【正文】 證》中對建筑覆蓋率有分級控制要求時： ⑴一級建筑覆蓋率：一級建筑覆蓋率=建筑基底面積/建設用地面積；⑵二級建筑覆蓋率：二級建筑覆蓋率=塔樓建筑基底面積/建設用地面積（當裙樓高度≤24米時）或：二級建筑覆蓋率=裙樓24米處外圍水平投影面積/建設用地面積（當裙樓高度＞24米時）或：二級建筑覆蓋率=裙樓規(guī)定標高處外圍水平投影面積/計算用地面積（當《建設用地規(guī)劃許可證》中有特別要求時）　總建筑面積建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和?！〉厣虾藴p建筑面積地面以上建筑室外或室內透空空間、凹槽、建筑層高、陽臺面積等不按規(guī)定設置或超過相應規(guī)定限值時，應占用地上規(guī)定建筑面積指標的建筑面積?！?建筑術語　裙樓、塔樓高層建筑中，低樓層部分的建筑結構至高樓層部分發(fā)生轉換，且結構轉換的相鄰樓層水平投影面積的差值相差較大時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結構轉換層）。　自然層按樓（地）板結構分層的樓層?！〖芸諏咏ㄖ镏袃H以結構體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層?！∥菝妫敚釉诜课蓓敳浚菝鏄前逡陨?，由屋面梁、拱等大跨空間構件和支撐邊緣構件組成的樓層。　過道套內使用的水平交通空間。　架空通廊建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。　陽臺建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內的平臺，是室內外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用?！o結構圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。（2）裝飾性幕墻設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻?！∮谰眯皂斏w結構牢固，可供永久使用的頂蓋。　大堂具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的較大的門廳?！『诵耐步ㄖ镏薪鉀Q垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結構體系?！∨_階在室外或室內地坪或樓層不同標高連接處設置的供人行走的階梯。a、當朝向凹槽開口的戶內房間有除此以外其他的通風采光來源，或凹槽位于戶內房間與房間之間時，該凹槽為非功能性凹槽；b、除上述情況外，當凹槽為戶內房間通風采光的唯一來源時，該凹槽為功能性凹槽?！?房屋建筑面積測繪的內容房屋建筑面積測繪的內容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔?！?房產(chǎn)平面控制點的內容房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。177。177?！?房產(chǎn)邊長的精度要求　 a) 經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測量讀數(shù)的較差相對誤差△D應滿足：—— |△D|≤1/1000(D＞10米時)；—— |△D|≤1/2000(D≤10米時)?！?實測邊長與經(jīng)批準的圖紙設計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設計值相符（其中D為實測邊長，以米為單位）:—— |△D|≤ (D≤10米時)；—— |△D|≤ (10米＜D≤30米時)；—— |△D|≤ (D＞30米時)。5　 房屋數(shù)據(jù)采集　 房屋數(shù)據(jù)采集設備房屋數(shù)據(jù)采集設備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS等。較核不符時，應返回建設單位進行修正。房屋外廓的全長與室內分段丈量之和（含墻身厚度），應以房屋外廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦?！?實測房屋邊長時，；有特殊要求時?！?房屋基本單元（戶）邊長量取規(guī)定　 一層有多個房屋基本單元時，應按房屋基本單元圍合邊界分別量取邊長數(shù)據(jù)?！?建筑物墻體外側為架空空間時，該段墻體視為外墻。裝飾貼面厚度應根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡可能實測?！?測量草圖要求字跡工整，圖面清晰?！?對于竣工、現(xiàn)狀測繪以及分割測點應現(xiàn)場拍攝建筑物實景照片?！?建筑高度一般按建筑物室外地面至建筑物最高點的垂直高度計算，但以下情況可只測至屋面標高：a)存在局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房，其水平投影面積之和占屋頂平面水平投影面積不超過1/4且高度不超過12米；b)突出屋面的通風道、煙囪、通信設施等及空調冷卻塔等設備；c)，或高度不超過建筑高度的10%且總高度不大于12米的女兒墻、幕墻等?！?同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各空間必須分別測量與記錄，并在備注欄中予以說明?！?分割測點　 竣工或現(xiàn)狀測繪時，當批準的建筑施工圖上商鋪為虛擬分割，或批準的設計圖紙為實體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實體隔墻時，可采用分割測點方法進行測繪。對未實測的其它一般地界點，可采用圖解法進行坐標解算，各地界點之間邊長精度應符合GB/T ?！　?竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，應現(xiàn)場復核房屋的建筑功能，并按以下原則執(zhí)行：（1）測繪項目建筑施工圖已經(jīng)相關部門核準備案時：a）實地未使用或空置的建筑空間，其建筑功能以核準的施工圖的設計功能或批準用途為準；b）實地已使用，且實地格局及功能與核準圖紙不一致的，測繪時建筑功能采用實際功能；c）實地已使用，但未改變原建筑布局或實地使用功能無法明確的，其建筑功能仍采用設計功能；—— 對（b）、（c）兩種情況，還應在備注中注明實際情況，并說明其最終功能由相關部門自行確認?！?建筑的棟號、座號、房號一般應依據(jù)建施圖中的編號確定，但當建施圖中缺少相關編號或編號確不符合相關規(guī)則時，應當由來文單位按規(guī)則重新編排，并提供編號確認圖或函。c) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。f) 挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積。j) 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。　 符合GB/T 503532013中的相關條款規(guī)定的建筑空間，包括：a) 坡屋頂房屋，（，以下同）的部分均計算建筑面積b) 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的按一層計算建筑面積。b) 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。b) 室外樓梯，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。　 一個樓層外墻以內的建筑空間中，因結構梁、反梁、其層高仍取所在樓層的層高值（圖1）?！?建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。　 ，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。不封閉陽臺按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積?！?對位于建筑結構轉折處的異形陽臺，均視為結構平臺，計算全部建筑面積?！?設置于建筑空間內部的陽臺，視為結構內平臺，計算全部建筑面積?！?室內樓梯的面積計算　 位于建筑內部或位于建筑外部但與建筑物內部相通并立面沒有圍護的樓梯，視為室內樓梯（圖5）。圖6　 獨立樓（電）梯面積計算圖示　 復式建筑的室內樓梯，按自然層計算建筑面積；躍層建筑的室內樓梯按一層計算建筑面積；錯層建筑的室內樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計算全部建筑面積，下一層按下行樓梯的水平投影計算全部建筑面積(圖7)。直線型室外樓梯層數(shù)，按樓梯通過的自然層數(shù)減1計算?！?無上蓋的室外（結構外）車道計算一半建筑面積，有上蓋的室外車道計算全部建筑面積?！?內走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內的地面設有圍護物或二級及以上臺階，則按圍護物外圍水平投影面積或臨墻的一級臺階寬度的一半計算走廊的建筑面積。圖8　 借用走廊作電（樓）梯前室圖示　 連廊、架空通廊的面積計算　 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：a) 雙排柱或封閉連廊，按柱或圍護物外圍水平投影計算全部建筑面積?！?凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復合式門廊、雨蓬?！?凸凹復合式門廊、雨蓬，凹入部分計算全部建筑面積，凸出部分按凸出式門廊、雨篷計算建筑面積?！?花池、空調機位的面積計算　 位于建筑主體結構外側，不計算建筑面積；當平臺式花池和空調機位與陽臺相連時，不論大小均與陽臺一起按規(guī)定計算建筑面積。 圖10　 凸窗及其指標定義圖示　 、凸窗不計算建筑面積，否則，凸窗應計算全部建筑面積?！?煙道、采光井、通風井的面積計算　 結構內煙道，或位于建筑結構外但設有墻體圍護的煙道，按自然層計算建筑面積。若采光井、通風井、地面部分不計算建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但須在相應建筑空間的分戶面積表的備注欄中對被占用的建筑面積予以說明。圖13　 不同情況下圍護性幕墻外墻計算圖示　 對局部幕墻建筑，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積（圖14a）；對全幕墻建筑，無論內側是否設有局部主墻，均全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應計算外墻的墻體面積(圖17b)?！?外墻含有空心柱時，如為結構性空心柱，按實體結構柱計算方法計算建筑面積。多層高建筑空間上空處，按自然層計算外半墻建筑面積。b) 挑出陽臺或凸窗的結構墻體的面積計入各自建筑空間，非結構墻體不計算建筑面積。　 建筑屋面設置有構架，按自然層計算全部建筑面積。（板），（板），計算全部建筑面積。廠房內設置的設備專用操作平臺、上料平臺、檢修平臺，不計算建筑面積?！?共有建筑面積處理的一般原則　 共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟的共有建筑面積也不分攤到其它棟去。 　 凡計入不分攤的共有建筑面積，一律不參與分攤其它的共有建筑面積。　 應分攤共有建筑面積的劃分及優(yōu)先級　 應分攤共有建筑面積按其使用功能及服務范圍可劃分為:a) 整棟共有建筑面積。c) 功能區(qū)共有建筑面積。e) 層內共有建筑面積?！?共有面積的劃分確認依據(jù)是：a) 依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務范圍，其功能和名稱以設計圖紙的標注為依據(jù)進行確認?！?多級分攤方法一棟建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務的公用建筑空間時，應采用多級分攤的方法，按前述計算公式依優(yōu)先級順序逐級進行共有建筑面積的分攤計算?！?地面以上相互獨立，但地面以下由商業(yè)、辦公等計算規(guī)定建筑面積用途的地下室連通的建筑為一棟?！?地面以上相互獨立，僅通過交通連廊相互連接的，可視為多棟。b) 當連接多座塔樓的地面架空層全部為核增建筑空間，各個塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其位于架空車庫中的相關部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”。圖18　 地下室圖示　 地下室中用作人防、公共設備用房、公共車庫、公共通道用途部分的建筑面積，均計為不分攤的共有建筑面積。當?shù)叵峦＼噲鋈繛闇视桎N售的停車位時，可按專有面積加應分攤的共有建筑面積方式計算。　 獨立別墅、聯(lián)排式別墅、無論其作何使用，建筑面積計入各戶專有建筑面積中。因管理所需對個別樓層或部分樓層不設停機或不開門的，不影響共有建筑面積的整體分攤，其中也包括不使用該樓梯或電梯的地面一層或一～二層復式房?！?、結構轉換層、消防避難層、設備層中設置的電（樓）梯間，計入整棟或功能區(qū)分攤的共有建筑面積。圖21　 商場扶梯、公共過道圖示　 位于建筑裙樓部分設備層、轉換層中的核心筒，計入整棟分攤的共有建筑面積；位于建筑塔樓部分避難層、轉換層中的核心筒，計入所在塔樓的共有建筑面積。僅供一戶使用的專用樓梯的建筑面積，計入該戶套內建筑面積中?！?下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（圖22）?！?位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積計入不分攤的共有建筑面積?！?花池、空調機位、室外平臺、結構板　 專有空調機位直接計入各戶套內，共有空調機位按其服務范圍進行分攤計算；不能明確服務范圍的計入不分攤的共有建筑面積?！?設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊（門斗）、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積計入應分攤的共有建筑面積?！?在建筑物某功能區(qū)內逐層設置的與公共通道連通的公共陽臺，均計入層內應分攤的共有建筑面積。　 公共停車、公共設備等用途的地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分，均計入不分攤的共有建筑面積并計入地下室建筑面積中；商業(yè)、辦公等用途的地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分，計入應分攤的共有建筑面積。 　 物業(yè)服務用房、社區(qū)配套設施用房　 在相關法律文件中明確的物業(yè)服務用房，如業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)管理用房、物業(yè)設備用房等計為專有建筑面積?！?宗地內僅建有一棟建筑時，設于其內的消防控制室計入本棟應分攤的共有建筑面積；宗地內建有多棟建筑，消防控制室僅設于其中的某一棟建筑內，該消防控制室計入不分攤的共有建筑面積?！?宗地內規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設計有配電室，則每棟的配電室面積均計入本棟應分攤的共有建筑面積?！?屬于一個獨立產(chǎn)權人的一棟房屋，可以不取半外墻，如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑?！?與室內不相通的櫥窗，凡計算建筑面積且無特殊說明的，均計入其相應功能區(qū)或服務范圍應分攤的共有建筑面積?！?騎樓底層位于建設用地紅線內，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準計入核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分攤的共有建筑面積。圖23c坡地建筑基底面積計算圖示三　 如接觸地面的一層或半地下層設計為架空層，當架空層柱外圍存在其它圍護物（如圍護欄桿）時，基底面積應取至圍護物外