世聯(lián)某地產(chǎn)第五園終稿(世聯(lián)地產(chǎn)提報(bào))-預(yù)覽頁
【正文】 圳市祥泰信息咨詢有限公司總占地 ,容積率 ,其中 173。[典型案例：純水岸 ]重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式[典型案例：十七英里 ]思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價(jià)格有一些敏感[典型案例：城市山谷 ]責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對金錢在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對價(jià)格有一定的敏感[典型案例：萬科城 ]城市山谷典型客戶業(yè)主姓名： 韓先生年齡： 45歲籍貫： 英國籍 480萬交通工具： 自駕車（家有兩輛車太太的自駕車為奔馳 320）生活方式： 生活品味很高，文化層次比較高，屬于商人加知識分子類型，主要看重環(huán)境。40歲學(xué)歷： 大本 項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述城市山谷 私企老板（開廠居多） 掙錢是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級宴請、名酒、麻將、朋友有較大影響力 ?位于坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接，南側(cè)是環(huán)城南路?占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。福龍公路南坪快速路機(jī)荷高速梅觀高速龍大公路龍觀快速路地鐵 4號線輕軌 11號線片區(qū) 3年內(nèi)大交通的改善為置業(yè)第五園提供充足的理由大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展競爭：本項(xiàng)目將與萬科城產(chǎn)生競爭品牌：第五園將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值3個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：迅速成長的 “萬科層 ”項(xiàng)目的核心競爭力 1：區(qū)域共榮泰華天驕?zhǔn)兰遥?21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū)泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王產(chǎn)品差異檔次差異自然價(jià)差老帶新企業(yè)品牌利用品牌增值泰華地產(chǎn)在寶安的實(shí)踐與本案有明顯差異，在此不作詳細(xì)介紹母品牌子品牌 A子品牌 D子品牌 C子品牌 B隱性互助隱性互助隱形互助 隱形互助“惠澤模式 ”華僑城天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn)錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園天鵝堡二期 3區(qū) ：多層天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層產(chǎn)品同質(zhì)檔次相當(dāng)“粘客 ”田忌賽馬集體博弈母品牌子品牌 A子品牌 C 子品牌 D子品牌 B顯性互助顯性互助顯性互助 顯性互助華僑城項(xiàng)目與條件與本案較為類似“系統(tǒng)互動模式 ”2023 2023202320232023800090001000011000120231300020230均價(jià)（元 /平方米）時(shí)間（年）天鵝堡一期啟動A、 B、 C棟推出8500元入市天鵝堡一期D、 E棟推出8800元入市純水岸一期TH啟動16000入市純水岸一期多層啟動9300入市天鵝堡二期1區(qū)啟動9800元入市純水岸別墅計(jì)劃啟動30000入市天鵝堡二期 2區(qū)計(jì)劃啟動9500元入市各期項(xiàng)目價(jià)格變化及銷售周期 項(xiàng)目整體價(jià)格變化 片區(qū)價(jià)格趨勢變化華僑城－波托菲諾多項(xiàng)目共享區(qū)域客戶錦繡花園與波托菲諾在存在內(nèi)部競爭的情況下進(jìn)行互動，共同打造華僑城現(xiàn)象，提升片區(qū)及品牌價(jià)值產(chǎn)品相似容積率相近檔次相當(dāng)可享受資源類似同一批客戶 華僑城現(xiàn)象華僑城營銷第一站 ——錦繡三期營銷線高層、多層TH—— 完整的高端產(chǎn)品組合產(chǎn)品線中國旅游地產(chǎn)論壇活動線客戶信息、資源共享 客戶線從競爭到互動華僑城品牌升值的動線39%57%總價(jià) 100150萬的區(qū)間是錦繡花園與波托菲諾的交鋒區(qū)，二者采取錯(cuò)期推售策略，避免直面競爭150200萬元是雙方交鋒的主要區(qū)域，且套數(shù)均為 200多套；采取分期推售 互動 和錯(cuò)位推出 互助 相結(jié)合的方式；抑旺揚(yáng)滯純水岸提價(jià)促進(jìn)錦繡三和天鵝堡的銷售價(jià)格組合互動互助以旺帶滯純水岸多層價(jià)格標(biāo)桿，錦繡、天鵝堡剩余單位升值價(jià)格線高層 多層 TH錦繡花園與波托菲諾在價(jià)格上采取互動、互助策略，對單價(jià)進(jìn)行跟蹤控制，通過以旺帶滯、抑旺揚(yáng)滯實(shí)現(xiàn)最高整體價(jià)值對于天鵝堡二期 3區(qū)之間的競爭，利用田忌賽馬策略安排推售順序，實(shí)現(xiàn)整體高價(jià)天鵝堡二期 13區(qū)的描述分區(qū) 1區(qū) 2區(qū) 3區(qū)物業(yè)素質(zhì) 中 低 高物業(yè)類型 小高層 高層 多層價(jià)格策略 價(jià)格較快走高980012023價(jià)格平穩(wěn)走高9800 10000價(jià)格達(dá)到最高15000左右推出時(shí)機(jī) 先 中 后“粘客 ”：前推期的 VIP卡可用于后續(xù)各期年份 1999173。 積分卡模式比傳統(tǒng) VIP卡模式具有顯著的吸引力購買 /推薦購買每平米返還一定積分，積分至一定額度可獲額度不等的額外獎勵；貴賓卡升級鎖定誠意客戶120個(gè)第一次選房成交 300套二期選房貴賓卡升級（ 15萬）預(yù)備二次選房VIP卡客戶確認(rèn)（ 5萬元）二期客戶認(rèn)籌客戶選房資格確認(rèn) 一期整體銷售率達(dá)到 85％1 2 3 4 505/3月 4月 5月 6月 7月“積分卡 ”模式05年 7月開始第五園二期選房，推出單位 400套萬科城 1期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房小高層LOFT萬科城 2期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房多層聯(lián)院 TOWNHOUSE第五園TOWNHOUSE合院 TOWNHOUSE情景洋房多層定價(jià)模式一：以萬科城為參照系的市場比較法定價(jià)，可對第五園中的市場成熟產(chǎn)品：情景洋房和多層進(jìn)行定價(jià)第五園情景洋房類比價(jià)格 5500－ 6000元 /㎡，多層類比價(jià)格 5000－ 5500元 /㎡萬科城一期 萬科城二期 第五園情景洋房 面積㎡ 75130 70130 128147均價(jià)（萬元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬元） 4374 4278 主要參考因子 套數(shù)比例及資源情況多層（小高層）面積㎡ 75125 70130 77111均價(jià)（萬元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬元） 4575 主要參考因子 多層在第五園中為邊緣產(chǎn)品定價(jià)模式二：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對參照的類比定價(jià)，可為對第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價(jià)（元） 不同物業(yè)價(jià)格確定基準(zhǔn)價(jià)格比率（其它物業(yè)類型 /TH）第五園價(jià)格比率熙園 洋房錯(cuò)躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達(dá)成項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)格和高銷售率的雙重目標(biāo)[世聯(lián)銷售管理平臺 ]之 [消費(fèi)者資料庫 ]：實(shí)現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)操作項(xiàng)目上門客戶、成交客戶的系統(tǒng)化管理；[世聯(lián)地產(chǎn)二三級聯(lián)動 ]：實(shí)現(xiàn)通暢的客戶渠道和客戶價(jià)值，降低開發(fā)商推廣成本的有利武器；[世聯(lián)地產(chǎn) VIP小業(yè)主 CRM]：時(shí)刻把握高端客戶需求，真正轉(zhuǎn)化為世聯(lián)的核心銷售力；世聯(lián)地產(chǎn)以快速響應(yīng)客戶為準(zhǔn)則，以銷售業(yè)績和服務(wù)品質(zhì)的雙向指標(biāo)管理銷售團(tuán)隊(duì)實(shí)踐是檢驗(yàn)主張的唯一標(biāo)準(zhǔn)萬科的實(shí)踐萬科的實(shí)踐謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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