【正文】 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人口數(shù) 城市家庭人口 就業(yè)人員數(shù)量 就業(yè)分布 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可支配收入 房屋空間使用數(shù)量 商品零售價格指數(shù) 城市居民消費價格指數(shù) 交易指標 銷售量 出租量 吸納量 吸納率 吸納周期 預(yù)售面積 房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)租金 19 Real Estate Development 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 一、 房地產(chǎn)市場的特性 市場 供給 的特點：缺乏彈性，非同質(zhì)性 市場 需求 的特點：廣泛性，多樣性，融資性 市場 交易 的特點：產(chǎn)權(quán)交易，法律性，代理性 市場 價格 的特點：位置決定性，上升性， 個別因素影響性 20 Real Estate Development 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 二、 房地產(chǎn)市場的功能 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 顯示房地產(chǎn)市場需求變化 影響因素：未來預(yù)期收益變化，政府稅收政策影響，收入水平變化或消費觀念變化，原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化 出租數(shù)量 價格 銷售數(shù)量 S D1 D P P1 0 M M1 價格 S D1 D R R1 0 L L1 21 Real Estate Development 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 二、 房地產(chǎn)市場的功能 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 變化原因： 建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)使用方式變化 租售價格變化 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 住房建設(shè)規(guī)劃編制 22 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 S1 房地產(chǎn)市場的參與者 23 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 土地市場 RE開發(fā)建設(shè)市場 RE銷售市場 RE消費市場 建筑材料市場 RE金融市場 中介服務(wù)市場 物業(yè)管理市場 房地產(chǎn)市場運行機制基本架構(gòu) 24 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 房地產(chǎn)空間市場 生產(chǎn)、生活空間 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 獲取投資收益：租金，轉(zhuǎn)讓增值收益 25 Real Estate Development 26 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期 世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明，在經(jīng)濟總量增長過程中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實際增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反映經(jīng)濟增長與經(jīng)濟波動的關(guān)系。 房地產(chǎn)周期循環(huán)的 原因 供需、信息、心理、政策、制度、時間等。 30 Real Estate Development S2空置率 國外做法： ?在海外住房空置率研究中 ，都沒有把已經(jīng)出售或出租但是沒有人居住的房屋統(tǒng)計在內(nèi)。 31 Real Estate Development S2空置率 有人說：“按國際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險區(qū)；空置率在 20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險。 35 Real Estate Development 31 .6 0%23 .3 5%3. 52 % 2. 52 %13 .7 2%10 .9 6%22 .2 4%27 .4 0%23 .8 8%30 .6 4% 30 .2 0%20 .9 1% 21 .8 0% 5. 00 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%30 .0 0%35 .0 0%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231994~2023中國房地產(chǎn)投資增長率走勢圖 19791991 屬于恢復(fù)階段，周期性難以顯現(xiàn)； 19921993 高速增長期，可看作繁榮階段； 19941996 衰退階段； 19971999 蕭條階段； 19992023 復(fù)蘇階段； 2023 新的繁榮階段 …… 36 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 S1 泡沫經(jīng)濟 “‘泡沫狀態(tài)’這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)的過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是吸引新的買主 —— 這些人一般只是想通過買賣謀取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用或產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。 區(qū)別（市場機制） 對經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生制衡 均衡點 對泡沫經(jīng)濟無能為力 均衡點 38 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫定義： 是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。投機需求占用資金的時間 短 于真實需求。 在一定條件下正常的投資很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C行為。 如果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數(shù)情況下屬于投資行為。 當(dāng)投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。 報告非學(xué)術(shù)研究論文，未給出房價收入比的定義。 51 Real Estate Development S2房價收入比 “房價收入比沒有國際警戒線” —— 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席 本特 .特納。 53 Real Estate Development ? 在我國香港 ， 房地產(chǎn)價格指數(shù)沒有采取綜合形式 ， 而是根據(jù)各類型的物業(yè)編制分類 、 分地區(qū)的房地產(chǎn)價格指數(shù) 。 中房指數(shù)系統(tǒng)由中國房地產(chǎn)協(xié)會 、 國務(wù)院發(fā)展研究中心和中國房地產(chǎn)開發(fā)集團三方發(fā)起 ， 中房集團企業(yè)顧問公司精心籌劃組織和具體操作 ， 1995年初開始運行 。 某時期城市房地產(chǎn)價格指數(shù) =某時期該城市物業(yè)比較價格 /1994年11月北京物業(yè)比較價格 100% 56 Real Estate Development 。 ? 武房指數(shù)系統(tǒng)從武漢市房地產(chǎn)市場公開銷售的房屋中選取 50個具有代表性的房屋為樣本 ， 并且在選取樣本時 ， 要充分考慮區(qū)域間的平衡和樓盤的品質(zhì) ， 同時根據(jù)市場變化對樣本作適應(yīng)性調(diào)整 。建設(shè)保障性住房 300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套。 增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。 （ 2）加快、加大經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。他表示可能將通過經(jīng)濟方法對第二套房的消費進行