【正文】 板塊 天竺 昌平 /亞北 西山 知名 /認(rèn)知度 ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ 自然景觀資源 ★☆ ★ ★ ★ ★ ★ 生活 /交通 成熟度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 板塊氣質(zhì) 國際、洋氣 溫馨、家居 官氣、貴氣 人氣走勢 ↓ ↑ ↑ 輻射區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)(CBD) 使館區(qū) 亞運(yùn)村 中關(guān)村 西城 中關(guān)村 主力客戶 外籍客戶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的 城市新貴 官、官商 中關(guān)村新貴 產(chǎn)品特征 類型 高檔獨(dú)棟 經(jīng)濟(jì)型家居別墅 山地景觀別墅 用途 投資 /租賃 自用 自用 價格平臺 15000元 /平米 10000元 /平米 16000元 /平米 品質(zhì) ?品質(zhì)平平，注重公共空間 ?產(chǎn)品整體素質(zhì)高 ?依賴西山傳統(tǒng)、獨(dú)特的區(qū)域價值 38 不同別墅板塊的主要客戶來源 ?對北京中軸線以北區(qū)域居住圈層現(xiàn)狀進(jìn)行勾畫，如右圖所示。 ? 項(xiàng)目自身運(yùn)作的問題影響了銷售進(jìn)度，造成目前銷售不佳的狀況。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目大多為 “ 香港制造 ” ，新入市的產(chǎn)品也都是品質(zhì)一般，無論是建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造與其他板塊項(xiàng)目相比都有一定差距。 45 天竺板塊代表項(xiàng)目 萊蒙湖別墅 位置 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 10萬平方米 容積率 總套數(shù) 110棟獨(dú)棟別墅， 109套聯(lián)排公寓 建筑風(fēng)格 美式湖景別墅 會所配套 5000平方米 景觀 中央人工湖景 主力戶型 獨(dú)棟 325433平米，聯(lián)排 217317平米，主力 230平米 銷售價格 獨(dú)棟別墅： 20232100美元 /平米，贈送地下室和精裝修 聯(lián)排別墅： 14000元 /平米 銷售狀況 獨(dú)棟、聯(lián)排基本售磬 46 天竺板塊代表項(xiàng)目 大湖山莊 位置 朝陽區(qū)和平路 8號 項(xiàng)目概況 占地面積 24萬平方米 建筑面積 6萬平方米 總套數(shù) 153（獨(dú)立別墅） 容積率 層高 景觀 綠地公園、一萬平米的 T型水面 主力戶型 面積范圍： 300600/500㎡ （地上）， 20余種戶型 銷售價格 16000～ 21000元 /平米（贈送地下室） 銷售狀況 2023年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前銷售率在 80%以上，面積在300400的小戶型銷售狀況比較好。 銷售情況 一期已售完，二期于 2023年 4月開盤，首先推出的 10套獨(dú)棟，一個月內(nèi)銷售 90%。 50 位置 北京首都機(jī)場溫榆河畔天竺林蔭路 項(xiàng)目概況 占地面積 15公頃 建筑面積 9萬平米 總套數(shù) 286套，其中 32套雙拼，其他為多聯(lián)或四層公寓。 52 亞北板塊代表項(xiàng)目 順馳林溪 位置 昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南） 項(xiàng)目概況 占地面積 52萬平方米 建筑面積 容積率 總套數(shù) 508，一期 230套，二期 278套。后期水印長灘則憑借已有的產(chǎn)品優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，擴(kuò)大產(chǎn)品面。 58 項(xiàng)目的競爭策略判定 天 竺 方 向 天竺板塊的傳統(tǒng)優(yōu)勢依然強(qiáng)勁，在京順路方向上對馬坡形成客戶攔截。 項(xiàng)目周邊 區(qū)域周邊項(xiàng)目大多為規(guī)模較小，入市時間較久遠(yuǎn)的老項(xiàng)目，且多口碑一般。 59 六、項(xiàng)目定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時，為影視拍攝提供各類配套服務(wù)的行業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生，既能提供專業(yè)制景、設(shè)備車輛 租賃、道具服裝化裝等方面的服務(wù)，又有龐大的群眾演員隊(duì)伍。方圓 10平方公里的橫店，擁有十余家星級賓館 8000余個床位，無論是高檔酒店，還是基地賓館，游樂園、夜總會、桑拿中心、演藝中心、健身中心、等設(shè)施配套齊全。 提倡對企業(yè)忠誠，對工作敬業(yè)，對同事誠懇，對客人守信，勤勵負(fù)責(zé)，講究以義為主的職業(yè)道德 。 服務(wù)層面：是親和的、專業(yè)的、充滿激情的。 66 項(xiàng)目定位 ?形象定位 ?客戶定位 昌平別墅中新領(lǐng)軍 北京北、東部城區(qū)準(zhǔn)財(cái)富階層（主力客戶） 奧北居住區(qū)板塊高收入階層 （潛在客戶） 67 比較一：昌平在售別墅項(xiàng)目面積區(qū)間 ?產(chǎn)品覆蓋面廣，無形中擴(kuò)大了項(xiàng)目自身的競爭面； ?產(chǎn)品主要面積區(qū)間與楓橋別墅相似，楓橋別墅銷售速度值得關(guān)注。 72 七、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 73 關(guān)于布局的可實(shí)現(xiàn)性 ? 單體面積在 300平方米左右的獨(dú)棟別墅社區(qū)；另有多種面積產(chǎn)品圍繞 ? 棟間距可實(shí)現(xiàn) 前后間距 ≥17米 左右間距 ≥05米 74 規(guī)劃布局（規(guī)化設(shè)想） 坡地 ?地塊依勢而建，地勢自南向北方向逐漸升高，形成南北圍合的布局。 包括地塊西部臨近順安路一側(cè)和地塊南北兩側(cè)外圍。 展示區(qū) 接待區(qū) 77 建筑風(fēng)格探討 ?西式傳統(tǒng) ?北京市場上的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，市場接受度比較高，價值感被廣泛認(rèn)同； ?大多數(shù)風(fēng)格流派在市場上都已比較成熟； ?產(chǎn)品創(chuàng)新的空間不大，但可以從細(xì)部進(jìn)行雕琢 美國中部風(fēng)格 橘郡 都鐸 水印長灘 美國東部風(fēng)格 萊蒙湖 西班牙風(fēng)格 納帕溪谷 78 建筑風(fēng)格探討 ?西式傳統(tǒng) ?目前北京市場比較少見的兩種風(fēng)格： ?法式風(fēng)格 ?德式風(fēng)格 79 建筑風(fēng)格探討 ?西式現(xiàn)代 ?西式現(xiàn)代的建筑風(fēng)格多具有簡潔、通透的特征，與自然山水的融合度也比較高； ?與中國人傳統(tǒng)的價值觀相悖，因此往往很難實(shí)現(xiàn)很高的價格。多數(shù)住宅采用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合。如今新建的則多為兩層或多層。裝飾性的煙囪與傳統(tǒng)的英國住宅很形似，有時在煙囪上甚至用磚瓦砌一小屋頂以增強(qiáng)其效果。 ?這種風(fēng)格的建筑容易設(shè)計(jì)出如大陽臺、出挑的露臺等結(jié)構(gòu)，窗戶的尺度也可大可小，因此比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合。起居室的面寬應(yīng)在 。臥室應(yīng)盡量朝南，同時應(yīng)該有獨(dú)立的衛(wèi)生間。 89 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 二層 ? 3個臥室為宜，其中至少應(yīng)有 2個臥室朝南。 90 案例 A ? 首二層 ? 空間序列完整，且正式禮儀區(qū)與非正式家庭起居區(qū)之間有良好的區(qū)分，動線組織明確； ? 一層設(shè)計(jì)了帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的朝南臥室，充分體現(xiàn)了人性化的設(shè)計(jì)理念； 91 雙拼、緊湊別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 地上面積區(qū)間 200280平方米，； ? 地上二層，； ? 單車位，半露天或室內(nèi)車位； ? 三間臥室，包括一個主臥區(qū)、兩間次臥室； ? 起居室面寬不超過 ； ? 一層主要空能空間包括起居室、餐廳、中西廚、臥室；二層主要功能空間為主次臥室 92 案例 B 亞瀾灣的聯(lián)院別墅 93 案例 B 亞瀾灣的聯(lián)院別墅 94 連院別墅形式說明 地上二層 院墻 地上一層 山墻 內(nèi)庭院 95 案例 C 聯(lián)院獨(dú)棟戶型 ? 首二層 戶型 建筑面積 地下層面積 102㎡ 一層平面面積 106㎡ 二層平面面積 89㎡ 地上面積合計(jì) 196㎡ 總建筑面積 298㎡ 96 案例 D – 雙拼別墅 順馳林溪 ?雙室內(nèi)觀景庭院； ?起居室寬敞明亮； ?主臥室直抵南向大露臺，視野開場； ?二層露臺方正寬闊，實(shí)用性強(qiáng)； ?南向餐廳，中西廚房可分拆或組合； 97 景觀設(shè)計(jì)建議：山坡地的營造與利用 ? 山坡地型別墅的稀缺性 ? 平地成本 ? 技術(shù)可行性 98 景觀設(shè)計(jì)建議：山坡地的營造 ?平緩錯落的坡地地形比平地別墅更容易營造立體綠化、立體園林，居住者既可遠(yuǎn)觀，又能近賞； ?坡地別墅建筑形式因地制宜，隨坡勢建房，戶型比較多樣與豐富，每個門洞、每個圍廊都有自己獨(dú)特的地方，不易類同，可以滿足居住者的個性選擇，比平地別墅的景觀更加有味道 ； ?坡地別墅的戶外運(yùn)動比平地別墅、山地別墅豐富，又充滿自己的特色，如緩坡慢跑道、緩坡自行車道、緩坡滑草運(yùn)動等；能擁有順理成章、自然生態(tài)的水景，不會像平地別墅園區(qū)營造水景必須掘地挖渠通道等，破壞原生地。 105 建筑設(shè)計(jì)與坡地景觀的結(jié)合 ? 入戶下二層 ? 次臥區(qū) ? 配有游泳池 戶型 建筑面積 入戶層面積 99 ㎡ 入戶下一層面積 120 ㎡ 入戶下二層面積 93 ㎡ 總建筑面積 313㎡ 106 建筑設(shè)計(jì)與水景的結(jié)合 107 建筑設(shè)計(jì)與坡地、水的結(jié)合 108 景觀設(shè)計(jì)建議：園林設(shè)計(jì) ?樹形的選擇與原始形態(tài)的保留 ?喬木 灌木 草花 草坪，層次清晰、空間飽滿 ?寬闊的草坪與遠(yuǎn)處起伏的林冠線 109 園林小品 110 道路線形 ?依地形而變的步行路 ?曲折的道路 ?順坡而上的道路 111 公共空間 ? 植物圍合而成的公共空間 112 THE END 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 06:32:4206:32:4206:32Wednesday, March 15, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 15日星期三 6時 32分 42秒 06:32:4215 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :32:4206:32Mar2315Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 6時 32分 :32March 15, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 06:32:4206:32:4206:323/15/2023 6:32:42 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :32:4206:32:42March 15, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 6時 32分 42秒 上午 6時 32分 06:32: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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