【正文】 提升，消費潛力巨大是目前淮北商業(yè)的主要特點。 新城區(qū)商業(yè)中心 新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽路、長山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域?；幢甭窎|西端之間及孟山路上則主要以各種品牌專賣店為主。隨著金色云天等規(guī)劃項目的開工和建設(shè)，火車站商圈必將進一步升級擴大，并將進一步擴大老城區(qū)商圈的影響力。 淮北商圈分析 新城區(qū)商圈 新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇 ? 24 老城區(qū)商業(yè)中心（ 3橫 4縱） 橫 1－淮海路：綜合購物、休閑娛樂一條街 橫 2－古城路：綜合服務(wù)一條街 橫 3－惠黎路：五金機械電器一條街 縱 1－閘河路（含友誼巷 )： 縱 2－相山北路：電腦辦公用品一條街 縱 3－孟山路：服飾專賣一條街 縱 4－洪山路：廚具、裝潢一條街 新城區(qū)商業(yè)中心（ 4橫 4縱） 橫 1－惠苑路：時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂商業(yè)步行街 橫 2－黎苑路：運動健身一條街 橫 3－人民路：行政文化、綜合服務(wù)一條街 橫 4－南黎路：汽車銷售維修美容一條街 縱 1－相陽路：餐飲美食一條街 縱 2－相山中 (南 )路：專業(yè)賣場一條街 縱 3－長山路：歐美風(fēng)情一條街 縱 4－翠峰路：文化娛樂書店一條街 橫 1 橫 2 橫 3 縱 1 縱 2 縱 3 縱 4 橫 1 橫 2 橫 3 橫 4 縱 1 縱 2 縱 3 縱 4 淮北商圈分析 商業(yè)街分布 淮北老城區(qū)商業(yè)街以 3橫 4縱分布，新城區(qū)商業(yè)街以 4橫 4縱分布 ? 25 序號 經(jīng)營業(yè)態(tài) 面積 （ M2） 租金價格 （元 /M2/月） 1 男裝專賣 40 1F： 350 2 女裝專賣 50（ 510） 1F： 320 3 男裝專賣 200（ 1020） 1F： 250 4 商場 20～ 50 1F： 100～300 5 小飾品 18（ 36） 1F： 320 6 女性服飾 9（ 2） 1F： 300 － 1F： 200 7 男裝專賣 90（ 713） 1F： 120 8 蛋糕房 30（ 8） 1F： 150 9 音像 15（ 35） 1F： 200 10 服飾等 45～ 60（挑 ） 40 11 服飾等 45～ 60（挑 ） 30 12 服飾等 45～ 60（挑 ） 20～ 25 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 商業(yè)街租金介紹 ? 26 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析 消費者分析 經(jīng)營者分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場分析 第二部分 研究視角 商業(yè)街分析 ? 27 ? 淮海路是淮北最著名的商業(yè)街，分布著餐飲、服飾、百貨、黃金珠寶等諸多業(yè)態(tài)，其中服裝占據(jù)了絕對的比重，約占 56%，其次是餐飲，約占 10%，其他諸如百貨、醫(yī)藥、美容美發(fā)、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計約占 36%。 商業(yè)街分析 淮海路 淮北商業(yè)的第一金街 ? 28 經(jīng)營行業(yè) 服飾 商業(yè)網(wǎng)點 食品 餐飲 零售 美容美發(fā) 影像 數(shù)量 117 26 19 13 12 10 10 經(jīng)營行業(yè) 藥房 眼鏡 書店 金店 電器 休閑 賓館 數(shù)量 9 8 8 7 6 5 4 經(jīng)營行業(yè) 鞋城 手機城 零售 醫(yī)院 影院 體彩 超市 數(shù)量 3 3 2 2 1 1 1 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 分 布 商業(yè)街分析 淮海路 主力店介紹 ? 服飾：阿迪達斯、耐克、彪馬、 ONLY、柒牌、 洛玆、百事、才子、海瀾之家、 GXG ? 網(wǎng)點：中行、建行、郵局、移動、證券 ? 餐飲：上島咖啡、麥當勞、肯德基 ? 賓館：相山賓館、相王府賓館 ? 29 ? 淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營項目為服飾行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑運動類服飾為主； ? 商業(yè)街店鋪主力戶型為 30～ 50平米左右，開間 3~5米，進深 9~12米，品牌專賣店 60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設(shè)并不太講究，尚未達到個性化、品位化的檔次； ? 商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好； ? 商業(yè)街出租率 100%， “一鋪難求” ，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。 相山路以西至濉溪路，主要以 “服裝、鞋帽、箱包 ”、 “餐飲 ”、 “五金建材 ”及 “裝飾、裝修 ”為主，分別占據(jù)了古城路該路段的 %、 %、 %和 %的份額 。 商業(yè)街分析 相山路 淮海路至古城路段，主要以經(jīng)營數(shù)碼電子、體育類商品和化妝品為主，分別占據(jù)該路段%、 %和 %的比重 ，店鋪面積主要集中在 5— 500平米這一區(qū)間，以 20至 80平米這一區(qū)間為最多。 ? 33 ? 孟山路是淮北著名的商業(yè)街，分布著諸多商業(yè)店鋪，面積大多在 50平米至200平米左右 。 商業(yè)街分析 孟山路 靠近老城區(qū)核心商圈，經(jīng)營狀況良好 ? 34 ? 惠苑路 步行街是一條規(guī)劃的東西向的商業(yè)街，總商業(yè)面積 7萬㎡，各類商鋪 400余間 。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 當?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經(jīng)營狀況不理想 ? 35 ? 惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 惠苑路商業(yè)街綜合印象 ? 36 步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。 ?店鋪面積從 10幾平米至 1000多平米不等到，主要以 20至 30平米的店鋪為主，閑置率為3%左右。 ?從人氣來講， 整條街以淮海路為界，北面的人氣遠遠高于南邊的人氣 。 ?在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中 6元 — 10元這個區(qū)間 。 ?新華巷店鋪面積多 20至 400平米之間，以 20至 30平米為多，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲百貨、藥店、飾品店、化妝品店為主 。 ? 41 商業(yè)街分析 濉溪路 ?該路段商業(yè)街鋪主要分布于紡織路上，同時紡織路也是人流量最多的地方，周邊有華孚紡織等大型企業(yè)分布，企業(yè)員工較多。 ?項目所在區(qū)域的路段以經(jīng)營煙酒副食品、汽修、美容美發(fā)、廢品回收、小型餐飲為主，經(jīng)營檔次較低；店鋪類型主要以 12層陳舊街鋪，租金價格在 ，遠遠低于人民路中段的租金價格 。 劣勢 ： ▼ 項目體量較小，在商品備齊度上較華松和鼎盛有一定的差距。 東方百貨 已建商業(yè)項目 項目優(yōu)劣勢分析 ? 46 ? 項目地址：淮海路與孟山路交口的東南角 ? 開業(yè)時間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司 ? 建筑面積：約 20230㎡（每層 3000㎡左右） ? 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 ? 樓層分布： 1F－生活元素：麥當勞、屈臣氏、化妝品、珠寶、皮具； 2F－潮流先鋒：少女裝、休閑服飾、時尚飾品； 3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、家居服、童裝、針織羊絨； 4F－名流天下：品牌男裝、男士內(nèi)衣； 5F－雅致生活：運動服飾、運動器材、電玩城、家紡 ? 銷售情況：銷售方式采取每年 8%，返租五年 ? 運營方式：采取聯(lián)營扣點的方式，視不同品牌、不同品類扣點 15%至 30%扣點不等，免租一年，并需交納質(zhì)量保證金 3000至 5000元不等。 ▲ 五樓規(guī)劃有電玩城和兒童手工制作坊，是周邊幾家百貨店唯一引入休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)。 ▼ 雖然較幾家百貨店人流動線規(guī)劃較好，但是通道的盡頭處理不太恰當，處身其間，容易產(chǎn)生死胡同的錯覺。 ▲ 電器運營商五星電器的入駐為其帶來了大量的人氣。 ▼ 商業(yè)布局通透性差，進入商場視線遮擋嚴重，并存在人為制造的“死角”。 ? 在鋪位面積上，主要以 10— 20平米為主 ，租金視樓層、位置、品牌知名度有所不同， 負一層租金為 100元 /平米 /月 ，物業(yè)費 5元 /平米 /月； 一層為1000元至 1500元 /平米 /月 ，物業(yè)費為 5元 /平米 /月； 二層為 750元至 1200元 /平米 /月 ，物業(yè)費為 10至 15元 /平米 /月； 三層約 400元 /平米 /月 ，物業(yè)費 10元至 15元 /平米 /月；部分（如羽絨服等）采取聯(lián)營扣點的方式，扣點率為 10%；五樓租金為 18元至 28元 /平米 /月 。 ▲ 規(guī)模較大，有良好的規(guī)模效應(yīng)。 ▼ 業(yè)態(tài)布局混亂，缺乏有效的動線引導(dǎo)。 ? 項目印象： 該項目為重要的政府“形象工程”，項目周邊目前商業(yè)體和消費群均不足支撐目前區(qū)域商業(yè)。 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代的、流行的、時尚的、休閑的、開放的、互動的 ?? 目標客群定位 ： 年齡在 20歲 — 35歲的青年男女，也是目前社會時尚消費品的主力消費群體。目前項目尚處于建設(shè)初期，但其引進的金鷹商廈在淮北人們心中有較好的口碑，一旦建成開業(yè)，將對淮北的商業(yè)，尤其是高端百貨業(yè)會形成一定的沖擊。 ? 項目概況： 金色云天是在長山路西、桓譚路兩側(cè)投資興建的集站前廣場、大型商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓和高層住宅為一體的大型都市綜合體。 失敗商業(yè)項目 亞太廣場 定位錯誤導(dǎo)致后期經(jīng)營不善 ? 69 失敗商業(yè)項目 萬金時代廣場 ? 項目地址：淮海路核心商圈 ? 開業(yè)時間： 2023年 9月 ? 投資單位：安徽萬金置業(yè) ? 建筑面積：約 6700㎡ ? 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂 ? 樓層分布： 1F：箱包、飾品（營業(yè)面積 927㎡） 1F：精品男裝：利郎、 GXG、才子、勁霸男裝 23F：空置狀態(tài)（蘇寧電器有意向入駐） ? 失敗原因分析： ▼ 周邊競爭激烈，運營管理跟不上市場需求。 淮北商業(yè)市場分析小結(jié) ? 73 消費者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 經(jīng)營者分析 第三部分 深度解析 ? 74 經(jīng)營者分析 商鋪性質(zhì)及關(guān)注點 店鋪性質(zhì)租用90%自購10%店鋪經(jīng)營關(guān)注要素25%19%17%13%10%8%5%2%1%地點交通方便舒適購物環(huán)境檔次獨有品牌/ 產(chǎn)品一站式多元化購物良好管理多變商業(yè)推廣活動足夠停車場 本公司通過對淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商業(yè)街區(qū)正在經(jīng)營的沿街鋪面的經(jīng)營者進行采訪得出總結(jié)。 受所處行業(yè)、經(jīng)濟實力等諸多的影響，被訪者大都傾向于 50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過 75%）人希望店鋪的租金或經(jīng)營扣點不要超過營業(yè)額的 20%。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽對消費者有著直接的影響。另外 久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費比重也占有很大的市場消費比重，這些地方占有居民零售購物的 30%。 休閑娛樂消費傾向： 針對消費者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內(nèi)相對均衡，平均每周娛樂 3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的 17%和 81%， 休閑方式主要是看洗浴、泡吧、 KTV、上網(wǎng)、廣場健身， 一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30120元之間 。雖然整個城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務(wù)、基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費源頭之一。而汽車購物群體的消費力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。公交車購物群體相對來說偏向于中低端消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是基本吻合的。從消費區(qū)域構(gòu)成上，一馬路、二馬路是相對主要的區(qū)域。這也反映出淮北夜間購物的一些狀況，其一， 淮北并未有較大或較理想的夜間消費和休閑場所 。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。 以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的 2倍以上。由于經(jīng)濟的發(fā)展，各大商業(yè)的開發(fā)及專業(yè)市場的運做，淮北人漸漸從零散的消費轉(zhuǎn)向一體化、集中消費的觀念上?；幢比说南M心理正在由原來的有需要就去購物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費觀念。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹，燈下白