【正文】 戶型區(qū)間 78136㎡兩房、三房賣點(diǎn)首府位于長山路中路 55號（長山路與南黎路交匯處）， 項(xiàng)目 集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。 銷售狀況 在售一期 6號樓，面積 82—155 ㎡高層瞰景洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房 ?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠 5%、按揭優(yōu)惠 2%。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。項(xiàng)目堅(jiān)持 “以人為本 ” 的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計(jì)，提倡健康住宅的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營造 “ 公園就在家門口 ” 的人性化的居住景觀環(huán)境。價(jià)格 均價(jià)：￥ 4500 配套學(xué)　校： 天一中學(xué) 商　場： 小區(qū)自設(shè)綜合市場 銀　行： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 幼兒園： 小區(qū)自設(shè)幼兒園 醫(yī)　院： 社區(qū)醫(yī)院院 市場標(biāo)桿項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料紫色、報(bào)紙紫紅色，沒有品牌意識，品牌形象雜亂無序。 2023613 14:38:26 價(jià)格 精裝均價(jià) 4500元 /㎡ 左右 ；， 90㎡ 舒適兩房、三房 4180元 /㎡ 起 配套學(xué)　校： 自建 商　場： 自帶商場 郵　局： 未定 銀　行： 未定 幼兒園： 小區(qū)自帶 醫(yī)　院： 未定院 其　它： 未定 市場類比項(xiàng)目 推廣形象：線上戶外米黃色，物料大紅色、畫面以實(shí)景修圖為主，沒有統(tǒng)一品牌形象，側(cè)重價(jià)格訴求。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。 搖擺 ： 無論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變， 沒有整合推廣塑造品牌個(gè)性和價(jià)值的意識和理念 ；216。廣告 小結(jié)分析項(xiàng)目 價(jià)值梳理，系統(tǒng)定位和客戶定位03項(xiàng)目 市場定位 概述項(xiàng)目概況Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢）Threaten（威脅）1. 緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；2. 內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；3. 區(qū)域交通四通八達(dá)，烈山大道及 101省道環(huán)伺；4. 產(chǎn)品規(guī)劃起點(diǎn)高，居住舒適度較高；5. 星級酒店配套和物管，提升項(xiàng)目檔次；6. 靜安集團(tuán)，安徽省名企百強(qiáng)，實(shí)力雄厚。區(qū)域發(fā)展：?城市發(fā)展戰(zhàn)略 ，發(fā)展重心 南擴(kuò)?南 部宜居新城遠(yuǎn)期 價(jià)值南湖酒店 ：?五星級酒店進(jìn)駐運(yùn)營管理?貼補(bǔ)區(qū)域空白，高檔消費(fèi)場所南湖公園 :?5000畝，國家級濕地公園產(chǎn)品價(jià)值 :?87258多元戶型設(shè)計(jì)?多層、小高層、洋房及電梯多層?無處不在水上之高尚小區(qū)規(guī)劃生活配套：?商業(yè) 生活配套?國際著名物管服務(wù) ……交通優(yōu)勢 :?烈山大道?101省道環(huán)伺開發(fā)商品牌：靜安集團(tuán)， 10年 13城，安徽名企 200強(qiáng) 榮耀，實(shí)力品牌，值得信賴價(jià)值體系項(xiàng)目價(jià)值梳理關(guān)鍵詞解析：城市向 南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級酒店企業(yè)獨(dú)棟水上城邦國際物管南湖公園具有無可限量的發(fā)展前景；外有 5000畝南湖公園， 內(nèi) 有碧波蕩漾水上 園林景觀；觸手可及的星級 酒店配套會(huì)所 ；后續(xù)便利的生活及 物管 配套；離塵不離城，一個(gè)超越所有的星級酒店水上國際城邦即將誕生 ?；▓@洋房花園洋房城市未來居住核心區(qū)域的大中型項(xiàng)目演繹 淮北南 部新城生態(tài)人居生活新方式 ,實(shí)現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級酒店 社區(qū)，定義 高尚 人居標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場定位產(chǎn)品 /品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。價(jià)格？替代品太多，憑什么選靜安？湖居？淮北不缺水，但國家級的環(huán)境 例外 。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯(cuò)，交通也可以，配套滿足基本的生活。還可 滿足小型辦公 、 商務(wù)接待。核心客戶：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動(dòng)消費(fèi)?？蛻舳ㄎ欢▋r(jià)策略216。以工程進(jìn)度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點(diǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)對價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)確定與各時(shí)間段對應(yīng)的推出量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的產(chǎn)品訴求重點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的營銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。216。垂直價(jià)差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價(jià)格差別，其考慮因素相對單一216。因素三：采光216。采用機(jī)動(dòng)的 “ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格加折扣 “ 的調(diào)整策略。不同物業(yè)需要分期銷售，為防止樓盤銷售面孔 “ 老化 “ ，216。不同購房時(shí)間，享受不同購房價(jià)格，通過價(jià)格不斷提升，加速購房者盡早下訂；216。 多批次推出，避免供應(yīng)過剩 項(xiàng)目體量相對較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤216。 低價(jià)入市，平衡利潤流與現(xiàn)金流，后期合理溢價(jià) 根據(jù)市場情況，留下合理溢價(jià)空間，造成熱賣景象。多層： 搶抓銷售時(shí)機(jī)，控制銷售速度。216。 小步快跑小步快跑 階段聚焦發(fā)力階段聚焦發(fā)力推售策略推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎(jiǎng)（推售時(shí)間和貨量暫為虛擬，最終以工程節(jié)點(diǎn)和銷售目標(biāo)為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整）2023年 2023年需積蓄 240組誠意客戶，完成 136組購卡客戶一期推售計(jì)劃位置示意第一次開盤第一次加推第二次加推第二次開盤第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略推售策略（備注： 3期貨量統(tǒng)計(jì)見附加 excel，推盤計(jì)劃待工程節(jié)點(diǎn)確定后再做鋪排）營銷推廣營銷推廣國賓級禮遇78月主題：國賓級禮遇 —— 星級酒店、 企業(yè)獨(dú)棟、花園洋房1112月主題：禮遇國賓，唯觀瀾郡 —— 電梯多層，榮耀首開910月主題：國賓領(lǐng)域，首現(xiàn)南湖 —— 島居洋房，耀世開盤 適中、合理的價(jià)格策略，確保貨量的高速消適中、合理的價(jià)格策略，確保貨量的高速消化。銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。√價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略多層：制定適中價(jià)格，掌控推售速度，保證全年任務(wù)完成針對項(xiàng)目不同產(chǎn)品，進(jìn)行差異化的定價(jià)。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價(jià)值，在價(jià)格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流。受市場影響，置業(yè)愈加理性。產(chǎn)品的認(rèn)同感。區(qū)域造勢，炒熱 南湖 版塊，制造項(xiàng)目市場話題，同時(shí)高效畜客。二、核心價(jià)值步步釋放： 5000畝南湖國家級濕地公園 、 星級酒店 、 獨(dú)棟辦公 、 花園洋房 、 百強(qiáng) 實(shí)力 ，共享 酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù) 等產(chǎn)品價(jià)值的快速釋放，配合銷售信息的發(fā)布，刺激客戶購買；三、重點(diǎn)媒介組合策略的運(yùn)用： 前期造勢 以區(qū)域及品牌和項(xiàng)目形象為主，通過戶外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)炒作打造實(shí)力品牌形象，以品牌來帶動(dòng)項(xiàng)目銷售；后期平穩(wěn)降落 釋放項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，戶外為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵等小眾媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動(dòng)選擇策略： 以名搏利。外展場 開放 儀式252。名片、手袋、水杯和胸牌等252。 活動(dòng) 目的：通過合作團(tuán)隊(duì)的集團(tuán)亮相，展示開發(fā)實(shí)力n 活動(dòng)內(nèi)容：展示項(xiàng)目開發(fā)理念及開發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)n 活動(dòng)地點(diǎn)：工地現(xiàn)場n 參與人員：市政及房管局等領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及專業(yè)人士戶外廣告的特點(diǎn)：216。我們的建議作法是：216。每進(jìn)入下一營銷階段進(jìn)行內(nèi)容更換。 目前市場處于淡市，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件與回款要求，導(dǎo)入期著力展開團(tuán)購。216。 可適當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目園林景觀和戶 型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識，并做現(xiàn) 場解答。216。內(nèi)容：作為統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目形象的展示，內(nèi)容涉及區(qū)域價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 +品牌價(jià)值等傳播。內(nèi)容：戶型詮釋、展示216。形式：質(zhì)感紙張 +特殊工藝封套推廣物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備營銷重點(diǎn) :區(qū)域造勢，項(xiàng)目價(jià)值軟文傳遞，線上渠道推廣，線下活動(dòng)，創(chuàng)新營銷模式引入目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的深度價(jià)值認(rèn)知與客戶大量蓄備關(guān)鍵舉措：A、活動(dòng)造勢B、線上渠道推廣C、軟文炒作D、情景體驗(yàn)營銷第二階段：蓄客期第一階段第二階段第三階段第四階段年 05月階段目標(biāo) 在 9月份，借助 78月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精確的推廣，短時(shí)間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開盤銷售動(dòng)作 252。營銷中心及 入口景觀示范區(qū) 開放252。營銷中心大 沙盤 及分體戶型等 制作 完畢252。重點(diǎn)推廣216。n 軟文數(shù)次（媒體報(bào)道）： 《 觀瀾郡南湖公園高 尚人居價(jià)值發(fā)展 專家研討會(huì)隆重舉辦》《 靜安 品牌， 植根 淮北 ， 再創(chuàng)新高 》 ……n 網(wǎng)絡(luò)： 請網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動(dòng)，對 南湖生態(tài) 價(jià)值 、 靜安 品牌 榮譽(yù) 和 觀瀾郡 給與評價(jià)。觀瀾郡營銷中心開放暨產(chǎn)品鑒賞會(huì)216。大學(xué)生 Call客到銷售員 Call客招聘高校的學(xué)生 Call客，將對項(xiàng)目不排斥、有意向的客戶數(shù)據(jù)交給銷售員跟進(jìn)。 樣板房裝修到位開放216。 工作區(qū)216。 景點(diǎn)區(qū)（主題區(qū)）216。 通道與環(huán)境的結(jié)合開盤前 工程配合看樓通道 示意 3看樓通道 示意 1看樓通道 示意 2開盤前 工程配合樣板房的落實(shí)216。 交樓標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的關(guān)系216。 折頁－全而不亂，刪減版樓書216。價(jià)目表分類（供業(yè)務(wù)員使用、分發(fā)給客戶、算價(jià)專用）216。物管收費(fèi)、手冊（業(yè)主）216。認(rèn)籌現(xiàn)場包裝物料籌備完畢合同：216。限購須知；216。順勢加推推廣主題 252。新品加推工程物料配合 252。旺銷報(bào)道216。 在墻壁上繪畫一些所處空間相搭調(diào)的情景圖（如房間應(yīng)繪畫有床）、簡約明了216。2023年 01月 12樓第二次開盤252。硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、 DM、短信營銷活動(dòng) 252。一期部分樓座封頂，達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)； 本階段配合發(fā)布媒體：216。 維系老業(yè)主，啟動(dòng)老帶新地點(diǎn)：216。 知名酒樓提供的特色小吃品鑒關(guān)鍵動(dòng)作：老帶新的優(yōu)惠到位老帶新活動(dòng)營銷在部分受到交通噪音影響較大、區(qū)域景觀較弱的樓棟采取整樓一口價(jià)模式銷售，促進(jìn)滯銷單位銷售持續(xù)銷售價(jià)格策略 — 分棟（或單元）一口價(jià)價(jià)格策略拉動(dòng)根據(jù)現(xiàn)場樓棟銷售狀況 ,把部分 難以銷售單位 拿出來 做限時(shí)特價(jià)房， 促使難以 銷售單位走量 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2107:30:0207:30:02March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 7:30:02 上午 7:30 上午 07:30:02三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 07:30:0207:30:0207:30Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/27 7:30:0207:30:0227 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2107:30:0207:30Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 27 三月 20237:30:02 上午 07:30:02三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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