【正文】 的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮企業(yè)的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較詳細的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計， 2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位，進入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達 100萬平方米。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）　 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費市場住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。其中北京地區(qū)增幅達到 %。同時，人們對住房消費的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。互聯(lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。北京經(jīng)濟增長進入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。政府機關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它企業(yè)和消費者行為都更具理性化 消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。費用服務(wù)建設(shè)費用公用設(shè)施配套費各項稅費財務(wù)費用開發(fā)商利潤廣告營銷費用其它不可預(yù)見費用潛在進入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進入者對龍騰發(fā)展土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性 供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥????預(yù)收賬款銀行貸款 設(shè)計機構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃的供應(yīng)能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價值建筑引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對背景或消費意識。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進行一體化整合。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。 市場需求： 市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。經(jīng)濟持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求客戶構(gòu)成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況經(jīng)濟型別墅的推出使得別墅價格回落別墅成交趨于活躍市場展望政府將加強對別墅市場的監(jiān)管遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析發(fā)展經(jīng)濟適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點而進行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。二、市場需求需求對象： 戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。一、需求預(yù)測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改—— 政策依據(jù) ： 《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復(fù)》（京政函〔 2023〕 60號）。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內(nèi)容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當解困的原則安置危改居民 。危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。預(yù)計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經(jīng)濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 “ 九五” 期間累計實現(xiàn)增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。加強建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機國民經(jīng)濟 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空 間。 　　 我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗 。 但是由于國家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴格限制批準新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。發(fā)展前景：建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢，市場前景十分廣闊 豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。 豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽稱。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。以住宅建設(shè)為重點，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等 6個住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等 4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當時本市最大的高標準綜合住宅區(qū)。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進一步全面提高綠化面積。 90年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展格局。豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團 ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會?！　「剑罕本┦袇^(qū)總體規(guī)劃圖北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“ 槐房項目 ”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng)濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展狀況的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在 “南城開發(fā) ”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。綠化隔離帶項目（ “槐房項目 ”）豐臺區(qū)危舊房改造項目物業(yè)管理 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè) “ 豐臺區(qū)武裝部 ” 項目， 25 人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值 600萬，完成產(chǎn)值 180萬。 “槐房項目 ”是龍騰開發(fā)的第一步，項目運作情況直接關(guān)系龍騰和 發(fā)展的前景。但建筑業(yè)務(wù)在 中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步發(fā)展過程中， 建筑業(yè)務(wù)發(fā)展方向選擇和企業(yè)在 整體發(fā)展過程中的定位也是重點考慮問題。 企業(yè)內(nèi)部資源分析企業(yè)在豐臺區(qū)對外表現(xiàn)為急速發(fā)展的形象，但實際上內(nèi)部組織和管理等有差距 ——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機制化。原有企業(yè)員工凝聚力較強，但隨著企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在形成三大類人員（老員工、外聘、新生力量），他們在價值追求和工作目標定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力正受到影響；1