【正文】 目 世豐國際大廈 金泰國益大廈 項目名稱 級別 開發(fā)商 物業(yè)公司 入住時間 總建面 經營模式 住邦 2023 甲級 住邦地產 北京住邦物業(yè) 2023年 25萬 出售 遠洋國際中心 甲級 遠洋地產 中遠酒店物業(yè) 2023年 自持經營 遠洋商務 甲級 遠洋地產 北京遠洋基業(yè)物業(yè) 2023年 出售 金泰國益大廈 甲級 金泰恒業(yè) 北京金泰物業(yè) 2023年 自持經營 世豐國際大廈 甲級 世豐國際 天成園物業(yè) 2023年 出售 國際創(chuàng)展中心 甲級 利暉地產 第一太平洋戴維斯 2023年 出售 財滿街 甲級 國銳地產 西太平洋物業(yè) 2023年 9萬 出售 0123456789遠洋國際中心(自持)金泰國益大廈（自持）住邦2000（散售）國際創(chuàng)展中心（散售）遠洋商務（散售）世豐國際大廈（散售）財滿街（散售）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%租金價格 出租率區(qū)域寫字樓市場 周邊寫字樓項目租金及出租率情況分析 ?周邊寫字樓項目的 租金價格 水平大多集中在 /㎡ /天 ，以散售為主的經營模式拉低了區(qū)域整體租金水平。 1 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 區(qū)域寫字樓市場 研究區(qū)域及項目： 我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內、朝陽路和朝陽北路沿線主要的寫字樓項目并進行分析，從而為本項目寫字樓部分的定位提供市場依據。 周邊寫字樓項目客戶分析 項目名稱 熱租面積 入駐企業(yè) 住邦 2023 100200㎡ 北京青年旅行社韓國部 /嘉和律師事務所 /北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司 遠洋國際中心 500700㎡ 上?；萜?/香港礦運北京代表處 /富士通中國有限公 /遠洋地產有限公司 遠洋商務 100200㎡ 中國服裝設計師協會風尚網 /北京車友網 /意大利吉迪尼照明 /美國聯洋海運北京代表處 金泰國益大廈 120300㎡ 上海大眾汽車北京辦事處 /金匯礦業(yè) /西班牙帕崔西奧 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 區(qū)域住宅市場 研究區(qū)域及項目： 依據本項目所在位置，確定朝青板塊為重點研究區(qū)域，在此基礎上挑選了該區(qū)域主要在售的 8個類比項目進行分析。 時 間 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 天鵝灣 銷售套數 25 13 0 0 7 26 10 8 7 6 32 57 成交均價 28255 20553 20553 20553 24464 15518 12651 11059 11772 14764 14899 20527 天鵝灣 (LOFT) 銷售套數 4 85 18 3 2 售完 成交均價 16870 AZ Town 銷售套數 08年 5月二期新開 35 10 2 6 8 5 2 10 4 12 139 149 成交均價 17661 潤楓水尚 銷售套數 08年 4月開始監(jiān)測 10 2 5 13 18 39 71 預售許可證到期 ,尚無銷售數據 成交均價 18052 18335 15469 17181 17237 15658 潤楓嘉尚 銷售套數 2023年 4月 ,潤楓嘉尚新開盤 207 成交均價 14068 青年工社 (LOFT) 銷售套數 2023年 11月份青年匯三期 (青年工社 LOFT)新開盤 50 34 26 33 106 133 成交均價 14182 住宅市場 區(qū)域重點項目潛在供給 1. 大部分在售項目都已進入后期，潛在供應量小，未來競爭壓力相對較??； 2. 同區(qū)域中，預計今年將有兩個純新項目入市。 區(qū)域 LOFT產品銷售良好，客戶接受度較高 區(qū)域住宅價格： 1500017000元 /平米，總價 150萬上下 LOFT產品的單價 15000左右，總價低于100萬 區(qū)域住宅銷售速度： 區(qū)域住宅市場成熟，銷售速度穩(wěn)定，月銷售套數平均在 1020套， LOFT產品以其總價低實現快銷，月均銷售套數能夠超過 30套 區(qū)域住宅主力面積： 普通平層產品戶型面積平均超過 100平米 LOFT產品的主力面積在 40－ 60平米 區(qū)域住宅客群： 區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對低的總價。 本項目 朝青板塊 項目分析 交通體系 —— 臨近朝陽路、青年路， 2023年地鐵六號線的開通，將為本項目帶來大量的以青年客戶為代表的交通流客戶，提升了本項目輻射能力和價值。 東側： 南側緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好， 商務價值高，居住價值低。 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 結論方向 內容 本項目 區(qū)域商務氛圍： 相對成熟 處于朝陽路與青年路交叉，能夠承接區(qū)域商務氛圍 區(qū)域寫字樓租金： － 3 新產品以及 LOFT層高，實現 區(qū)域寫字樓出租率： 90％左右 需要一定周期實現出租率，但有保證 區(qū)域寫字樓主力出租面積： 200以內 目前分割面積能夠滿足市場需求 區(qū)域寫字樓客群： 中小型公司 承接區(qū)域主力寫字樓客群 區(qū)域寫字樓市場競爭： 銷售市場競爭壓力較小 無在售寫字樓，但首寫字樓特點影響，銷售速度慢 其他 寫字樓銷售期較長，會面臨項目入住，項目入住階段的租賃情況將會影響其銷售。 目前市場類似產品相對較多，租賃市場競爭較為激烈； 整體大勢不好，經濟情況不穩(wěn)定帶來的逆市影響。 項目住宅方向對比分析 項目作為住宅面對的市場情況 項目住宅方向對比分析 Strengths優(yōu)勢分析 Opportunities機會分析 區(qū)域居住氛圍成熟； LOFT產品形式提升價值明顯； 實現較高銷售價格； 實現較快的銷售速度。 項目作為住宅的 SWOT 產品方向 核心優(yōu)勢 核心問題 寫字樓 商務氛圍成熟； 租賃市場穩(wěn)定旺盛； 現階段產品適合作為寫字樓產品； LOFT形式作為寫字樓提升價值??； 銷售價格受租金影響，彈性空間?。? 經濟形式及寫字樓市場特點，銷售速度會慢。 ?本項目開盤時周邊商業(yè)環(huán)境將更為成熟，同時明確的商業(yè)主題定位能夠更有效吸引商戶注意，增強投資客信心，這是本項目的市場機會。 區(qū)域住宅人群 具有較強的支付能力 ，且隨著各項目的相繼入住，中高檔人群的數量將持續(xù)增長 。 區(qū)域商業(yè)消費者 區(qū)域商業(yè)消費主流人群為 邁向目標者和滿足者 ，此類人群具有強大的消費能力。 北側： 東側為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少， 商業(yè)價值一般。 ? 周邊商業(yè)供給量較大，租金普遍不高，經營戶選擇較多 ? 產權式商業(yè)投資的政策環(huán)境不甚理想； ? 缺乏投資產權式商業(yè)盈利的現實案例 ? 項目周邊住宅、寫字樓項目提供穩(wěn)定的中高端消費人群； ? 周邊缺乏中高檔次餐飲、休閑娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)滿足客戶需求； ? 地鐵 6號線開通，增大了外部人流進入項目的可能性； ? 周邊商業(yè)項目缺乏鮮明的主題定位。 開發(fā)商 投資者 經營者 消費者 短期回款保證 銷售產權 投資回報 出租或出售 經營收入 消費服務 上級收益的終端來源 投資這里會得到豐厚的回報 在這里做生意能掙到錢 終于盼來了，什么時候開張啊 營銷效果 購買行為發(fā)生 投資者的信心來源 經營者的信心來源 通過消費者是打動投資者與經營者的最有效手段。 商務人士和中高收入居住人群數量不斷增加，承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場所 供給不足 。 上述業(yè)態(tài)的客群，一般來講經濟條件較好，具有 較強的消費能力 。 二層：品牌餐飲 首層：散售＋品牌餐飲 品牌餐飲 （ 1000㎡ ） 散售 （ 500㎡ ） 品牌餐飲 （ 500㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 2號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 特色餐飲 ? 2號樓面寬約 22米，進深約 47米，總面積約 2023㎡ ，上下兩層，獨體商業(yè)。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 3號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 西餐區(qū) 散售 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 1000㎡ ） 二層：健身中心 首層：散售＋健身中心 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 4號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 小獨棟整售 ? 4號樓面寬 32米，進深 17米，總面積約 1100平方米，上下兩層，獨體商業(yè)。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂區(qū) 6號樓、 8號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 生活配套 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) ? 6號樓、 8號樓面寬均為 ，進深均為 ，總面積分別約 2023㎡（ **2），上下兩層，寫字樓底商。 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)營銷策略 價值定位 投資回報推導法： （ 1）首層價格：根據市場狀況，預計本項目預期首層租金為 57元 /天 /平米，考慮到每年一個半月左右的空置期，按年投資回報為 8%計算，推出價格為25000元 /平米 左右。這個方式需要一個很嚴謹的算賬過程。 感謝發(fā)展商對偉業(yè)的信任！ THANKS