房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(打印)-預(yù)覽頁
【正文】 域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。 屆時(shí)，位于城西北的3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。在城西，某線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。在**，沒有哪一個(gè)新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) ％，外企 ％，個(gè)體戶 15％，職業(yè)經(jīng)理人 3％，特殊職業(yè) ％，其他 57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。B、社區(qū)主題化 城西作為**后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個(gè)臺(tái)階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。**花園通過水、植物、雕塑建造了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信I、城西在售樓盤綜合狀況。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。 C、投資人對(duì)城西升值潛力看好。B、郊區(qū)居民。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。價(jià)格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平?！鰵v代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了?！?*人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。■家庭需要經(jīng)營。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價(jià)格表》見附表2 《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4 《**市某線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》A、 項(xiàng)目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。B、 消費(fèi)者對(duì)某線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。項(xiàng)目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造出特色小區(qū)。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。５、 項(xiàng)目的配套 另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；４、 項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃 在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；e. 可獲得更多的利潤；a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較：分析：１、 從絕對(duì)利潤看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤價(jià)值大。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。%，按月計(jì)算。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。３、 項(xiàng)目自身的環(huán)境營造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。 本項(xiàng)目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。15
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