創(chuàng)新提升，成為旅游發(fā)展的主要方向。資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期： 9502 年，全面開發(fā)觀賞型旅游產(chǎn)品，開始引進(jìn)并開發(fā)游樂休閑產(chǎn)品 。按開發(fā)投入時(shí)序劃分為三種模式：滾動(dòng)開發(fā)模式、分期開發(fā)模式、一次性完成開發(fā)模式 。 8 項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程 根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可 以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。 投資決策：投資決策的過程，最重要的是對(duì)旅游資源及項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個(gè)方面。開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 產(chǎn)品策劃 (項(xiàng)目設(shè)計(jì) )及項(xiàng)目運(yùn)作策劃：項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)：產(chǎn)品策劃完 成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā) 展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)該包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。 政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)：通過政府的各項(xiàng)審批非常重要。建設(shè)土地的招、拍、掛與征用 。 資金運(yùn)作與招商引資：項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。 開業(yè)運(yùn)作：項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距 。需要建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動(dòng)促銷等等 。 游憩方式設(shè)計(jì)，是觀賞與游樂的方式設(shè)計(jì)，包括觀賞方式與觀賞線路、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容、故事編撰與情境化場(chǎng)景布置、體驗(yàn)?zāi)Ｊ?、特色餐飲、特色住宿、特色紀(jì)念品等等的設(shè)計(jì)。這四類完全不同的思維過程，在同一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中交織展開，互補(bǔ)互聯(lián)，最后，通過整合，形成一體化的內(nèi) 容。創(chuàng)意與整合的過程，是一個(gè)非常艱難的過程，一旦突破，項(xiàng)目就有了靈魂，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù) 性工作就比較好做了。追求獨(dú)創(chuàng)奇異，形成獨(dú)特性賣點(diǎn) 。以投資商 13 和銀行為導(dǎo)向，包裝產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)融資 。 本體價(jià)值評(píng)價(jià)與挖掘：第一，景觀觀賞價(jià)值 。第五，康療價(jià)值 。第三，基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評(píng)價(jià) 。 市場(chǎng)調(diào)研 要把握好市場(chǎng)，需要從五個(gè)方面進(jìn)行深度研究與策劃：市場(chǎng)調(diào)研、旅游市場(chǎng)總體把握，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)應(yīng)于目標(biāo)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品創(chuàng)造 (創(chuàng)意策劃與游憩方式設(shè)計(jì)，游線設(shè)計(jì) )，市場(chǎng)核算與運(yùn)作策劃 (收入模式設(shè)計(jì)，營(yíng)銷策劃，市場(chǎng)效果判斷，效益估算等 )。 目標(biāo)定位：項(xiàng)目獨(dú)特吸引力提升到何種程度，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基矗這對(duì)策劃人在資源挖掘、市場(chǎng)開發(fā)、創(chuàng)意突破、產(chǎn)品整合方面，提出了挑戰(zhàn)。按照細(xì)分結(jié)構(gòu)，形成重要性、營(yíng)銷時(shí)序、區(qū)域劃分、類別劃分四維構(gòu)造的綜合形態(tài)。以住為主，餐飲娛樂輔助的結(jié)構(gòu) (大多數(shù)度假村的模式 )。是開發(fā)中輕重緩急、先 15 后時(shí)序、結(jié)構(gòu)配合、投資分配等重大問題的綱領(lǐng)與方針。第二，是解決游憩模式，即解決 “玩法 ”，尋找用什么玩法來統(tǒng)領(lǐng)旅游資源的模式，把旅游資 源轉(zhuǎn)化成一種玩的方式。因此，綜合相關(guān)要素，進(jìn)行合理布局，形成最佳的空 16 間結(jié)構(gòu)關(guān)系與游憩路線，是旅游策劃、規(guī)劃的共同任務(wù)。開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃，一般涉及到以下八個(gè)方面： 1)經(jīng)營(yíng)權(quán)及相關(guān)合同談判與簽訂 。5)工程招標(biāo)與投資建設(shè) 。
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