【正文】 名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費(fèi)及小宗消費(fèi)一般在昌樂，而中檔及大宗消費(fèi)一般到濰坊、淄博等地進(jìn)行消費(fèi)； B、長期無知名度較高的購物消費(fèi)地形成了只認(rèn)濰坊等大城市的購物習(xí)慣； C、大城市的消費(fèi)選擇機(jī)會較多也是一個(gè)原因。人均居住支出占總支出的 %，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進(jìn)一步增加。 B、開發(fā)面積過多，投資者受前期投資收益小的影響，不敢盲目投資。 現(xiàn)租售情況及原因分析： 良性分析： A、昌樂屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅 24 公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識開始萌芽。昌樂目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。 城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 城市總體布局結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點(diǎn)。 2020年 ,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ,財(cái)政總收入 ，地方財(cái)政收入 ?？h境東西最大橫距 ，南北最大縱距 ，總面積 1100公里，現(xiàn) 12個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道， 904個(gè)行政村， 177747戶，總?cè)丝?596368人，其中城鎮(zhèn)人口 127186人，市區(qū)人口約 80000人。 城市規(guī)模： 2020年建設(shè)用地控制在 24平方公里，規(guī)劃人口 20萬，人均建設(shè)用地 120平方米，2020年城市建設(shè)用地控制在 ，規(guī)劃 人口 28萬，人均建設(shè)用地 120平方米。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達(dá)。 商業(yè)總建筑面積約： 19 萬平方米，其中待開發(fā)面積約 50000 平方米。 抗性分析 A、商業(yè)運(yùn)作不成功，各商業(yè) 項(xiàng)目中均無主力店支持，且無運(yùn)營公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年全市城區(qū)居民人均可支配收入 7538 元，人均消費(fèi)性支出 5639 元，其中人均食品支出 1947 元，人均生活用品、 娛樂、文教及服務(wù)支出 1312 元，人均居住支出 827 元，其他支出 634 元。 昌樂 GDP 增長態(tài)勢圖表： 20304050607080901002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年GDP值單位：億元 昌樂商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之昌樂購物環(huán)境的不理想 ，形成了昌樂人對昌樂的消費(fèi)排斥心理（同樣價(jià)位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理。 隨著昌樂新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。 二、地塊 SW 分析 A、 S（優(yōu)勢）： ①北臨 309 國道，西挨規(guī)劃中的方山路，東為大沂路，南通規(guī)劃中的寶通街，交通優(yōu)勢明顯； ②昌樂城市規(guī)劃為以利民街和新昌路為中心點(diǎn)向南向東發(fā)展，地塊處于規(guī)劃中的利民街和方山路交口，屬于待發(fā)展的半成熟地塊； ③項(xiàng)目周邊以五金、建 材、機(jī)電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、汽修汽配、摩配等為主要經(jīng)營業(yè)種，且在昌樂縣城屬于消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)區(qū)域； ④項(xiàng)目距中心商圈距離為 1 公里，且周邊 1 公里半徑居住區(qū)域人口約為 1 萬余人，易形成零售購買群體； ⑤項(xiàng)目周邊經(jīng)營店鋪房屋陳舊，結(jié)構(gòu)和經(jīng)營不相配，經(jīng)營戶盼望有規(guī)?；?、集中化的專業(yè)市場；昌樂長期以來無正規(guī)的專業(yè)市場，消費(fèi)者及經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，形成品牌。 ⑥昌樂投資消費(fèi)意識處于低潮階段，且目前為目尚無運(yùn)作成功的商業(yè)項(xiàng)目，使部分投資者的投資利益未能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的投資消費(fèi)。 2 住宅＋底商 農(nóng)民進(jìn)城購房形勢明顯； 項(xiàng)目周邊小范圍無住宅樓盤。 三種定位詳細(xì)分析如下： 定位一： 日常消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)，建筑模式為賣場＋步行街 定位理由： 消費(fèi) 品零售額占整個(gè) 消費(fèi) 需求的 60%以上，因此吃與穿永遠(yuǎn)是社會消費(fèi)的主流。 失敗的理由： 2020 年昌樂的人均可支配收 入 7538 元 ，日常消費(fèi)品商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽合，消費(fèi)支持力較弱； 長期形成的本地消費(fèi)排斥的心理，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)； 昌樂房產(chǎn)投資消費(fèi)意識淡薄，且由于城市假日廣場、商業(yè)步 行街、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，使得消費(fèi)意識受挫。 定位二： 住宅為主＋少量底商 定位理由： 據(jù)調(diào)查， 2020 年全市城區(qū)居民人均可支配收入 7538 元，人均消費(fèi)性支出 5639 元，其中人均居住支出 827 元，其他支出 634 元。 昌樂房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢圖： 各住宅樓盤的分布 （現(xiàn)做） 此定位成功的理由： 昌樂縣新一輪總體規(guī)劃萬戶農(nóng)民進(jìn)城的政策，必然使住宅地產(chǎn)增加； 縣城建成了科技工業(yè)園，并有幾十家企業(yè)入駐園區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穸枷Ｍ纳颇壳暗木幼…h(huán)境，對住宅的需求迫切。 目前項(xiàng)目沿方山路和利民街段有共 43 個(gè)經(jīng)營戶，且有 2/3 為自有房，拆遷、補(bǔ)償難度較大。 定位三 ： 專業(yè)市場 （二層建筑、商業(yè)步行街模式，業(yè)態(tài)上以五金、機(jī)電、汽修汽配、摩修摩配、農(nóng)資批發(fā)為主） 定位的理由： 昌樂縣城無此類專業(yè)市場，按照國內(nèi)城市發(fā)展的規(guī)律和城市消費(fèi)需求來看，國內(nèi) 70%以上的城市有自己的能夠滿足居民生產(chǎn)、生活需求的專業(yè)市場，且此類市場能夠較大程度上推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 此定位成功的理由： 昌樂縣規(guī)劃改造道路包括：方山路、站前街。 汽修配、摩修配經(jīng)營戶年利潤在 5— 20 萬之間，且有 20 戶以上經(jīng)營年限在 8 年以上，積累了大量資金；另，裝飾材料、五金經(jīng)營戶年利潤為 310 萬之間，且有 10 余戶經(jīng)營年限在 3 年以上，有著較強(qiáng)的購買力。 B、目前此類經(jīng)營戶的租金雖然不高，但所交納的稅費(fèi)較租金較高，通過獲得政府的支持，對進(jìn)駐本市場的經(jīng)營戶在稅費(fèi)上減免，將能夠吸引租賃經(jīng)營戶。 綜合分析： 項(xiàng)目占地 85 畝，建筑面積約為 45000 平方米，計(jì)約 650 套 商鋪（按 70 平米 /套）。 通過派生經(jīng)營與投資客戶，能夠保證項(xiàng)目的利潤。 生產(chǎn)資料市場 ： 生產(chǎn)資料市場是組織供、需單位集中進(jìn)行生產(chǎn)資料商品交易活動并提供咨詢服務(wù)和管理的場所或交易中心。 目前昌樂縣生產(chǎn)資料業(yè)態(tài)種類、營業(yè)面積、單店經(jīng)營面積范圍如下表： 序號 業(yè) 態(tài) 現(xiàn)經(jīng)營面積 體量統(tǒng)計(jì) 備 注 1 汽修配、摩修配 30200 平方米 ，僅配件經(jīng)營面積單層為 3070 平方米，修理車間為 80 平方米左右 103 家 主要為各類汽車、農(nóng)用車、摩托車配件，不包括修理車間。 昌樂生產(chǎn)資料市場開成后，可在市場經(jīng)營上的業(yè)種如下： 第一類：是以滿足現(xiàn)代代步工具的生產(chǎn)資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等； 第二類 ：是以滿足現(xiàn)代家庭裝修裝飾的生產(chǎn)資料，有板材類、建材類、五金類、機(jī)電類、陶瓷類、地板類、潔具類等； 第三類：是以滿足農(nóng)業(yè)需求的生產(chǎn)資料：有塑料制品類、地膜類、農(nóng)作物種子、化肥、農(nóng)藥類等。 隨著縣城的建 設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達(dá)幾十家，他們的到來不僅可大大加快昌樂縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，同時(shí)還可帶到昌樂縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時(shí)進(jìn)一步增加。 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積 萬余平方米，商業(yè)建筑面積 萬余平方米，項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集汽配汽配、摩修摩配、五金機(jī)電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場。同時(shí)，還有近 30 萬平方米的危房、簡易房急需改選重建。 住房建設(shè)的增加，必然引起住房環(huán)境的改善和建材的需求加大 ，五金建材、裝飾材料市場的需求有著廣闊的需求市場；而作為全國果疏基地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的需求將持續(xù)增加。 商業(yè)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分的原則是： A、業(yè)態(tài)相近原則：即，符合同一類消費(fèi)的業(yè)種就近規(guī)劃； B、業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則：即，消費(fèi)者購物的便利性，各業(yè)態(tài)要按消費(fèi)者購物習(xí)慣進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃組合。 三、房型設(shè)計(jì) 框架結(jié)構(gòu)，單套面積為 3080 平方米，開間不小于 米。 另：市場外觀要新艷，醒目，市場要有地標(biāo)性建筑。因此，本項(xiàng)目的推廣理念是：在詳盡、科學(xué)的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行準(zhǔn)確分析與業(yè)態(tài)細(xì)分，將后期的商業(yè)運(yùn)營融入到市場的前期規(guī)劃中?！? 調(diào)研結(jié)果分析 組織專家對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析 【邀請有關(guān)投資決策、專業(yè)市場經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)專家進(jìn)行分析論證。 【在輿論“引爆”的基礎(chǔ)上，不失時(shí)機(jī)聚集與市場定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。 A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。 另外，昌樂和大多四線城市一樣，存在人口外流，資金回流的現(xiàn)象。 在營銷中解決了以上四個(gè)問題，項(xiàng)目的推廣也就成功了。 成本測算 序號 項(xiàng)目 單位成本（元 /平方米） 總成本（萬元） 備注 1 樓面地價(jià) 847 3727 按 48 萬 /畝 2 前期開發(fā)費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 30 132 設(shè)計(jì) 15，勘察 5，監(jiān)理 8 配套費(fèi) 80 352 盡量減免至 80 以下 4 建安成本 800 3520 5 室內(nèi)外總體 30 132 道路、圍墻 6 后期配套 30 132 水、電、暖、智能化 7 資金成本 80 360 2 千萬 6%期限為 3 年計(jì) 8 銷售費(fèi)用 84 369 總銷售額的 3% 9 稅 費(fèi) 224 984 總銷售額的 8% 10 不可預(yù)見費(fèi) 10 44 11 合計(jì) 9752（單位成本： 2217 元 /平方米） 利潤預(yù)測： 總收入： 億元 總成本： 2217 萬元 預(yù)計(jì)利潤： 2548 萬元。 附件 1 各街商業(yè)統(tǒng)計(jì) 序號 路（街）段 店鋪總計(jì) 各業(yè)種統(tǒng)計(jì)（戶） 各業(yè)種面積（㎡） 租金范圍 1 新昌路（站前街至孤山街段） 共 121 個(gè) 服裝： 25 鞋類： 6 摩托， 其他：摩托、電動車、醫(yī)藥、廚具等，共 90。 附件 2 商業(yè)步行街 市場名稱 昌樂商業(yè)步行街 地 址 利民街 /站前街至孤山街 產(chǎn)權(quán)單位 昌樂縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 經(jīng)營模式 業(yè)主自主經(jīng)營 管理模式 統(tǒng)一物業(yè)管理，但目前管理不健全 聯(lián)系電話 698405 6253531 占地面積 19134 平方米 經(jīng)營面積 39243 平方米 市場類別 集購物、休閑、娛樂等多功能于一體的城市商業(yè)步行街 功能規(guī)劃 原 規(guī) 劃 為 集 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 等 多 種 功 能 于 一 體 ， 成 為 了 昌 樂 縣 建 設(shè) 建筑 史 上 的 典 范 工 程 。 抗 性 分 析 拆遷補(bǔ)償不滿意，拆遷戶對前來經(jīng)營的經(jīng)營戶進(jìn)行騷擾； 沒有統(tǒng)一招商，無統(tǒng)一業(yè)態(tài)細(xì)分，沒有進(jìn)行管理管理 ，整條步行街從經(jīng)營業(yè)態(tài)上來看雜亂無章； 沒有商業(yè)經(jīng)營意識，商業(yè)氣氛不濃。 總 戶數(shù) 200戶 經(jīng)營類別戶數(shù) 飯店、副食、酒店 類 (37)戶 化妝品、保健品類 ( 11 )戶 電子能訊類 (18)戶 賓館 類 (5)戶 其它類 (69)戶 攤位面積 30200 平方米 租 售 方 式及價(jià)格 租賃價(jià)格： 元 /㎡ /天 銷售價(jià)格： 4000 元 /㎡ 出租 /售率 出租率： 83% 出售率： 76% 經(jīng)營環(huán)境 經(jīng)營狀況 臨街店鋪經(jīng)營較好，中心街和西街稍差 冷暖情況 有暖氣 良 性 分 析 商住一體，居民消費(fèi)占主導(dǎo) 南處臨街，吸引周邊居民消費(fèi) 抗 性 分 析 商住混合，不利于管理 備注 建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共 8*2 個(gè)單元，各樓底部均為底商2 層，中心街寬 10 米，六幢樓統(tǒng)一一個(gè)出入口。 二、在營銷上應(yīng)采取如下方式： 爭取政府的支持，出臺優(yōu)惠政策，努力實(shí)現(xiàn)“政策營銷”； 充分利用各種媒體 媒介加強(qiáng)招商宣傳工作，努力拓展“信息營銷” 多渠道、全方位地舉行營銷活動，努力創(chuàng)造“轟動效應(yīng)”； 制定合理可行的營銷獎勵(lì)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，努力推動“全員營銷”； 努力爭取政府的支持力度，實(shí)現(xiàn)“拆舊進(jìn)新”、“引導(dǎo)進(jìn)場”營銷。（與豪德光彩貿(mào)易廣場共同組織客戶交流會，發(fā)展昌樂縣級代理業(yè)務(wù)，以招商促進(jìn)租售。 以租帶動人氣，促進(jìn)銷售。 營銷人員 4 名：負(fù)責(zé)現(xiàn)場營銷；有一年以上營銷經(jīng)驗(yàn)，最好有商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)。 結(jié)論：本項(xiàng)目成功性較大，土地價(jià)格和配套費(fèi)用的減免情況要