【正文】 2007年區(qū)域人均可支配收入超過了1200美元,達(dá)到10457元,居民的購買力有了較大幅度增強(qiáng),居民居住水平以及住宅消費(fèi)需求將大幅度得到提升。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%,五年累計投資900億元以上。非公經(jīng)濟(jì)占縣域經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到90%左右。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。 貴港市隨著各行業(yè)的發(fā)展、各地大型企業(yè)的進(jìn)駐,將帶來大量外來人口,成為房地產(chǎn)市場最有力的支撐。一些大型工業(yè)項目,如朗田制藥、木薯深加工生產(chǎn)醋酸乙酯等化工產(chǎn)品項目的陸續(xù)投入將使得貴港工業(yè)基礎(chǔ)得到增強(qiáng)。旅游業(yè)日益趨旺,全市接待游客總數(shù)、旅游收入分別以年均15%和17%的速度增長。培育具有比較優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群,促進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展,使工業(yè)集中園區(qū)成為對外開放的新窗口、工業(yè)經(jīng)濟(jì)重要的增長極。加強(qiáng)農(nóng)民教育培訓(xùn) 抓好各種類型的農(nóng)業(yè)實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)技能培訓(xùn),加強(qiáng)農(nóng)村科學(xué)技術(shù)普及工作,提高農(nóng)民致富本領(lǐng),努力培養(yǎng)“有文化、懂技術(shù)、會經(jīng)營”的新型農(nóng)民。大力吸引國內(nèi)外大型物流企業(yè)來貴港發(fā)展擴(kuò)業(yè)。改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)和餐飲業(yè),提高第三產(chǎn)業(yè)整體水平。城市范圍及人口將進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。 ● 2007年貴港市重大項目 已經(jīng)竣工項目:興六高速公路貴港段、國道324線山心至貴港二級公路、桂平至金田二級公路、國道209線覃塘至五里二級公路、橋圩至木格二級公路、貴糖3萬噸生活用紙、郁江制鐵有限公司30萬噸轉(zhuǎn)爐鋼、平南華潤600萬噸水泥一期工程。已探明的礦產(chǎn)資源主要有鋁、鐵、錳、金、銅、銻、石灰石等40多種,其中三水鋁礦蘊(yùn)藏量達(dá)2億噸以上。在新加坡和印尼,貴港市兩個有實(shí)力的企業(yè)還與外商洽談簽訂意向性合作項目3個:廣西中和元華科技有限公司與新加坡利彬中醫(yī)藥保健品公司達(dá)成一年貿(mào)易300萬美元保健養(yǎng)生制品的合作意向,并與印尼中利中西醫(yī)藥商行馬毓南水產(chǎn)養(yǎng)殖公司簽訂1300萬美元的意向性協(xié)議。(貴港)有限公司項目。良好的招商形勢對貴港市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的推動作用。 人口規(guī)模 目前中心城區(qū)的人口為35萬,力爭到2010年,中心城區(qū)人口達(dá)到45萬以上,面積達(dá)到45平方公里以上。 城鎮(zhèn)化率 目前貴港市城鎮(zhèn)化水平只有25%多,到2010年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到35%,具有較大的增長空間,也為住宅市場提供有利的支持。 依據(jù)貴港市總體規(guī)劃,貴港城市的總體發(fā)展思路是:城市內(nèi)部依然合理的改造,并依托老城區(qū),外部向北向南發(fā)展,城市中心城區(qū)將分為老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七個組團(tuán),其中老城、城北、江南為居住組團(tuán)、商業(yè)組團(tuán),其居住人口要占整個城市人口的70%以上,其余四個組團(tuán)擬發(fā)展為工業(yè)組團(tuán)。城北區(qū)劃分為兩個中心區(qū),一個是老城區(qū),一個是城北區(qū),其中老城區(qū)為市貴港市的商貿(mào)中心。國家通過加息等政策目的在于打擊樓市中的投機(jī)行為,促使房地產(chǎn)市場回到原來的理性發(fā)展軌道。● 技術(shù)要素兼自然因素:城市規(guī)劃發(fā)展方向是不斷地擴(kuò)大城區(qū)范圍,項目與城市中心的距離將逐步縮短,現(xiàn)在城市的邊緣未來將不再是邊緣,隨著城市發(fā)展其開發(fā)價值將得到較大提升。由于貴港市本身人口規(guī)模偏小,因此結(jié)合本項目所處的地段特點(diǎn),外來客戶及商貿(mào)客戶將占有相當(dāng)一部分比例。 房產(chǎn)投資分析 表21 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資關(guān)系表項目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度固定資產(chǎn)投資總額(萬元) 294719 363509 586126 1294333 1495629 868805房地產(chǎn)投資開發(fā)額(萬元) 30193 47384 129350 168416 204547 110493房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重(%) 資料來源:廣西統(tǒng)計年鑒,貴港統(tǒng)計局圖21 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析圖 【研判】 隨著貴港城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善,城市規(guī)劃的日趨合理,投資環(huán)境的逐步改善,招商引資力度的不斷加大及市民住房信貸消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,繼2001至2003年房地產(chǎn)高速發(fā)展之后,2004年貴港迎來一個房地產(chǎn)投資高峰年。,未來供應(yīng)量將會放大。 住宅產(chǎn)能能差圖22 貴港市市區(qū)歷年能差圖表24 貴港市市區(qū)歷年能差表項 目 單位 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度單位產(chǎn)能 萬?/億 單位銷能 萬?/億 能差 萬?/億 數(shù)據(jù)來源:貴港市統(tǒng)計年鑒。 住宅平均價格增長率走勢分析表27 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)名稱\年份 單位 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度商品房價格 元/? 1007 1203 1482 1477 1757 1903增長率 % % % % % 數(shù)據(jù)來源:貴港市統(tǒng)計年鑒。 表28 20052007年貴港市住宅用地掛牌、拍賣出讓統(tǒng)計表地塊編號 土地性質(zhì) 規(guī)劃用地面積(?) 實(shí)際使用面積(?) 容積率 使用年限 起拍價(萬元) 位置20058 辦公、住宅 ?? () ?? 50 490 市城區(qū)建設(shè)路南面、港北區(qū)工商局西面200512 商住 () ?? ?? 50 265 位于金港大道北側(cè)、市公安新村住宅區(qū)西側(cè)200512 商住 () ?? ?? 50 528 位于金港大道南側(cè)、市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)20061 商住 () () ?? 50 1224 城北大道北、盛世名門用地東20068 綜合用地 () () 50 1840 新區(qū)二路與城四路交匯處東南角2006B 商業(yè)、住宅 () () ?? 50 1100 城區(qū)建設(shè)中路北側(cè)2006 住宅用地 () () ≤ 70 524 貴港市港北新區(qū)GB18地塊內(nèi)200611 商業(yè)、住宅 () ?? ?? 50 805 城區(qū)建設(shè)西路北、市水利局用地東側(cè)即原貴港市農(nóng)機(jī)公司2007 商業(yè)、住宅用地 (142畝) () ≤ 50 3550 城區(qū)馬草江公園東南角2007 辦公、住宅 () () ≤ 50 485 城區(qū)石羊塘開發(fā)區(qū)2007 商住 () () ≤ 50 490 城區(qū)江北大道中段南側(cè)2007 商住用地 () () ≤ 50 350 金田路西側(cè),世紀(jì)花園南區(qū)南面2007 商業(yè)、住宅 () () ≤ 商業(yè)40年,住宅70年 490 迎賓大道西側(cè)、市華美學(xué)校東20078 商業(yè)、住宅 () () ≤ 50 4815 貴港市行政中心東側(cè),廣電中心南200710 住宅 () () ≤ 70 655 貴港市城區(qū)城西片區(qū)城二路與建設(shè)路交匯200710 住宅 () () ≤ 70 3305 城西大道與金港大道交匯處東北200711 商住 () () ≤ 50 410 江北大道北側(cè),黎湛鐵路以南200711 商住 () () ≤ 50 138 金港大道南側(cè),市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)200711 綜合 () () ≤ 50 1215 金港大道南,城二路東側(cè)200711 住宅 () 20000(30畝) ≤ 70 750 港北新區(qū)盛世名門北側(cè)資料來源:寶資通整理 2005年,貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量(包括商住用地)為 ,。 城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 【觀點(diǎn)】 根據(jù)對市場現(xiàn)狀的分析判斷,參照歷年來各項數(shù)據(jù),采用量化模型對貴港房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測得出,貴港市(包含所轄市縣)20072010年住宅以及商務(wù)商業(yè)價格將會持續(xù)穩(wěn)健上漲。 綜合各方面價格影響因素,組合成為一組合理價和上限價,我們得到2007~2010年的均價定位。①建立灰色GM(1,1)模型 設(shè)原始數(shù)據(jù)序列號 ,則,其中:。Y(k)曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變化趨