七劍總圖研發(fā)心得-預(yù)覽頁
【正文】 建筑限高： 80m 用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積： 6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內(nèi) 規(guī)劃條件 規(guī)劃難點： ? 建筑限高從 80米突破到 90米； ? 日照； ：北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE 雕刻空間 設(shè)計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 “肚里有貨 ” 貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 不平衡使用容積率 案例 A成都郫縣項目 建設(shè)用地 建設(shè)用地 地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標 凈用地面積 ㎡ 15米和 40米代征綠地 ㎡ 地上可建設(shè)面積 ㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30 ％其中住宅 26% 綠 地 率 ≥30% 各業(yè)態(tài)市場分析 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計建面價格－預(yù)計地價外成本 地價外成本 ＝前期工程費＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 這里可以看到 聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍 是含金最高的，其次是多建電梯 洋房 ，最后剩余的容積率為 高層 。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。 重大大門 公交站點 總圖價值挖掘 重慶睿城項目案例 用地面積 : 106688 m2 地上建筑面積 : 160035 m2 總建筑面積 : 215671 m2 容積率 : 綠化率 :30% 建筑密度 :30% 其中 : 住宅 : 136052 m2 (計容 ) 14410 m2 (不計容） 商業(yè) : 22788 m2 (計容 ) 車庫 : 38326 m2 (車位 ) 地下超市 : 2918 m2 (不計容 ) 其他 :1195 m2 (計容 ) 重慶睿城項目案例 效果圖 重慶睿城項目案例 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 在岸線分布上，沿獨墅湖一側(cè)岸線共計 ，其中北側(cè)地塊（ a地塊）沿湖岸線長度為，南側(cè)地塊（ b地塊）沿湖岸線長度為。 (產(chǎn)品類型示意案例） 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積（案例） 疊拼別墅剖面圖 90－ 105 90－ 105 90－ 105 90－ 105 0－ 30 50－ 100 半地下室（ 帶庭 院） 附送閣樓 四層 三層 二層 首層 附送閣樓 一樓 二樓 聯(lián)排： 200－ 250（實得 350~400） 送 : 2F＋閣樓，半地下層庭院 疊拼： 180－ 220（實得 220~300） 送 : 4F＋閣樓，半地下層庭院 案例：贈送半地下室和閣樓面積 90－ 120 90－ 120 聯(lián)排別墅剖面圖 0－ 30 60－ 150 半地下室（帶采光庭院） 附送閣樓 二層 首層 重慶睿城大院 聯(lián)排戶型解析 送閣樓 贈送車庫 贈送半地下室 后花園 前花園 疊拼戶型解析 送閣樓 后花園 獨立入戶樓梯 贈送車庫 贈送半地下室 前花園 空中花園 面積贈送案例 重慶睿城大院 花園洋房 (優(yōu)化面積后的大城小院 )： 控制平層數(shù)量，控制單套面積大小 每個單元： 4戶底躍， 6戶平層， 2戶頂躍，電梯花園洋房 送閣樓 車庫 贈送半地下室 前花園 空中花園 平層－ 120平米 頂躍 170－ 180平米 底躍 140－ 150平米 后庭院 1 2 3 4 5 6 7 面積贈送案例 重慶睿城大院 三千城將政府要求的首層架空部分 送給二層客戶作私家花園 架空層贈送案例 “拿來主義 ” 復(fù)制模塊 利用 產(chǎn)品庫 （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風險低。 已有： 現(xiàn)代風格 西班牙風格 英國都繹風格 英國都繹風格 的七合院模型 西班牙風格 的七合院立面 案例：七合院模塊復(fù)制 七合院模塊的多種組合模式 七合院 — 項目運用 七合院院設(shè)計時同樣考慮了產(chǎn)品模塊化和對復(fù)雜地形的適應(yīng)性，因此布局簡單，移植方便。 ? 會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標注為商業(yè)用房 會所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層 網(wǎng)球場下沉，布置在地下室底板上 底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。面積： 194㎡ 贈送親地花園： 45㎡ 贈送地下架空： 106㎡ 入戶花園贈送 下層后花園贈送 地下室架空贈送 成都郫縣項目案例 洋房 B戶型底層挖掘 下層前花園贈送 B戶型特點：親地、贈綠、送面積
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