【正文】 兩房： 7585 三房： 95110 5000 *4300 皓月花園 2期 56869 多層 兩房： 65 三房： 85 4800 日出印象 2期 19366 29049 小高層、多層 兩房： 7275 三房： 82109 4600 城市明珠（一期） *二期預(yù)計年內(nèi)推出 72989 216018 小高層 兩房： 6372 三房： 94103 49005200 錦繡江南 4期 75000 170000 小高層、高層 兩房： 7580 三房： 90105 53005500 美麗 AAA 26870 132382 高層 兩房： 80 三房： 90105 四房： 130 5600 廣場一號 8384 36613 小高層 兩房： 75－ 85 三房： 95－ 110 5000 五米陽光 （ *建筑 11F，客戶登記中） 18000 40000 小高層 一房： 3040 兩房： 60 商務(wù)組合： 80 5800 圣莫麗斯 *TH已經(jīng)封頂，并拿到預(yù)售許可證，目前在等待南坪快速路通車； 項目總建筑面積 33萬米，分兩期開發(fā)。戶型面積以 70㎡左右兩房、 85㎡左右小三房和 100㎡左右大三房為主，另設(shè)少量尊貴四房和頂層 SKY— HOUSE，戶型方正實用，層高 3米，戶戶贈送超大觀景凸窗，絕大部分單位南北通透，部分單位贈挑高露臺或入戶花園 4200 11月 ? 供應(yīng)總量：在售項目供應(yīng)總量在 3545萬平米之間（考慮分期銷售及銷售率）； ? 現(xiàn)有區(qū)域分布：主要集中在關(guān)口的潛龍華城、老城區(qū)的錦繡江南四期； ? 社區(qū)規(guī)模：現(xiàn)有在售項目多為大盤分期開發(fā)，大部分在 10萬平米以上； ? 產(chǎn)品類型：以小高層為主，中小的兩房、三房供應(yīng)為主； ? 客戶類型：關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層占較大比例； ? 項目模式：主要滿足中等收入階層的基本住房需求 龍華在售項目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn) 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 33 在售項目銷售基本穩(wěn)定，但系列政策對市場的后續(xù)影響不容忽視 項目名稱 均價 推出時間 平均月銷售速度 銷售率 潛龍華城（ *C組團公寓預(yù)計年內(nèi)推出） 4800 160220套 /月（目前尾盤 7080套 /月） 已推的 A、B區(qū) 98% 書香門第天一閣 5300 2028套 /月 60%左右 世紀(jì)春城 3期（ * 2棟小戶型，均價 4300） 5000 *4300 小戶型選房當(dāng)天銷售即達(dá) 60%。 交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動力 —— 具體表現(xiàn)總結(jié) 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 38 在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍華地產(chǎn)格局迅速形成五大板塊并存局面 —— 產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化 潛龍華城 皓月花園 2 萬科第五園 中海月朗苑 世紀(jì)春城 4 日出印象 錦繡江南 4 五米陽光 美麗 AAA 勁力城市明珠 2 萬科城 書香門第二期 圣莫麗斯 星河丹堤 瀅水灣 未來推出項目 2023年在售項目 中海日輝臺 金地龍華 榕江項目 春華四季園 中心板塊： 龍華老區(qū) +周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟型 2房、小 3房為主，未來將出現(xiàn)一些舒居型戶型 二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤） ： 較高發(fā)展?jié)摿ΓP(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟型 2房、小 3房為主，交通的改善帶來未來供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型） 廣場 1號 關(guān)口資源型片區(qū) ： 以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應(yīng)量較大。 居住用地 深圳市住宅局 地塊權(quán)屬者已發(fā)生變化，可能分割出讓，入市時間難以預(yù)計 10 商住用地 深圳市榕江實業(yè)公司 開發(fā)實力相對較強 ,可能在 07年初入市 13 商住用地 華來利實業(yè)有限公司 可能在 06年中后入市 ,開發(fā)水平不高 二線拓展區(qū)項目的項目集中競爭出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)） 市場未來競爭格局研究 46 預(yù)計 06年龍華推出競爭項目統(tǒng)計 項目名稱 容積率 建筑面積 規(guī)模 推出戶型套數(shù) 工程現(xiàn)狀 預(yù)計推出時間 春華四季園一期第二批房號 43萬 2 1214棟 517 06年 3月 春華四季園二期 27棟 617層 2300 未動工 06年下半年 世紀(jì)春城四期 172023 10棟 1732層 1339 05年 12月初動工 06年 10月 陽光新鏡園 7棟高層 70120 12月 3日動工 06年 8月 城投七里香榭 10萬左右 800多套 風(fēng)和日麗四期 700多套 剛動工 06年底 中海月朗苑第二批房號 10萬 5棟 600多套 4層左右 06年 4月左右 碧水龍庭（榕江） 20萬 戶型 30140平方米，小高層 2023套 正負(fù)零 06年 6月 龍華弓村舊改 25萬 1000多套分兩期 已動工 06年年底 卓能雅居 19萬 1618層 1024 未知 數(shù)據(jù)有待核實 約 11000套左右 47 小結(jié)：集中在 06年中期之后 1 2 3 6 5 4 二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢 從項目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項目對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪 二線拓展區(qū)項目的項目集中競爭出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)） 二線拓展區(qū)未來 13年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項目總量在 300萬平米以上，大量未開發(fā)項目將形成集中競爭 龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位 競爭的時間區(qū)間：明年年中（ 8月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之后供應(yīng)迅速放大 市場未來競爭格局研究 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 52 深圳還沒有這樣一個純粹的富人聚居地，只有紅樹灣能走出深圳 ，成為享譽世界的“ 富人聚居區(qū) ”，紅樹灣的片區(qū)價值是唯一的 ，無法比擬的。 策略推導(dǎo) —— SWOT工具 五個一法則 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 抓住機會，克服劣勢 減小劣勢，避免威脅 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 本報告是嚴(yán)格保密的。廣告牌＋網(wǎng)絡(luò)＋特報、商報、 第三階段（ ）：公告選房，國際頂級灣區(qū)生活。 一個總控圖 —— 將分解后的策略關(guān)鍵舉措進行 可控性安排 五個一法則 總控圖是為完成目標(biāo)的各個單位的動態(tài)計劃表。 一個總控圖 —— 將分解后的策略關(guān)鍵舉措進行 可控性安排 五個一法則 ? 開盤前總控圖 ?半年或年度總控圖 例子：中信紅樹灣總控圖 68 【 銷售組織綱要 】 賣卡 /積累 派籌 /篩選 宣言 /出擊 選房 /轉(zhuǎn)化 開盤 /熱銷 秋交會推廣 認(rèn)購期 選房、開盤期 示例 69 ? 營銷總控圖 金橋家樂福分展場 分展場 銷售節(jié)點 媒體廣告 物料 五角場大潤發(fā)分展場 現(xiàn)場包裝 樣板房、看樓通道包裝更新 樓體掛幅 引導(dǎo)旗、廣告牌 報紙：賣點 圍墻 活動安排 形象調(diào)整 活動主打 調(diào)整后 再度強銷 持續(xù)走高 收官沖刺 5月后 持續(xù)強銷 重點推售前期剩余房源及 27樓 推 3 23 主推 2 239 消化 10月剩余房源，促進 31 33的去化 5－ 6月 7－ 8月 9－ 10月 11－ 12月 推廣安排 網(wǎng)站 、 短信 、 電信帳單 、 DM 新看樓通道包裝 報紙：形象 新主題樣板房裝修 報紙：開盤、房展會 網(wǎng)站 、 短信 、 電信帳單 報紙：賣點 短信、網(wǎng)站 網(wǎng)站 雜志 德國文化年 德國品質(zhì)鑒賞會 電影節(jié) 開盤 房展會 房車聯(lián)動 購房德國游 圣誕答謝會 品質(zhì)樓書、崴廉生活指南 新模型 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 一張計劃表 五個一法則 計劃表則是我們通常意義上的“大表”， 計劃表是在總控圖的基礎(chǔ)上進行營銷執(zhí)行工作的細(xì)化分解， 計劃表一般分兩個部分，策略安排部分和工作分解部分， 因此工作計劃表有時也會與總控圖結(jié)合起來。 11:04:1311:04:1311:043/28/2023 11:04:13 AM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月28日星期二 上午 11時 4分 13秒 11:04: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時 4分 13秒 上午 11時 4分 11:04: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:04:1311:04:1311:04Tuesday, March 28, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 11時 4分 :04March 28, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。11:04:1311:04:1311:043/28/2023 11:04:13 AM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :04:1311:04:13March 28, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。上午 11時 4分 13秒 上午 11時 4分 11:04: NoImag eMOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴