房地產(chǎn)開發(fā)用地概論-預(yù)覽頁
【正文】 土地進(jìn)行投資 未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。原因主要在于空氣污染。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財意，近水有便于發(fā)財之愿望。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。 土地使用權(quán)出讓 出讓 指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。 具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。 協(xié)議出讓 ? 協(xié)議出讓 是指國有土地的所有者或其代表，作為 出讓人 與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權(quán)所涉及的有關(guān)事項(xiàng)，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由 出讓方 向 受讓方 出讓國有土地使用權(quán)的一種出讓方式。 程序 – 招標(biāo) – 投標(biāo) – 開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) – 簽約、領(lǐng)取土地使用證 拍賣出讓 ? 拍賣 指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點(diǎn)、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權(quán)。 ◆土地使用的條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 轉(zhuǎn)讓 擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理 國家土地管理部門依法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行監(jiān)督?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。 農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國防、國家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。國家再將國有土地的使用權(quán)出讓給開發(fā)建設(shè)單位。 （ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏?。建設(shè)單位征用的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。 ? （ 4）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍的具體項(xiàng)目，由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹木、水井等。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。開發(fā)項(xiàng)目因施工需要臨時使用未被征用土地范圍外的集體所有的土地，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織支付補(bǔ)償費(fèi)，即支付臨時建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用耕地時，應(yīng)向國家繳納耕地占用稅。征用城市郊區(qū)的菜地，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金?！罢鞯匕伞笔钦疄楸Ｕ细鞣嚼骓樌麑?shí)施征地工作而采取的一項(xiàng)措施。 集體土地征用 （ 1）申請用地 （ 2）受理申請并審查有關(guān)文件 （ 3）審批用地 （ 4）征地實(shí)施 （ 5）簽發(fā)用地證書 （ 6）征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 （ 7）頒發(fā)土地使用證 （ 8）建立征用土地檔案 六、閑置土地的處理 ? ? （ 1）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過一年 。 演講完畢，謝謝觀看！
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