商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款-預(yù)覽頁
【正文】 策 ? 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 授信政策 ?項(xiàng)目開發(fā)周期 重點(diǎn)介入預(yù)售資金回籠快、開發(fā)周期短的項(xiàng)目，原則上介入預(yù)計(jì)在貸款發(fā)放后 1年內(nèi)即可開始預(yù)售的項(xiàng)目，大型綜合商業(yè)、辦公用房項(xiàng)目可按實(shí)際情況適當(dāng)放寬。 ? 借款人在經(jīng)辦行開立項(xiàng)目資金專戶，將項(xiàng)目資本金、自籌資金、貸款和銷預(yù)售收入歸集到項(xiàng)目資金專戶。在清償本行開發(fā)貸款本息之前，其收入的資金不得用于指定項(xiàng)目之外的任何其他用途。 ? 嚴(yán)禁以空置 3年以上的商品房作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物。 可要求企業(yè)提供土地款支付憑證和契稅完稅證明。 ? 四證的內(nèi)容是否一致。 審查 ? 發(fā)改委批文的審查 ? 批文的總投資與評(píng)估的總投資是否有較大差異。 審查 ? 施工等合同的審查 ?合同的金額是否與評(píng)估有較大差距。 ?項(xiàng)目資金來源是否有保證。 項(xiàng)目評(píng)估 ? 借款人資信評(píng)估 ? 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 ? 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 . ? 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析 . 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。 項(xiàng)目評(píng)估 ? 各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)的計(jì)算 ? 土地契稅＝土地價(jià)格 3% ? 營(yíng)業(yè)稅＝收入 5% ? 城市維護(hù)建設(shè)稅＝營(yíng)業(yè)稅 7% ? 教育費(fèi)附加＝營(yíng)業(yè)稅 4% ? 水利基金＝收入 1‰ ? 土地增值稅約為收入的 12%，累進(jìn)計(jì)算。 項(xiàng)目不能如期開工、竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目樓盤出現(xiàn)重大質(zhì)量問題。 所開發(fā)的土地存在不符合政策規(guī)定的
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