萬科房地產(chǎn)項目可行性論證經(jīng)濟測算指標體系》31頁-預覽頁
【正文】 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入： 交付利潤 三、資金的時間價值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 單利終值計算 : S = P（ 1 + i*t ) 單利現(xiàn)值計算 : p =s * (1 i*t ) n 復利終值計算 : S = P（ 1 + i ) n 復利終值計算 : p = s（ 1 + i ) 問：第 1年年初存入 100元，利率 10%，分別 按單利和復利計算，兩年后其終值多少？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值 現(xiàn)金流量 ： 指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 19,091 36,072 35,950 91,113 凈現(xiàn)值 14,000 909 11,280 19,797 16,168 凈現(xiàn)值NPV 16,169 萬科城市花園項目概況： 總建 35萬平米，單位地價 800元 /平米，建造成本等 1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價格 3214元 /平米。應用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力， 是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。按照集團凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為 10%。 ?資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關系。 ?該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。它是一個靜態(tài)的參考指標。 （ 3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為9%
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