【正文】 通信設(shè)施及配套易耗品的采購； ? 負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定 Page 16 運(yùn)營管理管什么？ ——通過“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素 設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運(yùn) 營 管 理 管理范疇 管理措施 管理目標(biāo) 項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤 參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制 項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果管理 +項(xiàng)目后評估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量 進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào) 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率 運(yùn)營決策管理 會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評審會(huì)、運(yùn)營例會(huì)等） 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率 實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) Page 17 運(yùn)營管理管的重點(diǎn) : ——PTQC – Performance Time Quality Conference ?P：運(yùn)營績效（設(shè)定 —跟蹤 —評估） ?T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） ?Q：質(zhì)量管理（成果管理） ?C：決策管理（運(yùn)營會(huì)議管理） Page 18 運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（ 項(xiàng)目成功 —項(xiàng)目管理成功 —企業(yè)成功） 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的客戶滿意度 運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 Page 19 運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個(gè)發(fā)展階段 計(jì)劃管理型 管理型運(yùn)營體系 專業(yè)型運(yùn)營體系 ? 計(jì)劃管理 ?計(jì)劃管理 ?運(yùn)營績效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 ?計(jì)劃管理 ?運(yùn)營績效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 ?投資決策管理 ?目標(biāo)成本管理 ?資金預(yù)算管理 Page 20 ? 企業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？ ? 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營管理人才？ 課題討論 —— Page 21 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？ Page 22 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程 ——四個(gè)階段 ? 第一階段是單項(xiàng)目管理階段； ? 第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段； ? 第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段； ? 第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；（這時(shí)候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ） Page 23 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 □ 1988年 1月 20日，公司正式注冊營業(yè)，名稱為“深圳市 **工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司” ； □ 1992年 1月，公司更名為“深圳市福田區(qū) **實(shí)業(yè)開發(fā)公司” □ 1993年 1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并獲取第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 □ 1993年 3月，公司總部遷至福田區(qū) **大廈 □ 1993年 5月， **物業(yè)公司成立； □ 1993年 7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為“ **工業(yè)區(qū)” 村辦企業(yè) 項(xiàng)目公司 Page 24 □ 1994年 1月，公司更名為“深圳市 **實(shí)業(yè)開發(fā)總公司”；同年 5月，公司更名為“ **實(shí)業(yè)開發(fā)總公司” □ 1994年， **集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū)“ **花園”推向市場 ； □ 1994年 5月，公司向深圳市體改辦提出申請，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn)”，并得到批準(zhǔn)； □ 1996年 ，“ **海景花園”公開發(fā)售 ； □ 1996年 2月，公司第一批員工持股認(rèn)購工作完成； □ 1996年 2月，公司完成股份制改造后，定名為“ **（集團(tuán)）股份有限公司” 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 項(xiàng)目公司 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 Page 25 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 □ 1997年 11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購 5040萬股，成為公司的第二大股東； □ 深圳地產(chǎn)開發(fā)： **海景花園、 **海灣花園、 **翠園銷售勢頭良好； 1999年，深圳市 **置業(yè)顧問有限公司正式成立 □ 2023年 **集團(tuán)北京分公司注冊成立， 2023年北京公司獲取 2個(gè)項(xiàng)目 。 Page 4 目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 Page 5 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？ Page 6 先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度 運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 Page 7 項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例 —— 項(xiàng) 目 數(shù) 值 備 注 除地價(jià)外項(xiàng)目總成本目標(biāo) 68052 包括建安成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè) 稅和土地增值稅 單位銷售面積建安成本 4417 銷售總收入 173959 稅后凈利潤 17718 銷售凈利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％ IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％ NPV 3381 項(xiàng)目從拿地到開盤時(shí)間 10個(gè)月 項(xiàng)目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示 項(xiàng)目開發(fā)周期 25個(gè)月 參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)周期 項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期 150天 從拿地－施工圖完成時(shí)間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn) 項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) Page 8 什么是運(yùn)營管理？ —— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 —— 以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出一些相應(yīng)的解決方案。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。在轉(zhuǎn)變的過程中可以根據(jù)各城市公司能力的成熟度分步實(shí)施。 ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)的設(shè)定應(yīng) 簡單明了 。 項(xiàng) 目考 核 點(diǎn) 。對 于 帶 2 層 地 下室 高 層 單 體 ， 開盤 時(shí) 形 象 進(jìn) 度 ：地 上 結(jié) 構(gòu) 8 層 。方 案 1 5 天立 項(xiàng) 批 復(fù) 6 0 天 方 案 招 標(biāo) 3 0 天 人 防 消 防 園 林 3 0 天 規(guī) 證 1 5 天擴(kuò) 初 2 0 天報(bào) 外 審 圖 2 0 天內(nèi) 外審 及修 改出 圖3 0 天專 項(xiàng) 報(bào) 建 2 0 天 規(guī) 證 1 5 天總 包 內(nèi) 外 部 招 標(biāo) 4 0 天開 工證 1 0開 工 證1 3 天確 定 概 念 優(yōu) 化 意 向 單 位土 方 工 程 可 用 工 期 6 0 天土 方 工 程 可 用 工 期 4 0 天招 標(biāo) 手 續(xù) 辦 理 3 0 天招標(biāo)手續(xù)辦理27天后 置 工 作 ： 外 部 招 標(biāo) 進(jìn) 件 ， 土 方施 工 ， 如 土 方 工 期 可 滿 足 ， 由 于施 工 圖 完 成 時(shí) 點(diǎn) 晚 2 0 天 ， 所 以 存在 不 大 于 2 0 天 的 自 由 時(shí) 間確 定 建 議 書 編 制 意 向 單 位后 置 工 作 ： 外 部 招 標(biāo) 進(jìn)件 ， 內(nèi) 部 招 標(biāo) 清 單 定 案規(guī) 證 和 圖 紙 外 審 意 見 為 前置 工 作 ， 考 慮 外 審 意 見 的修 改 落 實(shí) ， 招 標(biāo) 外 部 手 續(xù)實(shí) 際 可 用 時(shí) 間 約 3 0 天 。 同期 辦 理 建 設(shè) 用 地 規(guī)劃 許 可 證 。拿 地 后 6 個(gè) 月 1 8 0 天 取得 示 范 區(qū) 開 工 證 ， 完成 前 期 工 作 。Page 78 一 期 工 程 開 發(fā) 總 周 期 關(guān) 鍵 線 路 分 析4層+1層地下6層+1層地下11層+1層地下24層+1層地下33層+2層地下2 6 m ( 7 8 0 d )2 4 m ( 7 2 0 d )2 2 m ( 6 6 0 d )2 0 m ( 6 0 0 d )1 8 m ( 5 4 0 d )1 6 m ( 4 8 0 d )1 4 m ( 4 2 0 d )1 2 m ( 3 6 0 d )1 0 m ( 3 0 0 d )6 m ( 1 8 0 d ) 8 m ( 2 4 0 d )4 m ( 1 2 0 d )2 m ( 6 0 d )結(jié) 構(gòu) 7 5 天取 得 開 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場 開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ，地 下 2 5 天 ，地 上 平 均1 2 . 5 天 / 層外 裝 6 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆除 ， 平 均1 5 天 / 層前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 7 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地 后1 4 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備 案 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 8 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地后 1 5 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 0 . 5 個(gè)月 ， 不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施影 響 ， 拿 地 后 1 7 . 5 個(gè) 月取 得 一 期 竣 工 備 案 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 8 個(gè) 月 ，不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿地 后 2 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。 11層以下，每增減 1層相應(yīng)增減 1213d， 11層以上，每增減 1層相應(yīng)增減1011d。 ?基準(zhǔn)的適用規(guī)模是占地５００畝（約３３萬平米）以下的項(xiàng)目，超過此規(guī)模的項(xiàng)目要在此基礎(chǔ)上對實(shí)施方案階段的基準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)增。 ?對于一期面積超過建議標(biāo)段面積的情況，可以采取分區(qū)的推進(jìn)策略，分區(qū)間隔時(shí)間宜控制在 2030天，但一期的總體推進(jìn)周期不得超過基準(zhǔn)值 Page 80 案例：＊＊公司項(xiàng)目展示區(qū)開放基準(zhǔn)周期 物業(yè)類型 設(shè)計(jì)周期 招標(biāo)周期 開工證 施工周期 子總周期 調(diào)整原則 6層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不帶地下室減 15d， 4層單體減 15d 高層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層地下室減 15d ?原則上，示范區(qū)開放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開盤時(shí)點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。 ?項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃是該基準(zhǔn)的實(shí)施性工具，營運(yùn)中心必須按照該基準(zhǔn)進(jìn)行編制，按規(guī)定流程進(jìn)行評審