【正文】 者不同凡響的品鑒能力。二、建筑設(shè)計(jì)建議根據(jù)“紫薇之家”三大組團(tuán)的特點(diǎn)，以及品牌與功能定位。建議核心主力店應(yīng)安排在步行街盡端位置，通過主力店的“磁極效應(yīng)” ，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購買者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商場；其它休閑娛樂配套店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于步行街中部相對獨(dú)立的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家” （建議將交通預(yù)留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的 2—3 層樓、家居廣場的2—5 層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設(shè)計(jì)使各平層間達(dá)到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實(shí)現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居 2 段，并據(jù)此設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格。家天下”? 熱帶雨林水景觀休閑吧：? 由于“紫薇之家”的目標(biāo)消費(fèi)群是定位于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費(fèi)群，而該類消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。因此，投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。⑦ 貸款風(fēng)險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。———— 項(xiàng)目租售的前提條件項(xiàng)目租售的前提條件 ————① 明確經(jīng)營目標(biāo)為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。商業(yè)物業(yè)銷售的目標(biāo)客戶主要包括三類人群：商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。模式 租售比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租售面積 達(dá)成目的30%公攤 ㎡40%公攤 ㎡不含公攤50%公攤 ㎡產(chǎn)權(quán)商鋪銷售60% 返租經(jīng)營 129013㎡產(chǎn)權(quán)銷售含公攤 ㎡資金迅速回籠，保證流動資金的充足，為二期開發(fā)做準(zhǔn)備。因此，本項(xiàng)目在選擇承租商時，協(xié)調(diào)處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報租金收益的矛盾。③ 保證購物中心經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目，將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的，變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)”為“啟發(fā)式消費(fèi)”行為。二是承租（售）人角度。 “紫薇之家”核心主力店對于人流能夠起到關(guān)鍵的引導(dǎo)作用，因此我們在定位招商目標(biāo)時考慮到本項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實(shí)力、地理位置、所處市場環(huán)境等因素，將“紫薇之家” （包括紫薇 MALL）的招商目標(biāo)定位為“西部的旗艦店中心” 。核心主力店建材類 1 家 紫薇可充分利用和整合自身的上游與下游資源，打造建材的旗艦店。餐飲店 中式餐飲、中/西式快餐、 美食廣場 4—5 家 國內(nèi)名牌餐飲企業(yè)以及西式快餐。其他休閑功能店西餐/咖啡廳、書吧、陶吧、紡織吧、茶樓、水吧、冰激凌吧、美容店等休閑類9—11 家以各類世界名牌店或非名牌店鋪為主，如星巴克、哈根達(dá)斯、憶念美、美麗田園等?？蛻翩i定：根據(jù)目標(biāo)客戶調(diào)查情況，針對有招商可能的目標(biāo)對象，實(shí)施客戶鎖定，并對其實(shí)行更深入的交流與溝通，再次確認(rèn)進(jìn)入可能性。在租賃合約的管理方面，應(yīng)采用國際購物中心協(xié)會的通用租賃合約模式實(shí)行管理。根據(jù)市調(diào)報告，我們發(fā)現(xiàn)目前西安市家具和建材市場的租金水平如下表： （單位：元/月/㎡）城南 城北 城西 平均水平建材市場租金 46 29 58 44家具市場租金 68 96 82主要個案備注：家世界：作為西安市檔次最高的大型建材大賣場，其租金水平達(dá)到 100 元/月/ ㎡。我們在制定價格政策時應(yīng)著重考慮到價格的彈性因素，鑒于本項(xiàng)目所處地段位置的商業(yè)氛圍尚需一段時間的培育，因此租金價格應(yīng)具備一定的市場成長空間，低開高走。見下表： （單位：元/月/㎡）紫薇之家平均價位水平預(yù)期年增長率 城南全市平均水平 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年建材市場租金 46 44家具市場租金 68 8239 41 43 45 47餐飲娛樂租金 30 32 34 36 38寫字樓租金 31 24 25 26 27 28 29特色商鋪?zhàn)饨?%55（電子步行街） 53 56 59 62 65我們以 39 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”商鋪（包括建材和家具廣場）的入市平均價位，該價位水平低于城南和全市的平均水平；以 25 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”寫字間的入市價位，此價位低于城南區(qū)和西高新地區(qū)的寫字樓平均租金水平，但高于西安市寫字樓平均租價；分別以 53 元/月/㎡、30 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”特色零售商店與餐飲娛樂的平均租金，此價位均略低于臨近電子商業(yè)步行街的平均租價；。產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售價格參照項(xiàng)目調(diào)研報告（按建筑面積計(jì)算） ，以平均銷售價格 6000 元/㎡為基礎(chǔ)，將本項(xiàng)目平均銷售價向下調(diào)整到 4800 元/㎡左右。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源，在香港、廣州等地與國內(nèi)外知名的家居主力店、品牌專賣店以及未曾進(jìn)入西安市的品牌零售商家的洽談；第二管是指在本項(xiàng)目現(xiàn)場營銷中心進(jìn)行選擇性的招商；第三管是指參與招商的代理商瞄準(zhǔn)目標(biāo)商家通過coldcall 或上門進(jìn)行洽談。招商推廣策劃的程序采取“先外后內(nèi)”的原則，即首先去吸引在國際市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，其次選擇國內(nèi)知名品牌，最后再選擇本地有特色的商品和服務(wù)項(xiàng)目。招商確認(rèn)流程美聯(lián)物業(yè)招商部接待客戶客戶簽定“客戶確認(rèn)紙 ”美聯(lián)物業(yè)招商人員進(jìn)行項(xiàng)目介紹客戶鋪位要求初步洽談美聯(lián)物業(yè)招商人員租控表美聯(lián)物業(yè)與紫薇有關(guān)部門進(jìn)行價位商談美聯(lián)物業(yè)招商人員與客戶進(jìn)行價位洽淡紫薇公司與客戶簽定租賃合同達(dá)成租賃意向客戶到財(cái)務(wù)部交納定金紫薇公司與客戶簽定認(rèn)租書若干日客戶到紫薇公司財(cái)務(wù)部交納鋪位租金達(dá)成交易鑒于“紫薇之家”作為業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)者的品牌定位，決定了“紫薇之家”需要以強(qiáng)勢進(jìn)入。與此同時，籌備規(guī)模盛大的家具文化節(jié)，作為行業(yè)集中展示的重要窗口，吸引大量國內(nèi)外人士參與，形成會展經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。????單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級工程師xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 高級工程師審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師（投資）二〇一二年七月目錄1 總論 ..........................................................................................................................1 項(xiàng)目概況 .........................................................................................................................1 項(xiàng)目名稱 .................................................................................................................1 承辦單位概況 .........................................................................................................1 可行性研究報告編制依據(jù) .....................................................................................1 項(xiàng)目提出背景 .........................................................................................................1 項(xiàng)目概況 .........................................................................................................................1 擬建地點(diǎn) .................................................................................................................1 建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) .....................................................................................................1 主要建設(shè)條件 .........................................................................................................1 項(xiàng)目總投資及資金來源 .........................................................................................1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .........................................................................................1 結(jié)論和建議 .....................................................................................................................12 項(xiàng)目建設(shè)必要性 .......................................................................................................1 項(xiàng)目符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策 .....................................................................................1.......................................................................................................................................1 項(xiàng)目符合國家及地方行業(yè)規(guī)劃 .....................................................................................1.......................................................................................................................................1 項(xiàng)目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要 .........................................................................................1 有利于 .....................................................................................................................1 有利于 .....................................................................................................................1.......................................................................................................................................13 市場分析 ..................................................................................................................1 1......................................................................