【正文】 8460㎡ 介護型住宅單元公共空間面積為： 3238㎡ ?停車位：機械停車數(shù) 88個 21 SunCity—— 銀座太陽城 營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣） ?僅吸納有自理能力的老人，項目內(nèi)介護單元僅為入住老人身體過渡期服務(wù) ?老人入住后可直至終老。 管理費 （公共空間水電費 +物業(yè)管理費 +行政費） 172,200日元（ 13,776元） /月 /人 價格高出橫濱太陽城約 40% 258,300日元（ 20,664元） /月 /兩人 餐飲費 94,500日元（ 7,560元） /月 /人 價格高出橫濱太陽城約 30% 22 SunCity—— 銀座太陽城 服務(wù)人員配置 介護老人服務(wù)： (老人 ) ： 1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 ?項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 ?與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)。 ?聘請頂級室內(nèi)設(shè)計公司進行室內(nèi)設(shè)計，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級酒店。 ?醫(yī)療整合： 醫(yī)療服務(wù)與頂級醫(yī)療機構(gòu)合作綁定，增加賣點的同時提升項目品質(zhì)。 27 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復中心 28 公司背景 ?日醫(yī)學館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運營機構(gòu)之一，進入養(yǎng)老地產(chǎn)已有 21年歷史。 日醫(yī)學館 29 日醫(yī)學館 —— 墨田 日醫(yī)學館墨田項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 社長 建部 悠 30 日醫(yī)學館 —— 墨田 項目背景 ?全付費制項目（自理階段需老人全額支付費用） ?物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為 30年。 ?介護費額外收取 :墨田項目為介護保險定點機構(gòu)，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應承擔老人在墨田項目消費的 90%的介護服務(wù)費用。 ?穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關(guān)鍵。 34 日醫(yī)學館 —— 北浦和 日醫(yī)學館北浦和項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 社長 建部 悠 35 日醫(yī)學館 —— 北浦和 項目背景 ?北浦和項目物業(yè)為日醫(yī)學館自行購地興建和運營的項目，與 2023年 5月投入運營。 餐廳 停車場 閱讀室 信報箱 走道 38 日醫(yī)學館 —— 北浦和 居室內(nèi)設(shè)計 39 北浦和項目定位成因 ?類似于墨田項目的介護式養(yǎng)老機構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 ?在介護沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。 ?盡可能配置有介護設(shè)施，純自理式居所項目對老人吸引度不大，影響入住率。 ?項目定位非常關(guān)鍵，一般來說老人入住成本越低，項目入住率越高，而入住率是項目盈虧的決定因素。 ?小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。 ?在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟條件下，日醫(yī)學館旗下項目的平均回收期為 20年。 43 日醫(yī)學館 啟示 ?適當控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)風險較低的發(fā)展方向。 ?SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。 客戶特征 ?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時年收入約在人民幣 80萬左右。 ?入住金涵蓋了老人終老前的 房屋使用、介護服務(wù) 兩項費用。 49 SECOM—— 成城 酒店式設(shè)計風格 50 SECOM—— 成城 公共空間設(shè)計 頂層會所 陶藝室 樓層公共空間 醫(yī)務(wù)室 51 SECOM—— 成城 居室內(nèi)設(shè)計 介護居室 小露臺 公共走廊 52 SECOM—— 成城 SECOM成城項目運營要點 ?一次性入住金中包含了房屋使用費及服務(wù)費用，因此項目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價的兩倍。 ?一次性入住金逐年往上漲，與此對應的是周邊普通住宅基本沒有漲幅。 53 SECOM—— 成城 SECOM成城項目 啟示 ?養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣點在于運營服務(wù)，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的安全和穩(wěn)定。 ?世田谷下馬項目是 SECOM購地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與 2023年投入運營。 56 SECOM—— 世田谷下馬 SECOM世田谷下馬 項目運營要點 ?選址 ：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。易于老人和工作人員熟悉彼此，達到最佳的照看效果。項目營銷則統(tǒng)一由總部管理。 ?運營關(guān)鍵 ：一、度過入住率未達到盈虧平衡點前的經(jīng)營期；二、運營團體的負責人非常關(guān)鍵，負責人需要具有經(jīng)營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。 ?運營風險及壓力，絕大多數(shù)來源于老人的家人。 ?日本 2023年設(shè)立介護保險，養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速發(fā)展， 2023年， ORIX進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。項目周邊是日本經(jīng)濟泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。 ?一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿 12年可按比例返還。 ?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 ?無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在 80100居室以內(nèi)，這個規(guī)模是人員效率和運營效率最高效的規(guī)模。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。） ?養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。 ?會社負責人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個項目，最后由一家上市公司整體收購。 71 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復中心 72 大和房屋研究所 大和房屋研究所 項目接待人員 建筑事業(yè)推進部 所長 高田和洋 73 大和房屋研究所 公司背景 ?大和建筑研究所是日本知名的建筑設(shè)計公司和開發(fā)公司，擁有 20年的養(yǎng)老地產(chǎn)研究設(shè)計經(jīng)驗，在日本擁有 2666家養(yǎng)老地產(chǎn)項目的設(shè)計成績，其中自行投資運營一家。 2023年政府推行介護保險法，才開始吸引企業(yè)進入。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn)在建筑標準上，有 ISO標準，但在服務(wù)上沒有標準，對養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)評定方式主要通過“第三方評價”及“自我評價”。 ?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟高度增長期的經(jīng)營者，而隨著日本經(jīng)濟現(xiàn)狀的發(fā)展，針對普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。 大和房屋研究所 75 大和房屋研究所 大和建筑研究所 啟示 ?經(jīng)濟高度增長期過程中， SunCity這類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具備一定的市