【正文】 摩托車市場建成后將形成大型室內(nèi)場地作為市場用地，集中全市所有的摩托車、電動車交易業(yè)務(wù)；還可以為國內(nèi)主要車型提供特約維修站。 機(jī)會分析（ O） （ 1） 國家政策的機(jī)遇 國家對 “ 三農(nóng) ” 工作的政策支持，已經(jīng)進(jìn)入到了制度化、規(guī)范化 和法制化軌道，如家電下鄉(xiāng)、汽車、摩托車、農(nóng)機(jī)具等購置補(bǔ)貼。隨著國家購車補(bǔ)貼政策的出臺，摩托車消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，漢川地區(qū)居民的摩托車、電動車消費(fèi)潛力將進(jìn)一步得到釋放。 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 區(qū)位優(yōu)勢 先發(fā)優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 技術(shù)優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足 土地資源不足 產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 機(jī)會（ Opportunities） 威脅（ Threats） 國家政策支持 摩托車市場的快速增長 居民消費(fèi)能力提高 尚未形成大型摩托車交易市場 競爭者的威脅 圖 41 漢川摩托車市場的 SWOT 分析 綜合以上的“ SWOT 分析”，可見漢川摩托車交易市場面臨很多優(yōu)勢，也面臨一些問題，只要把握住優(yōu)勢、克服困難、發(fā)掘潛力、主動調(diào)整，漢川的摩托車銷售市場就能做到布局合理、快速發(fā)展。該處地勢平坦，地形開闊，地質(zhì)條件良好，適宜于該項目建設(shè)。海撥多在 22— 26 米之間，最高為 203 米，最低為 米。 年平均氣溫： ℃；極端最高氣溫 ℃、最低 14 .3℃； 平均 日照為 小時； 年平均降水量 ；最大降雨量 ； 無霜期 230 天。 五、公用設(shè)施社會依托條件 郵電通訊設(shè)施齊全。 2020 年，全市供電總量 3. 58 億度，是 1978 年的 倍。該處交通便利。因此，在本方案設(shè)計的過程中，有必要注入更多的歷史、文化、地理、社會等領(lǐng)域的內(nèi)涵，有必要為提升商業(yè)區(qū)的綜合品質(zhì)全面搭建起物質(zhì)性的基礎(chǔ)和平臺，以及在空間結(jié)構(gòu)、景觀組織等方面創(chuàng)造全方位的物質(zhì)條件。本項目理應(yīng)是一個功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。建筑物的防火等級為二級，各構(gòu)件的耐火極限均按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 執(zhí)行。根據(jù)98ZJ4012548，一層所有窗均設(shè)防護(hù)網(wǎng)。墻身防潮層設(shè)于室內(nèi)地面以下 60mm 處，做法為 20mm 厚 1： 2 水泥砂漿內(nèi)加 6%復(fù)合無機(jī)鹽防水劑。廚房、衛(wèi)生間及陽臺地面均設(shè) %坡度坡向地漏。所有管線應(yīng)預(yù)留洞口，避免事后打鑿，影響質(zhì)量，管線安裝完畢后邊縫應(yīng)封實。接地電阻不大于4 歐姆，共同接地裝置時接地電阻不大于 1 歐姆。 電力電訊方案 納入摩托車市場總體方案供電設(shè)施。 項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 1 總 用地面積 ㎡ 9763 畝 2 凈用地面積 ㎡ 8514 3 建筑占地面積 ㎡ 3710 4 總建筑面積 ㎡ 17229 5 容積率 6 建筑密度 % 43 7 綠地率 % 30 第七章 工程節(jié)能節(jié)水措施 第一節(jié) 節(jié)能措施 一、設(shè)計依據(jù) 依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性報告增補(bǔ)節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計資源 [1992」1959 號）有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報告節(jié)能篇（章，設(shè)計依據(jù)如下 : 《中華人民共和國節(jié)約 能源法》 《民用建設(shè)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JFJ2695) 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693) 《工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》（ GB5025487) 《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DB42/3012020) 二、節(jié)能措施 為合理利用并節(jié)約能源，該項目采取以下措施： 在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。 建筑物 1— 4 層（和綜合樓）的外窗及陽臺門的氣密性等級， 不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB 7107 規(guī)定的Ⅲ級。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。 提高生活用水回收率和重復(fù)利用率。 C、建筑垃圾 周圍環(huán)境簡況 摩托車市場建設(shè)項目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。 應(yīng)采取的防治污染措施 （ 1）噪音 施工過程的噪聲主要是推土機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、電鋸等，應(yīng)加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的日常維護(hù)和 正常使用。 （ 3）廢水 A 建筑廢水：施工過程中的砂石洗滌水為外排污水的主要來源，在排入城市污水管網(wǎng)前設(shè)置沉砂池，初步處理后外排。嚴(yán)格按相關(guān)防治措施落實到位。 各類工種作業(yè)人員必須具備 相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格才能上崗。 二、消防設(shè)施 設(shè)計依據(jù) :《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016— 2020 消防設(shè)計 設(shè)計依據(jù)：該項目室外消防用水量 20 人／ S，室內(nèi)消防用水量為10 人／ S。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定） 第十章 組織機(jī)構(gòu)及實施進(jìn)度 一、項目組織機(jī)構(gòu) 由項目單位自行組織。具體見下表： 序號 項目進(jìn)度 項目內(nèi)容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 前期準(zhǔn)備工作 2 工程招標(biāo) 3 設(shè)備安裝工程 4 配套設(shè)施 5 其他 6 竣工驗收 摩托車市場建設(shè)項目招標(biāo)基本情況表 內(nèi) 容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織 形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo) 方式 招標(biāo)估算金額（萬元） 備 注 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建安工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ 重要材料 其他 情況說明： 建設(shè)單位蓋章 2020 年 9 月 第十二章 工程投資估算 一、工程投資概況 摩托車市場建設(shè)項目規(guī)劃建設(shè) 60 棟商業(yè)門面和 1 棟綜合樓樓。 四、估算價格取定 材料價按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價格計算。 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 金額 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計、可研費(fèi) 10 2 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 4 3 道路費(fèi) 0 4 供水費(fèi) 3 5 供電費(fèi) 4 6 土地平整費(fèi) 5 合計 26 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)合計 49 萬元。具體見《項目投入資金估算匯總表》 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元 序號 項目名稱 投資額 占總投資 的 % 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 26 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 49 建筑安裝工程費(fèi) 1120 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 開發(fā)間接費(fèi) 0 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 0 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 24 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 0 3 項目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營資產(chǎn)投資 0 % 形成：房屋、建筑物 0 % 機(jī)器設(shè)備 0 % 無形資產(chǎn) 0 % 遞延資產(chǎn) 0 % 經(jīng)營資金 0 % 銷售費(fèi)用計提比率 % 管理費(fèi)用計提比率 % 不可預(yù)見計提比率 % 房屋開發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率 % 八、資金籌措 本項目投資的資金來源全部由建設(shè)單位自籌。 （ 4）根據(jù)項目開發(fā)方案，計算期定為 12 年 ,第一年出租率按 80%計 ，以后年度按 100%。 三、財務(wù)評價 （ 1）本項目在經(jīng)營年 每年 可實現(xiàn)租賃收入（租金參考漢川現(xiàn)行的商業(yè)門面估算） 店面租賃收入： 60 間 5 萬 /年 =300 萬元（出租率 100%） 倉儲租賃收入： 20 間 1 萬 /年 =20 元 交易樓租賃收入： 100 萬元 收入合計： 420 萬元 （ 2）經(jīng)營稅金（ 萬元） 營業(yè)稅： 360 萬元 5%=21 萬元 城市建設(shè)稅： 21 萬元 7%= 萬元 教育費(fèi)附加稅： 21 萬元 3%= 萬元 房產(chǎn)稅： 420 萬元 12%= 萬元（收入的 12%計提） （ 3）經(jīng)營成本 本項開發(fā)目標(biāo)是商品房鋪面，并全部對外出租，需進(jìn)行經(jīng)營總成本計算。 維修費(fèi)： 1120 萬元 %= 萬元 （按房屋造價的 %估算） 固定資產(chǎn)折舊： 1120（ 14%） /30 年 = 萬元（按折舊年限 30 年，殘值率 4%估算） 經(jīng)營管理費(fèi)用： 420 萬元 3%= 萬元（按收入的 3%估算） 綜上所述，本項目年總成本為 萬元，經(jīng)營成本（不含折舊與攤銷）為 萬元。 五、 不確定性分析 （ 敏感性分析 ） 影響該項目成敗的主要敏感因素有出租價格、出租率、建安成本和總投資?，F(xiàn)分別對這兩方面因素增減 5%來計算項目的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項目的抗風(fēng)險能力。因此，在政策性風(fēng)險方面，該項目面臨的政策性風(fēng)險極少。只有這樣才能在的商業(yè)物業(yè)租賃市場中樹立自己的品牌。 （ 3）完善經(jīng)營管理 第十四章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié) 論 本可行性研究報告通過對開發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設(shè)條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財務(wù)效益、社會和環(huán)境效益及招標(biāo)方案等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析和論證，對本項目實施的技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論： 第一、漢川摩托車市場項目的開發(fā)，擬征地 畝 ，新建綜合性的摩托車、電動車、零部件、維修服務(wù)、倉儲物流、產(chǎn)品展示等為一體的摩托車市場，包括店面、倉庫、綜合性服務(wù)大樓等。 因此，本項目實施后，能確保市場招商成功，充分發(fā)揮本項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 要實現(xiàn)市場經(jīng)營的開門紅，市場管理委員會應(yīng)主動爭取市政府及有關(guān)部門的大力支持，在新市場建成后，通過政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易場所。 加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，利用好市場信息和政府政策，借助好外界力量，牢牢把握市場