【正文】 三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供電：D廠有現(xiàn)成的變電所（2*），電源不需重新引入。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “佳園二期”與’***小區(qū)、云山小區(qū)、***小區(qū)、世界花苑構(gòu)成***寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有***幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A市規(guī)劃局已對***路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“***小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 平面設(shè)計 (1)住宅。表35 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序 號 指標(biāo)名稱 單 位指 標(biāo)1套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、122082住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 488803住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 611004住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 805套內(nèi)建筑面積5．25．3多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 2606戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。防震工程按8度設(shè)防。日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報告并報批。 2000年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2001年12月—2002年2月：單體工程驗收。表36“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成 本12341土地費用450045002前期工程費6476473基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設(shè)施建設(shè)費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預(yù)見費1230400500330合 計176237142794920115222．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表37表。3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表3—8。項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2．9年。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。表39敏感性分析表序號項 目變動幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房價格+1019612．710—9273．73預(yù)售款回籠進度+106162．9102463．34租房價格+105232．9105102，9敏感因素變動（%）圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房價格；2預(yù)售款回籠進度；3一租房價格；4基準(zhǔn)收益率；5一開發(fā)產(chǎn)品投資8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15％，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元；每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元；土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元；售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。) 15．00％ 附表38 資金來源與運用表 單位： 萬元序號項 目合計123456 l資金來源30429787396549516295148388 1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1，12 商品房銷售收人房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2193；152800034014736400805416009496202915364848340 2資金運用219467374931938661113247272．12．22．32．42．52．62．72．82．9 2. 102. 11 2．12 2．132. 142．152．16自營固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還1762378121538010341616714281196864 7949443133379415 201112523171448701 522：2116257137214 2231222 22311 3 盈余資金 848349933556501838—199361 4 累計盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483 附表39 資產(chǎn)負債表 單位： 萬元序 號項 目123456 1資產(chǎn)6474842986398702848284831. 1. 1. 2. 3. 41. 21. 31. 4 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值6474597549984297596834863921556483870238183228482360812284833408143 2 負債及所有者權(quán)益647484298639870284828483 2．2．2 流動負債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 ． 累計盈余公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 848