【正文】 者不同凡響的品鑒能力。二、建筑設計建議根據(jù)“紫薇之家”三大組團的特點，以及品牌與功能定位。建議核心主力店應安排在步行街盡端位置，通過主力店的“磁極效應” ，在設計上應盡量引導購買者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商場；其它休閑娛樂配套店，作為重要功能補充，可將其安置于步行街中部相對獨立的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家” （建議將交通預留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的 2—3 層樓、家居廣場的2—5 層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設計使各平層間達到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居 2 段，并據(jù)此設計為不同風格。家天下”? 熱帶雨林水景觀休閑吧：? 由于“紫薇之家”的目標消費群是定位于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費群，而該類消費者往往比較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設施結(jié)構(gòu)等。因此，投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。⑦ 貸款風險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。———— 項目租售的前提條件項目租售的前提條件 ————① 明確經(jīng)營目標為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標。商業(yè)物業(yè)銷售的目標客戶主要包括三類人群：商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。模式 租售比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租售面積 達成目的30%公攤 ㎡40%公攤 ㎡不含公攤50%公攤 ㎡產(chǎn)權(quán)商鋪銷售60% 返租經(jīng)營 129013㎡產(chǎn)權(quán)銷售含公攤 ㎡資金迅速回籠，保證流動資金的充足，為二期開發(fā)做準備。因此，本項目在選擇承租商時，協(xié)調(diào)處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報租金收益的矛盾。③ 保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性本項目中要應充分考慮融入娛樂、休閑性項目，將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項目進行有機結(jié)合，使其在人流、客流上達到互為補充的目的，變單純的“特定目的的計劃消費”為“啟發(fā)式消費”行為。二是承租（售）人角度。 “紫薇之家”核心主力店對于人流能夠起到關(guān)鍵的引導作用，因此我們在定位招商目標時考慮到本項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實力、地理位置、所處市場環(huán)境等因素，將“紫薇之家” （包括紫薇 MALL）的招商目標定位為“西部的旗艦店中心” 。核心主力店建材類 1 家 紫薇可充分利用和整合自身的上游與下游資源，打造建材的旗艦店。餐飲店 中式餐飲、中/西式快餐、 美食廣場 4—5 家 國內(nèi)名牌餐飲企業(yè)以及西式快餐。其他休閑功能店西餐/咖啡廳、書吧、陶吧、紡織吧、茶樓、水吧、冰激凌吧、美容店等休閑類9—11 家以各類世界名牌店或非名牌店鋪為主，如星巴克、哈根達斯、憶念美、美麗田園等?？蛻翩i定：根據(jù)目標客戶調(diào)查情況，針對有招商可能的目標對象，實施客戶鎖定，并對其實行更深入的交流與溝通，再次確認進入可能性。在租賃合約的管理方面，應采用國際購物中心協(xié)會的通用租賃合約模式實行管理。根據(jù)市調(diào)報告，我們發(fā)現(xiàn)目前西安市家具和建材市場的租金水平如下表： （單位：元/月/㎡）城南 城北 城西 平均水平建材市場租金 46 29 58 44家具市場租金 68 96 82主要個案備注：家世界：作為西安市檔次最高的大型建材大賣場，其租金水平達到 100 元/月/ ㎡。我們在制定價格政策時應著重考慮到價格的彈性因素，鑒于本項目所處地段位置的商業(yè)氛圍尚需一段時間的培育，因此租金價格應具備一定的市場成長空間，低開高走。見下表： （單位：元/月/㎡）紫薇之家平均價位水平預期年增長率 城南全市平均水平 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年建材市場租金 46 44家具市場租金 68 8239 41 43 45 47餐飲娛樂租金 30 32 34 36 38寫字樓租金 31 24 25 26 27 28 29特色商鋪租金5%55（電子步行街） 53 56 59 62 65我們以 39 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”商鋪（包括建材和家具廣場）的入市平均價位，該價位水平低于城南和全市的平均水平；以 25 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”寫字間的入市價位，此價位低于城南區(qū)和西高新地區(qū)的寫字樓平均租金水平，但高于西安市寫字樓平均租價；分別以 53 元/月/㎡、30 元/月/㎡的租金水平作為“紫薇之家”特色零售商店與餐飲娛樂的平均租金，此價位均略低于臨近電子商業(yè)步行街的平均租價；。產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售價格參照項目調(diào)研報告（按建筑面積計算） ，以平均銷售價格 6000 元/㎡為基礎，將本項目平均銷售價向下調(diào)整到 4800 元/㎡左右。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡資源，在香港、廣州等地與國內(nèi)外知名的家居主力店、品牌專賣店以及未曾進入西安市的品牌零售商家的洽談；第二管是指在本項目現(xiàn)場營銷中心進行選擇性的招商；第三管是指參與招商的代理商瞄準目標商家通過coldcall 或上門進行洽談。招商推廣策劃的程序采取“先外后內(nèi)”的原則，即首先去吸引在國際市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，其次選擇國內(nèi)知名品牌，最后再選擇本地有特色的商品和服務項目。招商確認流程美聯(lián)物業(yè)招商部接待客戶客戶簽定“客戶確認紙 ”美聯(lián)物業(yè)招商人員進行項目介紹客戶鋪位要求初步洽談美聯(lián)物業(yè)招商人員租控表美聯(lián)物業(yè)與紫薇有關(guān)部門進行價位商談美聯(lián)物業(yè)招商人員與客戶進行價位洽淡紫薇公司與客戶簽定租賃合同達成租賃意向客戶到財務部交納定金紫薇公司與客戶簽定認租書若干日客戶到紫薇公司財務部交納鋪位租金達成交易鑒于“紫薇之家”作為業(yè)界領(lǐng)導者的品牌定位，決定了“紫薇之家”需要以強勢進入。與此同時，籌備規(guī)模盛大的家具文化節(jié)，作為行業(yè)集中展示的重要窗口，吸引大量國內(nèi)外人士參與，形成會展經(jīng)濟效應。????單擊此處輸入文字。項目可行性研究報告項目負責人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級工程師xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 注冊咨詢工程師（投資）xxx 高級工程師審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師（投資）二〇一二年七月目錄1 總論 ..........................................................................................................................1 項目概況 .........................................................................................................................1 項目名稱 .................................................................................................................1 承辦單位概況 .........................................................................................................1 可行性研究報告編制依據(jù) .....................................................................................1 項目提出背景 .........................................................................................................1 項目概況 .........................................................................................................................1 擬建地點 .................................................................................................................1 建設規(guī)模及目標 .....................................................................................................1 主要建設條件 .........................................................................................................1 項目總投資及資金來源 .........................................................................................1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 .........................................................................................1 結(jié)論和建議 .....................................................................................................................12 項目建設必要性 .......................................................................................................1 項目符合國家及地方產(chǎn)業(yè)政策 .....................................................................................1.......................................................................................................................................1 項目符合國家及地方行業(yè)規(guī)劃 .....................................................................................1.......................................................................................................................................1 項目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要 .........................................................................................1 有利于 .....................................................................................................................1 有利于 .....................................................................................................................1.......................................................................................................................................13 市場分析 ..................................................................................................................1 1......................................................................