【正文】 ........................ 41 4 敏感性分析 ...................................................................................... 42 5 土地競投價(jià)格區(qū)間確定 .................................................................... 43 九 可行性研究結(jié)論與建議 ...................................................................... 44 1 擬建方案的結(jié)論性意見 .................................................................... 44 2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ...................................................... 44 （ 1）項(xiàng)目的主要問題 ............................................................................. 44 （ 2）建議 ............................................................................................... 44 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ........................................................................ 44 （ 1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 44 （ 2）防范建議 ........................................................................................ 45 十 附表 .................................................................................................. 46 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 一 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目背景 (1) 項(xiàng)目名稱 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 土地地塊 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (2)研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與 參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號） ? 《上海建設(shè)工程價(jià)格信息》 ? 企業(yè)提供的相關(guān)資料 (3) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 2020）第 1 號）及 徐匯 區(qū)欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：㎡ 項(xiàng)目名稱 布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地 項(xiàng)目 總用地面積（ m2） 26,468 建設(shè)用地面積（ m2） 26,468 總建筑面積（ m2） 52,936 建筑容積率 2 建筑覆蓋率 45% 綠化率 30％ 其中：住宅（ m2） 50289 商業(yè)（ m2） 2645 資料來源： 《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 2020）第 1 號） 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 2 可行性研究結(jié)論 (1) 市場預(yù)測 項(xiàng)目位于 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 ，屬 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售 暢順。天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 評估報(bào)告名稱： 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告 評估報(bào)告編號： [2020]ZX007 號 評估機(jī)構(gòu)： 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 評估日期： 2020 年 08 月 21 日至 2020 年 08 月 31 日 版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地 產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實(shí)踐以及對項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴司提供有價(jià)值的建議。 (3) 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 按照穩(wěn)健的土地取得價(jià)格為基準(zhǔn)，據(jù)測算，項(xiàng)目的總 投資為 54, 萬 元，詳見下表： 表 2：項(xiàng)目總投資估算表 （以穩(wěn)健 土地取得方案為測算基準(zhǔn)） 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資 比例 1 土地成本 32, 6, % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 12, 2, % 4 管理費(fèi) 1, % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 公用設(shè)施專用基金 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 2, % 9 銷售稅金 4, % 10 合 計(jì) 54, 10, % 注： 單價(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。 表 3：項(xiàng)目資金來源表 序號 項(xiàng) 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 (4) 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 ? 項(xiàng)目具有良好的社會效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。近三年的平均增長率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平 %。這一指標(biāo)可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟(jì)的膨脹情況。但 2020 年相對于 2020 年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。 ? 外來人口和城市化進(jìn)程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。 表 9 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積及其增長率 單位（平方米 /人） 指標(biāo) /年份 199 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 5 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 增長率 % % % % % % % % % % 圖 7 上海人均住宅使用面積及其增長率0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 平方米 / 人 )00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 4住宅使用面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從圖 8 看上海的人均住宅使用面積的增長， 2020 年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，又達(dá)到了一個(gè)高峰，增長率為 %，但 2020 年又有所放緩增長率為 %。從表 8 看近 4 年上海的這一指標(biāo)的平均值為 3 左右，遠(yuǎn)低于 5。 ? 從相關(guān)的政策我們可以知道， 2020 年一系列的宏觀政策對上海的房地產(chǎn)市場是一大重?fù)簟? ? 購買力方 面，由于近幾年上海的房價(jià)迅速增長，造成居民收入與房價(jià)的巨大差距，上海居民的購買力極弱。 2 區(qū)域市場分析 (1) 區(qū)域市場界定 本項(xiàng)目地塊位于 徐匯 區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。 500 萬 — 1000 萬元的企業(yè) 105 家， 1000萬元 — 1 億元的企業(yè) 71 家， 1 億元以上企業(yè) 1 家 ? 2020 年 徐匯 區(qū)創(chuàng)立了上海市知識產(chǎn)權(quán)園 ， 并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶 徐匯 ，并新開辦了科技企業(yè) 519 戶 徐匯 是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大 表 11： 徐匯 人口分布 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ? 2020 年 徐匯 區(qū)戶籍人口數(shù)為 萬人，占上?？倯艏丝跀?shù)的％。 由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是上海傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是徐匯 舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是 徐匯 區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域。 C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況 ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)目前 新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。公開時(shí)別墅均價(jià) 13000 元 /平方米，公寓歷史價(jià)格 700012020 元 /平米，現(xiàn)公寓二手房均價(jià) 14000 元 /平米 ? 房型： 一、二期：一房： 平米，兩房： 9299 平米，三房： 117149 平米，其他： 150218 平米 三期（銀座公寓）： 5475 平米 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢： 處于控江 路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通 8號線江浦站） ? 產(chǎn)品： 功能組合齊全 （三期：銀座公寓）精裝修小戶型、全采光、酒店物業(yè)管理 房型多樣，小區(qū)配套成熟，集文化、生態(tài)、科技三大亮點(diǎn) 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 典型項(xiàng)目四：陽明苑 ? 基本情況： 小區(qū)總建面 15000 平方米，容積率 ，綠化率 30%。由高層組成，總戶數(shù) 208套。 ? 區(qū)域整個(gè)住宅市場的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在 100 套左右，成交量較好的樓盤一般在 35 套 /月左右，如寶地東花園。 ? 徐匯 區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價(jià)值 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 三 項(xiàng)目分析及評價(jià) 1 地塊分析 （ 1）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于上海市 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北 、懷德路西 項(xiàng)目地塊四至如下： 西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路 東側(cè)：懷德路 北側(cè)：唐山路 圖 19 項(xiàng)目位置圖 北側(cè) 東側(cè)：懷德路 南側(cè)：昆明路（上海煙草集團(tuán)公司） 西側(cè)：許昌路 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （ 2）地形、地勢 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 四 市場定位及項(xiàng)目評估 1 項(xiàng)目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積㎡ 面積配比 設(shè)計(jì)建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層。 因此，我們以住宅銷售均價(jià)為 13500 元 /平方米，商業(yè) 20200 元 /平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套