年房地產(chǎn)武漢新華西項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 方米 858 00平 方米 地下停車場(chǎng) 200 0元 /平 方米 385 76平 方米 人防地下室 250 0元 /平 方米 平方米 5 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 市政建設(shè)費(fèi) 72元 /平 方米 500 000 平方米 工程招標(biāo)費(fèi) % 元 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) % 元 定額測(cè)編費(fèi) % 元 白蟻防治費(fèi) 2元 /平 方米 500 000 平方米 工程監(jiān)理費(fèi) 5元 /平 方米 500 000 平方米 物業(yè)管理維修專項(xiàng)基金 2% 元 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 元 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 7 企業(yè)管理費(fèi)（ % ） 3% 元 8 銷售費(fèi)用（ 4% ） 推廣費(fèi)用 3% 元 代理傭金 2% 元 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 0 0 元/ 平方米 5 0 0 0 0 0 平方米 開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì) 總成本費(fèi)用合計(jì) 10 銷售稅費(fèi) ( % ) 6% 元 財(cái)務(wù)效益分析設(shè)定 —— 方案一 ? 開(kāi)發(fā)投入按工程款支付進(jìn)度計(jì)算現(xiàn)金流出 ? 考慮商品住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)的銷售收入，未計(jì)算地下車庫(kù)。 3. 發(fā)展定位 —— 商業(yè) ? 商業(yè)定位：以家庭裝飾 為主，集 大型超市、 通訊電器的大型 專業(yè)市場(chǎng) 。 ? 產(chǎn)品定位：物業(yè) 26層高層 ，中央空調(diào)，精裝修 。 3. 發(fā)展定位 —— 寫字樓 ? 寫字樓定位：商務(wù)小戶型 ，中檔寫字樓的配置（不宜做 5A級(jí)的寫字樓）。 平均租金水平：4050元 /平米月，部分電器、通訊等行業(yè)租賃較高 平均租金水平： 4050元 /平米月左右，由于五金、飲食等租金較低。 2. 市場(chǎng)分析 —— 商業(yè) ? 商業(yè)市場(chǎng) ? 該區(qū)域不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，目前周邊的業(yè)態(tài)主要是專業(yè)市場(chǎng) ? 鄰近的新華下路和發(fā)展大道已經(jīng)形 成 通訊器材、家用電器、家庭裝飾 為主的專業(yè)市場(chǎng)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于營(yíng)造高尚的社區(qū)形象和社區(qū)環(huán)境 項(xiàng)目建筑面積達(dá) 500000平方米，規(guī)劃性質(zhì)為住宅與公建，容積率規(guī)定居住不大于2公建不大于 ； 2. 市場(chǎng)分析 —— 住宅 ? 住宅市場(chǎng) ? 漢口核心區(qū)大規(guī)模的、高品質(zhì)的樓盤很稀缺，所以該地域的市場(chǎng)非常好。 ? 交通非常便利 項(xiàng)目位新華路和新華西路的交叉口，交通條件很好。 2. 市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)權(quán)式酒店 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng) ? 酒店為了銷售，通常做成產(chǎn)權(quán)式酒店，目前武漢在售的樓盤為兆瑞國(guó)際，精裝修銷售價(jià)格為 7200元 /平方米 ? 因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店為純投資性產(chǎn)品，銷售難度相對(duì)大一些。 正規(guī)商鋪平均租金水平： 5060元/平米月，支撐該價(jià)位的主要以熱水器、電器、家裝行業(yè)；業(yè)態(tài)不正規(guī) 3040左右。 ? 價(jià)格定位：住宅均價(jià) 6500元 /平方米 。 3. 發(fā)展定位 —— 產(chǎn)權(quán)式酒店 ? 酒店定位：產(chǎn)權(quán)式酒店。 ? 價(jià)格定位：均價(jià) 7500元 /平方米 。折算租金 100元 /平方米。 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在商業(yè)方面， 8萬(wàn)多平方米的商業(yè)是關(guān)鍵。 結(jié)論
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