【正文】 區(qū)，如果實(shí)行異域風(fēng)情的的造景以及建筑手法，建議將整個石島灣當(dāng)作一個世界或者歐洲地圖，然后按照各國在世界地圖的大體位置，在石島灣相應(yīng)的位置進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，從而最終達(dá)到，置身石島灣社區(qū)仿佛就置身于世界各地之間，不經(jīng)意間就完成了一次 “世界之旅 ”。 當(dāng)建筑與藝術(shù)合二為一時，建筑就成為園林景觀的一部分，園林景觀也成為建筑的一部分，沒有突兀，沒有沖突，景觀與建筑和諧的讓人神往。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 這樣做的好處是： A、助類似項(xiàng)目的先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，樹立買家的置業(yè)信心； B、本項(xiàng)目與合作項(xiàng)目提升至同樣的高度，在一定程度上可以借 助合作項(xiàng)目的知名度提升本案形象。開發(fā)公司需要做的工作內(nèi)容包括：?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（ 1）可通過招標(biāo)或協(xié)商方式選定適合本項(xiàng)目的物業(yè)公司。（ 5）完成所有的合同文本。在美國，體育與社區(qū)事業(yè)和娛樂事業(yè)的復(fù)合已經(jīng)蔚然成風(fēng)并卓有成效，中國也正在積極的探索過程中，政府已經(jīng)不再包辦體育，而是把體育資源逐步開放起來，為社會所用并由社會和市場推動其進(jìn)步。所以我們建議對本案的娛樂場所進(jìn)行一定規(guī)模的改造，具體建議如下 : ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ，組建具有一定規(guī)模的石島灣國際游艇俱樂部。這樣山、海、家；海、陸、空就形成了三位一體的立體化娛樂旅游體系，極大的增加了本案的附加值。當(dāng)年碧桂園因?yàn)檗k學(xué)而起死回生已經(jīng)是有口皆碑的案例，所以本項(xiàng)目也應(yīng)該在教育帶動房地產(chǎn)開發(fā)上有所嘗試。因此我們對本案的教育配套建議如下： ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 1. ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 2.合作學(xué)?？梢栽诠潭ǖ臅r間派 部分學(xué)生到石島灣項(xiàng)目進(jìn)行寫生和學(xué)習(xí)，一方面可以提升 本項(xiàng)目的形象，另一方面也可以在高校之中（包括講師以及 學(xué)生家長）產(chǎn)生一定的目標(biāo)客戶群。商業(yè)規(guī)劃原則如下： （如農(nóng)貿(mào)市場）與大型購物商業(yè)（如石島灣購物廣場）搭配； （如漁家民俗產(chǎn)品）與旅游娛樂（如紀(jì)念品、釣具、 泳裝）商業(yè)搭配； （如西餐廳、小吃店等）與生活商業(yè)（如理發(fā)店、干 洗店、文化用品等）搭配； ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（六）醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保?。┽t(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健 現(xiàn)在醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產(chǎn)業(yè)也不再是政府承辦的公益性事情，這些資源如今都可以由任何有能力的社會力量來開辦。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?第三部曲第三部曲 ——“高筑墻高筑墻 ” “高筑墻 ”是指充分利用各種社會資源，通過對項(xiàng)目強(qiáng)有力的宣傳推廣，大幅度提升本案形象，從而增強(qiáng)買家的置業(yè)信心。宣傳石島未來的發(fā)展?jié)摿? 作為石島的標(biāo)志性項(xiàng)目，本項(xiàng)目的銷售情況與客戶對石島未來發(fā)展的信心密切相關(guān)。構(gòu)造本項(xiàng)目的品牌價值 作為建設(shè)周期很長的大盤，發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)是決定客戶對樓盤購買與否的重要砝碼之一，本項(xiàng)目發(fā)展商斥山水產(chǎn)集團(tuán)是石島乃至威海最具實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這也是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢之一。出色的新聞公關(guān)必然依附著有新聞價值的事件而進(jìn)行。而本項(xiàng)目恰好處于石島撤鎮(zhèn)設(shè)區(qū)的良好時機(jī)，同時整個石島正處于產(chǎn)業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)段，這些對于本項(xiàng)目來講都是利好消息，我們在營銷造勢之時，必須好好利用。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 3. 樓盤的優(yōu)勢 樓盤的具體優(yōu)勢特點(diǎn)是營銷造勢環(huán)節(jié)中最末的一環(huán)，必須在前面大勢的渲染之后，市場對樓盤所處區(qū)域有足夠的關(guān)注，最后才能水到渠成的推出關(guān)于樓盤的具體優(yōu)勢介紹。 ※ 造勢理由： Ａ、石島剛撤鎮(zhèn)立區(qū)，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跳躍式發(fā)展就必須有親和的、 開放的姿態(tài)去招商引資、去尋求合作。本項(xiàng)目作為新石島的重點(diǎn)工程，應(yīng)該爭取石島管委的大力支持。互惠體系的內(nèi)容包括旅游、教育、投資、養(yǎng)老、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、工業(yè)等各個方面的合作，具體到本項(xiàng)目可以制定以下措施：?日期 /時間 ? ?頁腳 ?Ａ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以優(yōu)先安排工作；Ｂ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島養(yǎng)老，可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域醫(yī)療，保險 共享；Ｃ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以享受特殊價格優(yōu)惠；Ｄ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以擁有旅游特權(quán)，所有 的旅游景點(diǎn)門票全部免費(fèi)或者減半。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（３）造勢點(diǎn)之三 —— 利用中韓兩國的歷史淵源。 2）在合適的機(jī)遇下可以再次邀請韓國總統(tǒng)金詠三或現(xiàn)任總統(tǒng)盧武鉉對石島進(jìn)行友好交往，并邀請其做石島灣項(xiàng)目的代言人。京基地產(chǎn) 25萬美元買來 “克林頓 2小時深圳行 ”，然而就是這短短的兩小時來訪，給京基帶來了難以估量的雙重效應(yīng)。因此，在那一天，平時幾乎難得一見的深圳地產(chǎn)巨頭紛紛赴約，應(yīng)該說，對于見多識廣的地產(chǎn)巨頭而言，絕非為了一睹 “克氏 ”風(fēng)采而坐等大半天，更多的地產(chǎn)人心里是想看個究竟： “克林頓真的會來深圳嗎？克林頓怎樣來深圳的？ ”也許，更多的地產(chǎn)巨頭們心里還會生出另一番感慨： “京基果然大手筆。（ 4）和在山東省內(nèi)甚至國內(nèi)具有比較成熟網(wǎng)絡(luò)的地產(chǎn)代理公司合 作，擴(kuò)大石島灣項(xiàng)目在外地的銷售網(wǎng)絡(luò)。（ 2）在赤山旅游度假區(qū)的亞洲第一銅佛附近可以鳥瞰本項(xiàng)目的地 方，用石板刻制一個本項(xiàng)目的規(guī)劃圖，讓導(dǎo)游把本案的規(guī)劃作 為一個景點(diǎn)介紹給游客。（ 6）加緊吹海造田進(jìn)度，對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行必要的包裝與設(shè)計(jì)。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?第四部曲第四部曲 ——“緩稱王緩稱王 ” “緩稱王 ”即制定合理的價格策略以及入市策略，保證項(xiàng)目整體戰(zhàn)略的實(shí)施與可持續(xù)開發(fā)。 ，甚至在某些方面還不如鄰近的小規(guī)模樓盤（如：海風(fēng)花園）， “王者 ”的素質(zhì)欠缺較大。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ，社區(qū)整體藍(lán)圖已經(jīng)基本展現(xiàn)； 、鳳凰湖的綜合改造已經(jīng)趨于成熟； ； ； 。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 作為一個超級大盤，項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)以及營銷推廣是層層遞進(jìn)，不斷提升的，最終實(shí)現(xiàn)品牌、價值最大化。 到目前為止，榮成城區(qū)的多層住宅的平均價格基本保持在2500元 /㎡ 左右，最低在 2023元 /㎡ 左右，最高不超過 2800元 /㎡ ，同威海片區(qū)相比還具有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g；受區(qū)位以及人口分布影響石島片區(qū)價位更低，最低價位在 1400元 /㎡ 左右，最高價位在2700元 /㎡ 左右；虎山片區(qū)的房價更低，集中在 1000元 /㎡ 左右。銘仕海岸別墅，石島片區(qū)的豐薈 在此置業(yè)的外地人中以濟(jì)南、淄博、東營、濰坊和東北地區(qū)的外地人居多，其次多來自河北以及內(nèi)蒙古地區(qū)。親?；▓@在淄博、濟(jì)南、大慶、邯鄲等四個地區(qū)設(shè)立了代理商；海風(fēng)花園在濟(jì)南、淄博、東營、青島等四個地區(qū)設(shè)立了銷售中心。親?；▓@的主力戶型為 80120平米左右的二房二廳和三房兩廳戶型；海風(fēng)花園除了別墅外，主力戶型也是 100120平米左右的三室二廳戶型。這一方面與片區(qū)較少的人口密度有關(guān)系，另一方面與樓盤外銷比重較大有直接關(guān)聯(lián)。?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 從建筑風(fēng)格上分析： 從樓盤的建筑風(fēng)格上看，三個項(xiàng)目各有特色。其建筑面積一般在 220300㎡ 之間。從單獨(dú)項(xiàng)目一期 A區(qū)的戶型配比角度上看，其戶型配比是合理的，其戶型的面積設(shè)計(jì)，在整個市場上也是具有競爭力的。而 “曙光小區(qū) ”和 “榮圣 究其原因主要有三個方面：一是，該項(xiàng)目主要是高檔別墅為主，其目標(biāo)客戶群定位在社會高檔消費(fèi)者為主；其二是，性價比高，目前周邊樓盤，乃至威海市樓盤的建筑風(fēng)格、規(guī)模、景觀、環(huán)境等均無與之相比；其三是，項(xiàng)目投資商實(shí)力強(qiáng)，其投資商為山東魯信集團(tuán)。 項(xiàng)目東面為石島新區(qū)。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）項(xiàng)目周邊環(huán)境描述（三）項(xiàng)目周邊環(huán)境描述 景觀資源： 東向：石島灣新區(qū)（大型住宅）。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 交通環(huán)境： 黃海北路為四車道的主干路，離石島碼頭僅十分鐘路程。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（ 6）西靠青山，清靜悠遠(yuǎn)，東、南兩向遠(yuǎn)眺大海；（ 7）周邊的旅游景觀、海洋資源豐富，旅游業(yè)、漁業(yè)發(fā)達(dá)；（ 8）項(xiàng)目整體規(guī)模宏大，為山東省至今最大樓盤項(xiàng)目；（ 9）小區(qū)內(nèi)部設(shè)有蜿蜒曲折的區(qū)內(nèi)水系和東南面的大型人工海水 湖泊；（ 10）成熟的生活環(huán)境和較清靜的自然環(huán)境，有助于形成項(xiàng)目的 高檔形象和與眾不同的定位。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?三、一期項(xiàng)目主題概念及市場形象定位三、一期項(xiàng)目主題概念及市場形象定位 （一）項(xiàng)目主題概念提出的依據(jù) 石島灣項(xiàng)目一期 A區(qū)是以西班牙建筑風(fēng)格為主進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，所以其案名以及主體概念都應(yīng)該多多少少的與這種西班牙建筑風(fēng)格保持一致，而且要盡量與整個項(xiàng)目 “國際濱海泛生活特區(qū) ”的主題概念相符。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 弗拉門哥由于其最廣泛的參與性而迅速風(fēng)靡西方世界，在亞洲的日本和中國也已經(jīng)有了一群瘋狂的愛好者。（今后開發(fā)的每一個項(xiàng)目都可以套用這個模式，從而形成一系列的 “ 國際濱海 風(fēng)情社區(qū) ” 主題概念，以增加項(xiàng)目的整體推廣力度。隨著石島灣項(xiàng)目一期Ａ區(qū)的不斷開發(fā)與推廣，西班牙弗拉門哥文 化必定可以象西班牙建筑一樣，在石島灣生根發(fā)芽。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?（三）項(xiàng)目市場形象定位（三）項(xiàng)目市場形象定位 本項(xiàng)目的規(guī)模屬超級大盤類型，不能在短期內(nèi)完全開發(fā)完成，顧會分階段逐一開發(fā)。本地客戶約占 510%之間，威海、煙臺地區(qū)約占 1015%左右，其余 80%的客戶為外地置業(yè)者。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 商務(wù)需求型： 這部分客戶群體主要由本地人及日、韓大型企業(yè)或其他國內(nèi)企業(yè)在石島辦公的人員組成。其對小區(qū)物業(yè)、智能化的要求，相對要高一些。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? ※ 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活； ※ 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所（如高爾夫球會、高級食肆、夜總會 等）； ※ 需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、 興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家 庭幸福的生活之地。 ※ 需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報率高的高 質(zhì)素物業(yè)。40歲以上的高級管理層、金領(lǐng)階層（或已退休的置業(yè)者）； ※ 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作或已退休； ※ 欲改善現(xiàn)有居住狀況。在保證生活品質(zhì)的基本需求，他們還需要情感上的滿足，這雖然不是他們買房的標(biāo)準(zhǔn)，但卻是能夠打動他們的要素，表現(xiàn)在對住宅的審視上，他們有著一些精神上的寄托： ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? １ .居住中享受精神的自由，純粹、寧靜，但又離繁華不遠(yuǎn)（整 體項(xiàng)目完工后可以滿足其對繁華的需求）； ２ .居住理想早已成為他們體現(xiàn)自己追求和價值的重要部分； ３ .他們渴望擁有一個人們互相尊重又互不打擾的社區(qū)生活； ４ .他們期望的鄰里關(guān)系是自由與尊重同在； ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?，所以他們會關(guān)注周邊的教育配套；、休閑、娛樂；；期望與他們的氣質(zhì)匹配，這是對住宅的認(rèn)同感；；。桃源名居 ”同樣如此。 “意外的驚喜是購買的催化劑 ”—— 即在項(xiàng)目一期 A區(qū)開盤之前，把項(xiàng)目的大型會所打造成極富品位、新穎獨(dú)特、精致的感覺，讓置業(yè)者第一眼就被其所吸引；項(xiàng)目的大型沙盤、項(xiàng)目一期沙盤、項(xiàng)目一期 A區(qū)沙盤、戶型沙盤，讓置業(yè)者感觸項(xiàng)目的恢弘氣勢；從風(fēng)景宜人的萬米海濱沙灘、精致典雅的綠色生態(tài)廣場，以及周邊五彩斑斕的車廳、精美 /別致的路牌廣告和項(xiàng)目周遍綠化等等細(xì)微之處的點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面，給前來觀光、咨詢的人以氣勢恢弘，精美而富有品位的視覺感官沖擊，讓其第一眼就有在此置業(yè)的沖動感！ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 有信心才有購買。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 在上面消費(fèi)者行為特征中我們已經(jīng)提到過，現(xiàn)在的購房置業(yè)者的消費(fèi)行為已經(jīng)從原來的只看重房子里面的戶型、裝修、質(zhì)量、價格等外在因素，轉(zhuǎn)移到住宅社區(qū)周邊的配套、環(huán)境、品牌，乃至所倡導(dǎo)的生活方式及理念等無形要素和有形要素的追求。并且，在開發(fā)商的旅游景點(diǎn)內(nèi)尋找一個制高點(diǎn)，以便于置業(yè)者更直觀的俯覽整個項(xiàng)目狀況。從宣傳的力度、氣勢上，展示本項(xiàng)目的所締造的生活方式和發(fā)展商的實(shí)力。（如園林景觀的設(shè)計(jì)上，設(shè)置健身石徑，促進(jìn)血液循環(huán)，起到保健、強(qiáng)身的功效。我司根據(jù)自身多年的房產(chǎn)銷售代理經(jīng)驗(yàn)，建議通過 “多渠道、縱深式的營銷模式 ”進(jìn)行項(xiàng)目的推廣銷售。這就需要我們在前期對銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)的、有針對性的專業(yè)培訓(xùn)。在進(jìn)行這種銷售時，一方面要為已成交客戶提供超值服務(wù)，另一方面可推出相應(yīng)的優(yōu)惠或獎勵措施來最大限度的帶動老客戶介紹新客戶的積極性。直接建立項(xiàng)目網(wǎng)站。桃源名居 ”的有關(guān)信息。 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 以 “山東地區(qū)為基點(diǎn) ”的外圍市場銷售模式。 東北和西北兩個區(qū)域的消費(fèi)者主要以居住養(yǎng)老型購買動機(jī)組成。其宣傳渠道主要是采用當(dāng)?shù)貦?quán)威性強(qiáng)的媒介加以宣傳；同時，北京、上海、濟(jì)南等地每年均有大型的房展會，所以可以通過這些大型的房展會，對本項(xiàng)目加以宣傳！ ?日期 /時間 ? ?頁腳 ? 以 “韓國、日本為基點(diǎn) ”的國外市場銷售模式