某著名房地產(chǎn)公司策劃流程前期策劃培訓(xùn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 板塊布局 （熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等） ? 配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競(jìng)爭(zhēng) 或者 潛在競(jìng)爭(zhēng) 的樓盤(pán)進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 ? 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。如同為郊區(qū)大盤(pán)、同為小戶型 等。 研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷(xiāo)售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析 潛在客戶群研究 —— 以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究 （ 1）確定研究對(duì)象 項(xiàng)目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 （ 2）確定研究?jī)?nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點(diǎn) 置業(yè)原因 需求特點(diǎn) 收入水平、置業(yè)計(jì)劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 未來(lái)的市場(chǎng)狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 可能的客戶 客戶可能的區(qū)域 客戶層面 購(gòu)買(mǎi)力狀況 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn) 可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)） 第三階段 項(xiàng) 目 定 位 定位（ Positioning) 有史以來(lái)對(duì)美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)影響最大的觀念！ 定位 即 預(yù)期客戶頭腦里已有的想法 ！ [美 ]艾 這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。具有銷(xiāo)售速度快的特點(diǎn)，一般會(huì)在開(kāi)發(fā)商要求盡快回籠資金的情況下使用。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價(jià)格逐步爬高。 可能的客戶 從周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看，除了深圳本地客群以外，外銷(xiāo)客戶也占有相當(dāng)比例；從本項(xiàng)目看，海景資源更加豐富，對(duì)于香港客戶吸引力更大，未來(lái)客戶構(gòu)成香港客戶會(huì)是一個(gè)很重要的組成部分。 W（ weakness） 1. 地塊狹長(zhǎng)，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 購(gòu)買(mǎi)用途 度假為主。 行業(yè)可能 一類(lèi)： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專(zhuān)業(yè)性人士，如：寫(xiě)字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。 士奈設(shè)計(jì)公司（ Bensley Design Studio） 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計(jì) —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個(gè)戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹(shù)林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案 名： 金域藍(lán)灣 用三個(gè)色塊代表項(xiàng)目三個(gè)樓棟 且金色突出項(xiàng)目高貴品質(zhì) 下面一道藍(lán)代表海 形象推廣語(yǔ)： 在海上一切超然 金域藍(lán)灣價(jià)格策略： 當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商提出 8300元 /㎡ 的均價(jià)，這比當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目高出近1０００元／ ㎡ …… 高開(kāi)低走 ： 一期選擇中間擁有海景和園景雙重景觀的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高舉高打，即有利于項(xiàng)目的成功面市，更可以以較高的價(jià)格提升項(xiàng)目總體的市場(chǎng)價(jià)值
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