萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系》31頁(yè)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 銀行借款 ： 按利率計(jì)付利息 股東投入： 交付利潤(rùn) 三、資金的時(shí)間價(jià)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 單利終值計(jì)算 : S = P（ 1 + i*t ) 單利現(xiàn)值計(jì)算 : p =s * (1 i*t ) n 復(fù)利終值計(jì)算 : S = P（ 1 + i ) n 復(fù)利終值計(jì)算 : p = s（ 1 + i ) 問：第 1年年初存入 100元，利率 10%，分別 按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值 現(xiàn)金流量 ： 指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)投資計(jì)劃：地價(jià)支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 19,091 36,072 35,950 91,113 凈現(xiàn)值 14,000 909 11,280 19,797 16,168 凈現(xiàn)值NPV 16,169 萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目概況： 總建 35萬(wàn)平米，單位地價(jià) 800元 /平米，建造成本等 1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格 3214元 /平米。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來考察投資方案。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力， 是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為 10%。 ?資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。 ?該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)。 （ 3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為9%
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