【正文】 與開(kāi)發(fā)區(qū)客戶，塘沽區(qū)客戶去年約占30%，現(xiàn)在比例約為 20%，以改善型需求為主；開(kāi)發(fā)區(qū)客戶多來(lái)自濱海的大型企業(yè)與事業(yè)單位，以投資為主體；白領(lǐng)階層去年占了一定的比例，今年相對(duì)減少，主要原因是房?jī)r(jià)的上漲；市區(qū)及其他區(qū)域較為游離，基本不成規(guī)模； 成交客戶中外地人約占到 50%，主要是在開(kāi)發(fā)區(qū)有工作關(guān)系；而沒(méi)有三緣關(guān)系的外地純投資客（如山西、北京客戶）約占到 2030%，其中外籍人士（包括臺(tái)灣、新加坡、日本、英國(guó)等）也有很多，臺(tái)資企業(yè)大量購(gòu)買，如某臺(tái)資企業(yè)一次性購(gòu)買 8套住房； 關(guān)鍵客戶：開(kāi)發(fā)區(qū)工作 /塘沽改善 /外地投資客戶 /企業(yè)團(tuán)購(gòu) 關(guān)鍵需求：宜居板塊 /一定景觀資源 /交通便利 /升值潛力 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 主打區(qū)域 /產(chǎn)品面積較大 /消化穩(wěn)健 /客群相對(duì)獨(dú)立 ?賣點(diǎn) ?主打區(qū)域、地段，開(kāi)發(fā)區(qū)升值潛力； ?注重品牌樹(shù)立，產(chǎn)品打造； ?產(chǎn)品 ?多為中等規(guī)模，中高容積率，少有超大盤出現(xiàn)； ?以高層為主要產(chǎn)品形式，未來(lái)有少量別墅等高端產(chǎn)品； ?在售項(xiàng)目均無(wú) 90/70限制，未來(lái)項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)； ?產(chǎn)品面積均較大，未來(lái)有超大面積豪宅產(chǎn)品； ?120~150平米左右三室戶型市場(chǎng)消化速度較快； ?銷售 ?在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異不明顯，但均高于塘沽老城區(qū)價(jià)格； ?未來(lái)豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)，價(jià)格差異較大； ?中高端住宅銷售情況良好，消化速度穩(wěn)??； ?客戶 ?中高端住宅以自住為主，投資占有很大比重； ?客戶主要以開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工、公務(wù)員為主； ?高端項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中高管、私企業(yè)主與外地投資客為主； 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 一級(jí)市場(chǎng) —— 成交量小，核心區(qū)位供應(yīng)稀缺 從 2023年 1月 2023年 4月塘沽區(qū)共 35塊土地成交，其中僅 4塊具備居住用途： 位臵 土地使用權(quán)人 出讓方式 用途 建筑面積（ m2） 容積率 成交價(jià)格 （億） 成交日 期 樓面地價(jià) （元 / m2） 使用年限 備注 塘沽區(qū)新北路南側(cè) 天津市塘沽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 掛牌 住宅 30472 不大于 2023124 70年 —— 塘沽區(qū)春風(fēng)道東側(cè) 天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 住宅、商服（宜建內(nèi)容為住宅、商業(yè)、酒店式公寓） 679504 不大于 2023123 住宅 70年、商服 40年 —— 塘沽區(qū)青坨子 天津生態(tài)城投資開(kāi)發(fā)有限公司 招標(biāo) 居住、公共設(shè)施、一類工業(yè)用地 3358215.00 2023410 居住 70年、公共設(shè)施（其他商服） 40年及工業(yè) 50年 居住用地面積，平均容積率不大于 ； 塘沽區(qū)向陽(yáng)北街南側(cè) 天津市天房物業(yè)管理公司 掛牌 住宅、商服 (辦公 ) 不大于 2023421 居住 70年，商業(yè) 40年 —— 競(jìng)爭(zhēng)板塊鎖定 項(xiàng)目塘沽城區(qū)高端定位，競(jìng)爭(zhēng)鎖定老城與開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 老城板塊 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)： —— 老城板塊內(nèi)高端項(xiàng)目 板塊間競(jìng)爭(zhēng)： —— 開(kāi)發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比 塘沽老城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 傳統(tǒng)住區(qū)，城市配套完善，居住價(jià)值高 新城發(fā)展，城市形象好，投資價(jià)值突出 城市形象相對(duì)落后 歷史較短，缺少沉淀與底蘊(yùn)，缺乏人氣 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strengths 劣勢(shì) Weaknesses ? 區(qū)位：老城區(qū)核心， 享受城市級(jí)別生活配套 ； ? 景觀：距離海河僅 400米， 景觀優(yōu)勢(shì)明顯 ； ? 教育： 周邊教育資源豐富 ，條件優(yōu)越 ? 品牌： 在塘沽認(rèn)知度高 ，具有號(hào)召力 ? 受 9070限制； ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)有部分 回遷房 ，在一定程度上影響項(xiàng)目整體形象； ? 項(xiàng)目整體規(guī)模較?。? ? 品牌認(rèn)知以普通住宅為主，客戶缺乏高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)認(rèn)知。 —— 老城區(qū)的各種配套、自然景觀、歷史沉淀、居住氛圍，是對(duì)比開(kāi)發(fā)區(qū)吸引客戶的最關(guān)鍵因素。 —— 普通客戶對(duì)戶型的認(rèn)知還比較低端，但高端客戶由于多次重復(fù)臵業(yè)，已經(jīng)有了很清晰和超前的認(rèn)知。 —— 對(duì)于高端客戶，首先塘沽客戶對(duì)于貽成的認(rèn)知度就已經(jīng)很夠，只是對(duì)于其高端形象還缺乏認(rèn)可，但現(xiàn)在貽成的品牌策略趨于多元化，加上廣泛的認(rèn)知和認(rèn)可度，相信還是有很多機(jī)會(huì)的。以入戶門為起點(diǎn)，一打開(kāi)入戶門，首先看到的是入戶花園，同時(shí)花園里布臵著通往各個(gè)房間的門，如果想進(jìn)廚房，可以免去以往必須饒進(jìn)客廳的煩惱。 戶型設(shè)計(jì) —— 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 工人房與主人和客人活動(dòng)空 間互不干擾 270度主臥觀景窗 錯(cuò)落 6米觀景臺(tái) 戶型設(shè)計(jì) — 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 會(huì)客廳 —— 俯瞰景觀的豪宅氣度建立 —— 氣度來(lái)自高度 270度全景觀視野享受； 極致景觀視野 —— 主臥 戶型設(shè)計(jì) — 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受“慢餐時(shí)代”的家庭樂(lè)趣 室內(nèi)外空間的自然融合： ?餐廳與景觀對(duì)話 ?洗手間與外部交流 ?端頭景觀式餐廳 ?廚房擁有 270176。 也是景觀的奢侈度 …… “三萬(wàn)英尺”，是視野的開(kāi)闊度 基于上述核心理念，提供以下初步規(guī)劃意向 局部放大水面，形成“樓王” ?高層組團(tuán)的疏闊意象 規(guī)劃建議示意 ?項(xiàng)目由 9棟高層組成，其中 6棟33層， 3棟 28層； ?其中 6棟產(chǎn)品全部為 90平米以下戶型， 2棟 90平米與 130平米組合戶型， 1棟 200平米大戶型； ?舒適性大戶型樓王位于項(xiàng)目中部，兼顧觀景性與私密性； ?主入口位于西側(cè)山東路，此入口位于南側(cè)寧波路，均設(shè)臵有小廣場(chǎng)景觀； ?商業(yè)位于人流量較大的河北路沿街面，東北、東南角為商業(yè)集中展示面； 商業(yè) 主入口 交通動(dòng)線 ?細(xì)節(jié)打造豪宅內(nèi)部尊貴景觀 ?社區(qū)園林 ?景觀小品 ?入戶花園 打造要點(diǎn)：多層景觀，最親切的高尚體驗(yàn) ?點(diǎn)綴景觀小品： ?私家步道 ?林蔭小徑 ?大師雕塑作品 ?流動(dòng)的活水 ?…… 榮耀品質(zhì) ?品質(zhì)增值：突出觀景主題，分配增值亮點(diǎn) ?智能增值：保證安全 /私密性 —— 智能安防系統(tǒng) ?生態(tài)增值：契合區(qū)域氣質(zhì) /健康需求 —— 隔熱 /防噪 ?服務(wù)增值：禮賓服務(wù) /保值增值服務(wù)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 硬性配套 —— 領(lǐng)導(dǎo)趨勢(shì)與潮流 軟性配套 —— 體驗(yàn)尊重與禮遇 鍍膜玻璃實(shí)現(xiàn)外立面效果 —— 消失的墻 （樹(shù)影 /天空），建筑 飄浮 于云朵 兼顧舒適性與私密性 建筑立面 —— 鍍膜玻璃 景觀電梯 —— 立體、流動(dòng)的景觀體驗(yàn) ?社區(qū)景觀一覽無(wú)余，使得每一次升降猶如賞景之旅； ?以觀光電梯作為高層亮點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品的創(chuàng)新性和高端定位； ?景觀電梯較普通電梯成本增加約 30%左右。CO窗、 ALULUX卷簾 ,防止室外噪音傳入 ? ,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音 ? ?，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音：有 100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問(wèn)題，盡可能地避開(kāi)上下鄰居排水之間的互相干擾。 工作內(nèi)容 由主管副總負(fù)責(zé)，客戶經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)同工作，與客戶共同確定工作內(nèi)容、簽訂合作協(xié)議。 工作周期 通常為 2周 工作成果 市調(diào)報(bào)告、項(xiàng)目 MECE 過(guò)程考核 調(diào)研計(jì)劃、會(huì)議紀(jì)要、市調(diào)工作備忘 專案團(tuán)隊(duì)成立 制定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃 初步判斷項(xiàng)目問(wèn)題 內(nèi)部討論技術(shù)思路 調(diào)研前與客戶首次溝通會(huì) 市場(chǎng)調(diào)查 論證項(xiàng)目問(wèn)題 與客戶就市調(diào)結(jié)果進(jìn)行溝通 內(nèi)部討論項(xiàng)目MECE 撰寫市調(diào)報(bào)告 確定項(xiàng)目問(wèn)題 報(bào)告完成 公司內(nèi)部三級(jí)評(píng)審 提交市調(diào)報(bào)告 報(bào)告修改 遞交市調(diào)工作 備忘 通 調(diào)整調(diào)研計(jì)劃 調(diào)整市調(diào)內(nèi)容 遞交客戶會(huì) 議紀(jì)要 第二步：市場(chǎng)調(diào)查 前期策劃 第三步：核心成果形成 工作目標(biāo) 核心結(jié)果形成。 工作周期 通常為 12周 工作成果 報(bào)告終稿 過(guò)程考核 會(huì)議紀(jì)要 內(nèi)部討論方案調(diào)整思路 報(bào)告終稿編制 公司內(nèi)部三級(jí)評(píng)審 報(bào)告終稿匯報(bào) 終稿完成 相關(guān)案例研究 報(bào)告修改 前期策劃 第四步：終稿編制 附件二 關(guān)于操作團(tuán)隊(duì) 二、操作團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)歷 姓名： 許 昊 職級(jí)： 總經(jīng)理 學(xué)歷及專業(yè)資格： 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)理學(xué) 學(xué)士 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 天津、北京、深圳房地產(chǎn)十年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，三十余個(gè)項(xiàng)目的全程操盤經(jīng)驗(yàn)；主要統(tǒng)籌操盤項(xiàng)目： 天津：萬(wàn)科假日風(fēng)景 /天鵝湖項(xiàng)目 /犀地 /花園 5座 /貽成融科（天津）塘沽項(xiàng)目 /萊茵小鎮(zhèn) /萬(wàn)科霞光道 5號(hào) /科貿(mào)時(shí)代公寓等 北京：西山美廬 /西府蘭庭 /北京亮馬名居 /鋒尚國(guó)際公寓 /棕櫚泉國(guó)際公寓 /萬(wàn)和世家 /麗陽(yáng)四季 深圳：星河明居 /翠擁華庭 /城市綠洲花園 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 技術(shù)思路討論、項(xiàng)目評(píng)審 工作職責(zé)： 負(fù)責(zé)調(diào)配公司資源、探討技術(shù)思路、評(píng)審策劃報(bào)告、監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)。在世聯(lián)期間，負(fù)責(zé)萊茵小鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作，現(xiàn)任區(qū)域拓展總監(jiān)。組織專案組解決甲方就本項(xiàng)目提出的合理要求。 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 技術(shù)思路討論、報(bào)告撰寫、成果匯報(bào) 工作職責(zé)： 本項(xiàng)目前期工作的執(zhí)行人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體定位、物業(yè)建議及營(yíng)銷總綱制定的技術(shù)討論和核心成果撰寫，包括市場(chǎng)調(diào)研、報(bào)告撰寫、成果匯報(bào)及跟蹤服務(wù)及有關(guān)合作公司的協(xié)調(diào)。 二、操作團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)歷 姓名： 趙曉萌 職級(jí)： 策劃師 學(xué)歷及專業(yè)資格： 復(fù)旦大學(xué)光學(xué)碩士 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 京基高爾夫項(xiàng)目、深振業(yè)新開(kāi)路項(xiàng)目、科研東路、萬(wàn)達(dá)宏順小淀項(xiàng)目等項(xiàng)目的前期定位，新悅庭、慧谷大廈營(yíng)銷策略報(bào)告的撰寫。 二、操作團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)歷 姓名： 胡倩 職級(jí)： 策劃助理 學(xué)歷及專業(yè)資格： 河北工業(yè)大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè) 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 天津市總體規(guī)劃匯總及天津市河西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 內(nèi)蒙古烏蘭察布市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 —— 新區(qū)二期 內(nèi)蒙古察哈爾工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃 天津市大港新城總體規(guī)劃 天津市津塘公路兩側(cè)立面整修工程預(yù)算 天津市新開(kāi)河沿岸平房改造與立面整治項(xiàng)目 天津市武清區(qū)泉達(dá)路居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 天津市和興源岳陽(yáng)道項(xiàng)目 天津市國(guó)浩老城廂項(xiàng)目 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 方案設(shè)計(jì)與圖文制作全過(guò)程 工作職責(zé)： 參與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、聽(tīng)取會(huì)議內(nèi)容并作簡(jiǎn)要記錄、擬定規(guī)劃方案、繪制方案總平面圖及表現(xiàn)圖、書寫文本及說(shuō)明、參與制作匯報(bào)文件、聽(tīng)取匯報(bào)內(nèi)容并對(duì)方案做最終修改 。 五座 以公園住區(qū)（ Living Park）模式指導(dǎo)項(xiàng)目定位及規(guī)劃選擇。 天鵝湖 梅江南最后的別墅社區(qū) 以別墅形象高調(diào)入市 由別墅產(chǎn)品起勢(shì)創(chuàng)口碑，高層順勢(shì)而出走速度，徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)印象，樹(shù)立純粹豪宅形象。 中央城市公園區(qū)的絕版豪宅。 入市時(shí)間 ： 2023年中入市。 入市時(shí)間 ： 預(yù)計(jì) 2023年 Villa 別墅豪宅系 Suburban Projects 郊區(qū)大盤系 假日風(fēng)景 超越競(jìng)爭(zhēng)，領(lǐng)袖西部 ? 規(guī)模 : 用地面積： 230000平米 建筑面積： 300000平米 住 宅： 2700戶 ? 價(jià)格： 一期開(kāi)盤均價(jià)： 4300元 /平米 當(dāng)前均價(jià)： 7800元 /平米。 Suburban Projects 郊區(qū)大盤系 ? 規(guī)模 : 用地面積： 建筑面積： ? 價(jià)格： 預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)： 62006300元 /平米 ? 服務(wù)方式 : 策劃代理 景瑞陽(yáng)光尚城 區(qū)域標(biāo)桿 生態(tài)社區(qū) 項(xiàng)目位于天津北辰區(qū)小賀莊鎮(zhèn)，北臨津榆公路，東望銀河風(fēng)景區(qū)，屬北辰地塊中心區(qū)域項(xiàng)目，天津的綠肺中心。其產(chǎn)品形式多樣，以高層住宅為主，小高、洋房為輔，并有超過(guò) 10萬(wàn)平米的特色商業(yè)，未來(lái)必將成為津南又一標(biāo)志性項(xiàng)目。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年 7月 Commercial real estate 城市綜合體 ? 規(guī)模 : 用地面積： 40400平米 建筑面積： ? 價(jià)格： 預(yù)計(jì)一期均價(jià)： 9600元 /平米 ? 服務(wù)方式 : 策劃代理 星港國(guó)際 含商業(yè)、辦公、酒店式公寓為一體的大型公建綜合體項(xiàng)目