【正文】 月份在建面積的 %），其中住宅項(xiàng)目 136 個(gè)，已預(yù)售出面積 萬平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項(xiàng)目 22 個(gè)，已預(yù)售面積 30 萬平方米，共收取預(yù) 6 收款 億元。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的 “ 中央花園 ” 項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。 （ 4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 7 2020 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 二：中高檔型。 本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。 （ 2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。本項(xiàng)目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。 建設(shè)條件 合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于 1995 年 4 月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10 平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。 開發(fā)區(qū)制定并實(shí)行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先 部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼 位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 （ 5）樣板房 由于本項(xiàng)目定位在中檔價(jià)格，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。 （ 2）綠化設(shè)計(jì) 花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個(gè)樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時(shí)尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀 行按揭付款”等幾種。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷售。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動(dòng)，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計(jì)寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。 本項(xiàng)目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時(shí)到達(dá)。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 5－ 2 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。其余為三級 負(fù)荷。小區(qū)購置計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。 （ 2） 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。 （ 2）污水排放符合國家環(huán)保要求。 為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采取了多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有： （ 1） 所 有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。其中： （ 1）土地費(fèi)用 26*124=3224. （ 2）前期工程費(fèi) 2285 （ 4）建安工程費(fèi)用 13900 項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明 20 （ 1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 5）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至 2002 年價(jià)格水平。 15= 六、商網(wǎng) 住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費(fèi)、稅金 3045 管理、經(jīng)營費(fèi)用 30450 2%=609 609 銷售費(fèi) 30450 2%=609萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 22 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬 元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 十二、銷售利潤率 4406247。 （ 2） 競爭風(fēng)險(xiǎn) 合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。作為新的經(jīng) 24 濟(jì)增長點(diǎn) 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。項(xiàng)目建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查的基礎(chǔ)上，組織了針對項(xiàng)目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費(fèi)者行為心里等方面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。制定了投資計(jì)劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準(zhǔn)備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項(xiàng)目運(yùn)作模式，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開