【正文】 04040 334747 24 13947 指標名稱 總戶數（戶） 總人口（人） 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總人口的 %和%；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總人口的 11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數量相當，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。 2020年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796元，比 2020年增加 890元，增長%，扣 除價格因素，實際增長 13%；城市居民人均消費性支出 6970 元，比上年增加 521 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。而設備用品及服務、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998 年的 %、 %、 %、 %上升為%、 %、 %、 %。 表 2020 年南寧市居民家庭居住情況 指標名稱 調查戶數（戶） 家庭常住人口數（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810 平方米 16 68 1012 平方米 25 79 1214 平方米 32 102 14 平方米以上 114 318 按房屋產權分 公房 30 95 租賃私房 1 5 指標名稱 調查戶數（戶） 家庭常住人口數（人） 自有房 99 297 部分產權的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求 的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。南寧市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大 力提倡，市民的文明素質和城市的文明程度得以不斷提高。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣 東話在語調上還是有些區(qū)別。 政策與法律因素 國家及南寧市房地產相關政策法規(guī) 2020－ 2020年 6月房地產法律法規(guī)對房地產的影響 2020 年 2月 25 日建設部下發(fā)了《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》，目的為加強對房地產開發(fā)項目的管理，確保工程質量，保護購房者的利益。 2020年 8月 1日國土資源部下發(fā)了《關于進一步規(guī)范建設用地審查報批工作有關的通知》，目的為規(guī)范建設用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設用地審查報批質量效率，為經濟建設必須用地提供保障。 2020年 11 月 17日由建設部、國家計委推出《經濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從 2020 年 1 月 1日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導價，及搬遷補助和停產停業(yè)補償指導價。 1 2020 年 6 月 21日，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。 辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米 12 元，二類地段每月每平方米 11元，三類地段每月每平方米 10 元，四類地段每月每平方米 9元，五、六類地段每月每平方米 8元。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為南寧市房地產業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。總體規(guī)劃到 2020年城市面積從 72平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150萬人，把南寧逐步建成具有南國風光、民族特色的現代化城市。 今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 ? 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便 利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。 ? 政府適度支持措施 政府支持項目 的規(guī)劃及調整，是項目啟動的基礎。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標市場的確定 南寧房地產市場現狀是：市場運行呈上升趨勢，產品銷售形勢良好， 2020年 16月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由 2020元 /平方米開盤，隨著產品功能的逐步完善回歸至 2300 元 /平方米，至現房走向 2500 元 /平方米或以上。 1． 5。但是，現實是居民收入偏低和經濟不發(fā)達，再加上目前市場供應的產品大多數是中高檔產品，居民的收入無法追上，造成大多數居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。 南寧市房地產市場分析 南寧市房地產市場發(fā)展描述 南寧市房地產市場， 1995 年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當年商品房實際銷售面積 24萬平方米，銷售金額 。同年 7月，二級市場正式啟動，有 1447套、面積 萬平方米的二手成交量。從而邁上市場發(fā) 展的第三個臺階。經過市場調研究，目前已開工的別墅項目總體供應不低于 3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 2020套。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 52020 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據房產局統(tǒng)計資料表明， 2020年辦公樓成交面積 58283平方米，比上年同期增長 %。但隨著市場經濟的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經濟繁榮與發(fā)展的必然。 2020年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產市場的發(fā)展成熟，一些經濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產企業(yè)將被淘汰出局。 住宅小區(qū)呈現郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化 綜觀南寧房地產市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。隨著城市建設步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導向。房地產市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 2020年 7 月正式啟動以后，當年就成交 1447套，成交面積 ，到 2020 年成交量番一番，達 2830 套，成交面積 25 萬平方米，進入 2020年成交量迅速上升至 4077套，成交面積 39萬平方米。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超 300套的業(yè)績、江南新興苑首期 550多套，月均成交 180多套、文華園出現脫銷等現象；高檔 住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。舊城改造的加快，帶動相關物業(yè)價值升值。 南寧 2020 年經濟運行全面提速， 2020 年 2月的政府工作報告指出，南寧 2020年國內生產總值達 356億元，比上年同期增長 %，達到預期目的，其中第一產業(yè)增長 %，第二產業(yè)增長 %，第三產業(yè)增長 %。綜合以上數據可知：住宅投資額占全市房地產開發(fā)投資額的比重為 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。 小戶型市場受到消費者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園 居家、辦公亦可，一經推出 市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務公寓也得以市場的認可?；仡欉^去，翻翻 以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標準說明書，說明書內容就有一條，裝修標準為毛坯房。全裝修有幾大好處，表現在： 裝修質量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負責 ，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現象發(fā)生； 不會損害房屋結構； 住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾； 開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低； 可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質量，會嚴格審查裝修企業(yè)的資格； 現代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇； 減少室內空氣的污染，利于保證室內空氣質量。 就推盤個數而言，東部新城區(qū)依然保持著“領頭”的地位，總共投放 843次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現出強勁的態(tài)勢，分別投放 272次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市 場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產廣告先河。 從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點。但從其開發(fā)商的實力來說，并不屬于南寧具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。 透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進一步加劇。 興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。 價格分析 新城區(qū)：長湖路上各項目均價集中在 25502650元 /平方米之間，似銘湖經典之類的項目則憑 3000米長廊的南湖優(yōu)勢，均價在 3500元 /平方米與 4500元 /平方米的高價位上，而鳳嶺一帶項目則憑借政府對其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)的優(yōu)勢，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價在 4700 元 /平方米以上，花園洋房和商品房在 3000 元 /平方米以上，且以純住宅為主 興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主的單位商住樓，其銷售均價最低為 2100 元 /平方米，最高為 3500元 /平方米。 城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項目為主，其價格略比江南區(qū)的房價偏高，但其仍然建造的是中低檔次的住宅樓，最低均價為 1850元 /平方米，最高均價為 2100 元 /平方米。 競爭加劇，門檻提高 由于政府對房地產開發(fā)的控制越來越嚴格，南寧對房地產開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標形式轉變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。如馬來西亞的東方集團投資 50%股份，開發(fā)占地約 20公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地 56 畝，總建筑面積 。這種狀況在2020 年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現。 品牌意識日趨強烈 南寧房地產經過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產企業(yè)近 360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應量是一個驚人的數字?？梢灶A見， 2020年別墅產品的出現是 2020 年別墅產品市場激烈競爭的前奏。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢。 由以上分析可以看出，南寧市房地產市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調控手段、力度加強；房地產開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應量增大，住宅產品結構日趨合理；房地產開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐步加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒。水晶城、金湖灣、和實翠堤灣、金朝陽等樓盤。 低檔次住宅均價： 2020元 /㎡ 以下。 2020年南寧市對市政建設投入達 50 億元以上，比 2020年增加 1 倍， 2020年將超過 60 億元以上。 從市場結構看：高檔市場供應量過剩，中低檔市場需求不足。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風險，影響住宅產業(yè)化發(fā)展。 ④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標客戶群體。 小高層住宅產品均價在 2450—— 3100 元 /㎡ ，其中均價 2550—— 2700元 /㎡ 居多，市場比較接受的均價為 2450—— 2600元 /㎡ 。 戶型 多層、小高層住宅產品戶型仍然是以三