【正文】 強(qiáng)將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求。假設(shè)每套保障房的面積為 60平米，那么在未來 12年內(nèi)將會有 。 2023年，全國及深圳住宅市場整體呈 “價升量減” 態(tài)勢 。 ①高層競爭分析 —— 2023年供應(yīng) 片區(qū) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 建筑面積 占地面積 入市時間 套數(shù) 產(chǎn)品面積區(qū)間 南山 澳城 2期 高層 2023 —— 110140㎡ 3房、 140160㎡ 4房 名居項(xiàng)目 高層 10 2 2023 540套 主力戶型 110130㎡ 3房 140160㎡ 4房 香格名苑 高層 2023 368套 130160㎡ 3房、 4房 懿德軒 別墅 +小高層 2023 96套 公寓 207415 ㎡ 。 銷售階段 類型 片區(qū) 項(xiàng)目 產(chǎn)品面積段（㎡） 預(yù)計(jì)價格 套數(shù) 開盤時間 將售 城市型 龍坂 水榭山四期 聯(lián)排 230320 79萬 31 2023年 4月 合正中央原著 聯(lián)排 250 未定 50 2023年 4月 熙園山院 聯(lián)排 250 未定 70 2023年 龍岸 雙拼 240260、聯(lián)排 21822疊拼190 —— 130 封盤 南山 紫園 獨(dú)棟 3304雙拼 280390 聯(lián)排 280300、疊拼 250430 810萬 91 2023年 3月 資源型 鹽田 天琴灣 6001000 13萬 3 未售 愛琴灣 獨(dú)棟 350、雙拼 240300、聯(lián)排 225240 89萬 70 封盤 天麓三區(qū) 9號地 疊加 190290 3號地聯(lián)排 188226 空中別墅 153200 疊拼 191217 獨(dú)棟 257450 13萬 227 2023年 7月 梅沙 梅沙灣 獨(dú)棟 350500 89萬 69 2023年 凱旋灣 2期 獨(dú)棟 300400，雙拼 250280 8 32 2023年 3月 ② 別墅競爭分析 —— 新增供應(yīng) 未來新增供應(yīng)城市型別墅依然稀缺，多集中在東部的度假產(chǎn)品，與本項(xiàng)目 差異化明顯，無直接競爭影響 ?！? 除面臨市場大環(huán)境影響，項(xiàng)目直接跳出現(xiàn)有豪宅競爭圈！ 世聯(lián)觀點(diǎn) —— 競爭王者，規(guī)則制定者 非外部干擾，自己制定游戲規(guī)則！ ①高層競爭： 整體市場存量較少且差異化明顯，未來 200平米以上供應(yīng)斷檔，本項(xiàng)目無競爭對手。 意大利的波托菲諾 深圳的波托菲諾問世，與地球另一邊的波托菲諾是如此相似，同樣的每戶至少有一扇窗戶可以毫無遮掩的看水景。 意大利《 19世紀(jì)報》 :“由于中國深圳華僑城人的發(fā)明， PORTOFINO廣場的太陽照射到了中國。 波托菲諾將迎來第二個十年開發(fā)，本項(xiàng)目承擔(dān)著承前啟后的任務(wù)。 波托菲諾純水岸 — 站在深圳豪宅客戶的頂尖 7萬以上 頂級財富階層，被絕版區(qū)域和一流環(huán)境或產(chǎn)品打動，臵業(yè)目的為終級居住或收藏，滿足其對稀缺資源的占有感或終級臵業(yè)夢想。 新興豪宅對波托菲諾帶來新貴階層客戶分流 中信紅樹灣成交客戶：上升期富豪，有錢無閑。 ? 波托菲諾 —— “新的血液” “成熟品牌 +業(yè)主資源”的營銷方式局限性漸顯，市場多元化及本身產(chǎn)品線豐富的條件下，需要注入新的元素重燃客戶熱情。 “香山里在銷售過程中，老業(yè)主的資源和波托菲諾的品牌作用明顯弱化。 1/黑藍(lán)色的銀靈系列 —— 國家元首、政府高級官員、皇室貴族 2/中性顏色銀羽系列 —— 高社會地位的紳士名流 3/白、灰淺色銀影系列 —— 有社會影響力的企業(yè)家、大富豪 “只有貴族身份的人才能成為其車主” ?生產(chǎn)了三種系列的轎車，分別針對不同身份的銷售對象。 ?他們身處外部環(huán)境復(fù)雜的當(dāng)下，卻有種向外的張力， 試著放下目前難以擺脫的一切。 ?他們擁有 國際化的視野， 游歷過世界各國，懂得如何真正 享受生活 。 方巾的故事：穿長靴的貓，王子與公主的婚禮，愛上人類的小美人魚，還有幫助大灰狼的小紅帽。 大量石庫門老建筑，成為 打造特色、高端商業(yè)的載體，使新天地獨(dú)有的一道景觀 上海新天地：經(jīng)典之上的時尚演繹，成為城市新名片 —— 從 CLASS到 FASHION 時尚 ≠ 小資 ≠ CHEAP [經(jīng)典 +時尚 ]=更具時代感的頂級生活代言 品牌升級形象傳遞： 于最高處 ， 再看世界 。 增強(qiáng)作品感、氣質(zhì)調(diào)性注入藝術(shù)感、時尚感。 —— 政策高壓力高敏感下，實(shí)現(xiàn)高價高速高品牌。 引進(jìn) GUCCI、百達(dá)翡麗、愛馬仕等頂級品牌進(jìn)駐臨街商業(yè)和純九底商，以頂級品牌商業(yè)包裝更新區(qū)域形象。 ①最優(yōu)質(zhì)的生活 ②最尊崇的服務(wù) ③最頂級的尊貴 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 活動主題： ?華僑城 25年品牌積淀及歷史成就； ?波托菲諾 10年發(fā)展歷史； ?結(jié)合眾多知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 活動地點(diǎn) ： 燕棲湖畔 活動時間： 五月一日 媒體推廣： 全面立體的媒體炒作 大事件：線上發(fā)布項(xiàng)目信息 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 結(jié)合知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 一部影視片和一首歌 國家形象篇導(dǎo)演高曉龍導(dǎo)演專題片《十年波托菲諾》 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 一部攝影作品 一部影片《華僑城 25周年之路》首映禮 一本書《十年波托菲諾》余秋雨簽售會 一部攝影集《印象波托菲諾》展出 《印象波托菲諾》 王小慧眼中的波托菲諾 名流圈層關(guān)于波托菲諾的集體記憶展 專屬平臺發(fā)布：波托菲諾的移動產(chǎn)品線 開發(fā) Ipone，IPAD平臺的雜志多媒體應(yīng)用 iPhone 應(yīng)用程序 iPad 應(yīng)用程序 制作“華僑城 〃 波托菲諾 ”iPad 應(yīng)用，展示華僑城的品牌實(shí)力和波托菲諾項(xiàng)目發(fā)展歷程，建立與高端誠意客戶和業(yè)主溝通的平臺 iPad demo STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1）文字、 2）圖片、 3）視頻、 4）手機(jī)短信接口、 5）投票、 6）調(diào)查、 7）抽獎 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 圈層建立“蓄客期”：一張貴賓尊享卡 [波托菲諾尊享卡 ]： 分級會籍模式，與不同物業(yè)捆綁進(jìn)行銷售，也可同時作為蓄客的方式，認(rèn)卡費(fèi)用可作為購房誠意金在房款中扣除。 借 鑒 東樓： “表文化”為主，上?！敖姷ゎD之家”。 江詩丹頓和 Alfred dunhill 四層頂樓設(shè)有 貴賓專享餐廳 ，聘請的最頂尖的跨界頑童 Patrick Gilles 包辦餐廳設(shè)計(jì) 宅邸后方：中國當(dāng)代藝術(shù)界久負(fù)盛名的 香格納畫廊200 余平米的展示空間設(shè)立于此。 不是古物簡單堆砌，更強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境的系統(tǒng)性：衣柜、墻板、頂線、地板或門板，所有元素風(fēng)格統(tǒng)一又各有不同。 對他們而言，精神世界純凈、空曠。 精細(xì)化的接待流程，層層遞進(jìn)，營造價值點(diǎn)連環(huán)脈壓 ● 區(qū)域價值 ： 展示廳一樓品牌及區(qū)域價值講解，強(qiáng)調(diào)未來波托菲諾價值，報告項(xiàng)目調(diào)性。 價值傳遞：嫁接“時尚 +藝術(shù)”，以圈層活動為渠道，傳遞項(xiàng)目價值。 ?活動參加者：（每場圈層活動控制在 18人以內(nèi)） 活動推廣 :圈層活動以小眾、低調(diào)、尊貴、細(xì)致服務(wù)為特征，結(jié)合線上常規(guī)推廣及線下 call客形式發(fā)布活動信息。 優(yōu)質(zhì)生活月：水岸家宴之“養(yǎng)生御膳” 特色餐飲 — 理療藥膳 引進(jìn)知名的藥膳理療餐飲，為客戶提供量身訂做的藥膳菜譜與食療計(jì)劃，同時提供到客戶特色的餐飲服務(wù)。 活動人群：純水岸業(yè)主； 奢華體驗(yàn)月：水岸名品匯 品嘗，世界最貴的瓶裝葡萄酒“拉斐” 最貴的標(biāo)準(zhǔn)瓶裝葡萄酒 1787年拉斐酒莊葡萄酒， 1985年倫敦佳士得拍賣行售出，售價 16萬美元。 活動地點(diǎn)：華僑城洲際酒店 活動時間： 9月 活動人群：純水岸新老業(yè)主； 一個圈層的建立“波托菲諾階層”！ 價值傳遞：嫁接“時尚 +藝術(shù)”，以圈層活動為渠道。 千萬級以上豪宅成交客戶 近期看過 3000萬以上豪宅的意向客戶 邀請客戶： 世聯(lián)千萬級以上物業(yè)成交客戶 （天麓、中信紅樹灣、幸福里、觀瀾湖、曦城、萬科蘭喬圣菲、香蜜湖 1號、星河丹堤） 盤點(diǎn)并利用世聯(lián)已有高端客戶資源 STEP2 為每一位客戶專屬定制的荷蘭銀行服務(wù)團(tuán)隊(duì) 從客戶接觸每套別墅產(chǎn)品的信息開始，都為這批客戶量身配臵一組專屬的荷蘭服務(wù)團(tuán)隊(duì)：銀行顧問為客戶提供購房信貸相關(guān)信息；臵業(yè)顧問提供購房流程和細(xì)節(jié)；別墅設(shè)計(jì)顧問全程記錄客戶需求，為客戶量身定做一套符合客戶需求的設(shè)計(jì)方案；工程師全程記錄客戶對于產(chǎn)品的改造需求，解答客戶關(guān)于產(chǎn)品的問題； 一位尊貴別墅客戶 量身定做的定制化 的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 一位銀行顧問 一位臵業(yè)顧問 一位別墅的設(shè)計(jì) 顧問 一位工程部 工程師 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 STEP3 建立完全獨(dú)立的精英銷售團(tuán)隊(duì)，對客戶進(jìn)行專屬化的多對一接待。 ?推出前找設(shè)計(jì)大師進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，出精美設(shè)計(jì)效果圖，設(shè)計(jì)成電子圖冊進(jìn)行展示。 20:29:4220:29:4220:293/28/2023 8:29:42 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 28日星期二 下午 8時 29分 42秒 20:29: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 8時 29分 42秒 下午 8時 29分 20:29: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:29:4220:29:4220:29Tuesday, March 28, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 8時 29分 :29March 28, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 20:29:4220:29:4220:293/28/2023 8:29:42 PM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :29:4220:29:42March 28, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 8時 29分 42秒 下午 8時 29分 20:29: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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