【正文】 、準(zhǔn)確輸入借款人客戶信息資料，保證聯(lián)系電話的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，確保信息核查工作的順利開展。一般情況，業(yè)務(wù)發(fā)起行只會對銀行流水少于公司經(jīng)營收入時才作介紹，對銀行流水大于經(jīng)營收入時，各行很少介紹。第一還款來源分析既考慮了目前借款人家庭個人負(fù)債、也考慮了公司及股東負(fù)債情況，同時對負(fù)債分層做了介紹（對每月還款金額和一次性還款金額分別做了分析）。關(guān)于陳**向我行申請個人一手商用房按揭貸款143萬元的調(diào)查報告（因調(diào)查報告篇幅較長，做為附件，具體內(nèi)容詳見附件二）案例點(diǎn)評:該調(diào)查報告值得借鑒的方面：經(jīng)辦行對借款人家庭資產(chǎn)和負(fù)債情況介紹清楚，尤其是借款人家庭購買多間商鋪，并以多筆貸款上報的，經(jīng)辦行介紹全面，沒有將每筆貸款獨(dú)立分割介紹，而是通過綜合考慮借款人整體負(fù)債情況來分析借款人還款能力。借款人家庭負(fù)債除個人征信報告中顯示的貸款外，還應(yīng)涵蓋大額分期以及征信報告中未反映的銀行借款、民間借貸等。鑒于個人無抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款主要依靠個人誠信狀況，無擔(dān)保品抵押，為緩釋貸款風(fēng)險，在必要的情況下各行可追加第三方擔(dān)保，一方面可以對借款人的還款意愿加以制約，另一方面如客戶發(fā)生違約，在追訴借款人的同時，仍可追訴擔(dān)保人無限責(zé)任，為貸款清償追加保證。按揭合作項(xiàng)目準(zhǔn)入一、消費(fèi)類汽車按揭合作項(xiàng)目近期省行在審查經(jīng)辦行上報的消費(fèi)類汽車按揭合作項(xiàng)目時，發(fā)現(xiàn)申請合作公司營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍中無“汽車銷售”內(nèi)容以及所銷售汽車不屬于普通類消費(fèi)汽車范疇（如有的為“銷售9座以上汽車”等），此類經(jīng)銷商不具備消費(fèi)類汽車經(jīng)營主體資格，不屬于我行消費(fèi)類汽車貸款按揭支持范圍。（零貸中心倪宏供稿）個人商用房貸款 近期，省行在對個人商用房貸款盡責(zé)審查時，反映有些業(yè)務(wù)發(fā)起機(jī)構(gòu)敘做的商用房貸款存在一些問題，現(xiàn)提示如下：一、違反省行項(xiàng)目的批復(fù)條件，擅自將單筆保證金調(diào)整為5%，具體表現(xiàn)為審批意見表中及調(diào)查報告中均將單筆保證金比例調(diào)整為5%；二、單筆貸款發(fā)起歸屬項(xiàng)目非實(shí)際合作項(xiàng)目，如借款人所購商鋪為甲項(xiàng)目，但在系統(tǒng)發(fā)起單筆貸款輸機(jī)時卻歸屬在乙項(xiàng)目項(xiàng)下，且甲項(xiàng)目與我行的合作期限即將到期，存在規(guī)避項(xiàng)目到期的嫌疑；三、客戶經(jīng)理對借款人的經(jīng)營情況調(diào)查流于形式。二、加強(qiáng)對借款人經(jīng)營情況的調(diào)查取證，并認(rèn)真核對銀行流水，并將經(jīng)核打有效的經(jīng)營流水對借款人經(jīng)營情況的佐證情況，明確在調(diào)查報告中進(jìn)行表述，存在出入的應(yīng)加以說明清楚，對非經(jīng)營流水必須有效剔除。借款人配偶賴XX，現(xiàn)為XX區(qū)城郊管理委員會司法員，月收入3500元，夫妻育有一子，現(xiàn)年4歲。家庭負(fù)債情況：從征信報告顯示，借款人夫妻在我行有一筆80萬元的抵押循環(huán)貸款，貸款用于借款人所經(jīng)營的長嶺礦業(yè)公司經(jīng)營周轉(zhuǎn)。四、借款用途貸款理由及用途：鄭州XX公司與中石化集團(tuán)XX分公司簽定了煤炭買賣合同，為做大做強(qiáng)，給公司創(chuàng)造更大利潤，同時又能滿足中石化集團(tuán)XX公司生產(chǎn)需求，2011年12月31日，鄭州XX公司與借款人公司簽訂了新的協(xié)議書，同意借款人公司掛靠鄭州公司，雙方進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，按每噸10元收取管理費(fèi)用，結(jié)算以發(fā)貨量為準(zhǔn)，經(jīng)全體公司股東同意，借款人以其朋友漆XX在市內(nèi)的2個商用房做抵押，向我行申請貸款150萬元，額度有效期36個月，用于該公司經(jīng)營，貸款單筆用款1年，受托支付。對于借款人貸款資金合理性分析未到位：首先：借款人于2011年11月已向我行獲取了80萬元貸款支持，用于公司經(jīng)營周轉(zhuǎn)，現(xiàn)不到2個月的時間為何又申請貸款，借款人公司經(jīng)營規(guī)模與資金需求是否匹配等方面均未進(jìn)行詳細(xì)介紹；其次：從借款人本次貸款理由看，其貸款主要是為了完成對石化集團(tuán)公司的供貨，但是從借款人提供的銀行存折流水測算，其全年銷售額也就是在1800萬元左右，按每噸煤炭進(jìn)價830元/，借款人公司現(xiàn)有能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受如此大的供貨量，且從資金結(jié)算方式看，為貨到付款50%，即首次發(fā)貨全部資金均由發(fā)貨方自行籌集，借款人公司絕對沒有相應(yīng)資金可完成合同，對于此塊經(jīng)辦行沒有深入調(diào)查；第一還款來源分析不到位：首先對于借款人年銷售額測算不合理：經(jīng)辦行僅根據(jù)該公司連續(xù)三個月的經(jīng)營額進(jìn)行測算，但從材料上看，該客戶已提供了全年的銀行流水，既然如此，那么經(jīng)辦行就應(yīng)根據(jù)全年的流水或者抽取其中的不連續(xù)的六個月流水進(jìn)行核算，如此才比較有說服力。該筆貸款抵押物產(chǎn)權(quán)證顯示：商鋪位置為負(fù)1層，但從照片上看為又為地上一層商鋪，對于此問題，經(jīng)辦行沒有任何介紹說明，使得抵押物狀況不明晰；鑒于上述問題存在，該筆貸款退回經(jīng)辦行，要求進(jìn)一步深入調(diào)查，補(bǔ)充反映有關(guān)問題，在經(jīng)辦行補(bǔ)充落實(shí)了上述問題后，該筆貸款獲省行審批通過，審批依據(jù)主要為：明確了貸款資金需求的合理性。在借款人公司貨款及時回籠的前提下，我行貸款第一還款來源有保障。配偶現(xiàn)年33歲，現(xiàn)為***汽車服務(wù)有限公司法人代表兼總經(jīng)理。借款人家庭成員對外負(fù)債情況銀行借款 借款種類借款人貸款品種貸款金額借款起始日還款方式當(dāng)前金額貸款行累計(jì)逾期期數(shù)最高逾期期數(shù)抵押物備注***個人住房貸款55萬元2009年6月29日等額本息0***00住房結(jié)清經(jīng)查詢借款人個人征信記錄，目前借款人對外無貸款及擔(dān)保情況,個人征信記錄良好。四、還款來源分析據(jù)借款人夫婦自己經(jīng)營的***公司出具薪資證明顯示,（收入證明均為借款人本人開具）,。2）產(chǎn)權(quán)人***和***夫婦共有，自建房，產(chǎn)權(quán)證號：上房權(quán)證***字第3071114號，上下共4層，,用途住宅,產(chǎn)權(quán)登記時間2011年7月25日(產(chǎn)權(quán)換證時間)。按照目前***市房產(chǎn)市場價格,參照***市***評估事務(wù)所的指導(dǎo)價, 。另據(jù)抵押物所有人個人征信報告反映，抵押物所有人名下有累計(jì)逾期次數(shù)60次、最高逾期180天以上的不良記錄，同時其任職單位為某房地產(chǎn)開發(fā)公司，因此，該筆貸款存在由于實(shí)際借款人有不良貸款記錄且所從事職業(yè)非我行支持的行業(yè)，而以他人名義向我行申請貸款的嫌疑。鑒于該筆貸款實(shí)際借款人不確定、貸款用途不合理，且裝修房產(chǎn)未提供房產(chǎn)證或購房合同，盡責(zé)否決了此筆貸款。(2)股東之間約定按股份增加流動資金，借款人以個人名義借款，合伙人不接受也無義務(wù)擔(dān)保的，不要強(qiáng)行追加擔(dān)保。二、貸款資金打入借款人背景公司賬戶的合理性若借款人交易對手不確定或有多個交易對手，對于借款人能提供合理的佐證材料，證明其交易對手較多，較分散的，貸款資金可打入借款人在我行的背景公司賬戶，然后再立即轉(zhuǎn)入交易對手賬戶，對于不同的交易對手可以分筆出去，經(jīng)辦行必須逐筆監(jiān)控。工作單位：個體工商服務(wù)人員，職務(wù)：經(jīng)理。經(jīng)調(diào)查，其品行、聲譽(yù)良好、無不良社會記錄或存在影響借款人正常生活或經(jīng)營的不良陋習(xí)。另經(jīng)社會調(diào)查，借款人家庭成員品行、聲譽(yù)良好、無不良社會記錄或存在影響借款人正常生活或經(jīng)營的不良陋習(xí)；同時也不存在民間借貸及融資情況。生產(chǎn)經(jīng)營情況①生產(chǎn)經(jīng)營情況經(jīng)營部自開業(yè)經(jīng)營以來，生意一直較好，主要對外經(jīng)營塑鋼、鋁合金、不銹鋼建材的加工安裝，涉及范圍較廣，有門、窗、扶梯、防盜門窗、藝術(shù)擺件等，日常加工銷售的這些產(chǎn)品，原來的加工安裝產(chǎn)品往往只停留在簡單的電焊，根本談不上當(dāng)前的塑鋼、不銹鋼及鐵藝，就算有安裝業(yè)務(wù)，其工藝制作水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和現(xiàn)代的藝術(shù)性強(qiáng)、工藝要求高的塑鋼、不銹鋼、鐵藝相提并論，價格同樣相差較大，原有的一般停留在50元/㎡左右，而現(xiàn)在的塑鋼、不銹鋼工藝、鐵藝的均價都在160元/㎡以上，最高可達(dá)500元/㎡，依據(jù)其近期的銷售情況可以測算出，借款人的月銷售情況按照相關(guān)行業(yè)收入標(biāo)準(zhǔn)測算，剔出水電、稅收、員工工資的消耗，借款人營業(yè)收入應(yīng)在25萬元左右（見影像資料）。為此，借款人將大部分的人員和資金投入到該筆業(yè)務(wù)之中， ②因借款人店鋪屬于個體性質(zhì)，沒有編制報表，只能從其日常的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析核實(shí)日常經(jīng)營利潤，故客戶經(jīng)理現(xiàn)場采集了店鋪近期7個月的零售銷售清單（現(xiàn)場抽查出庫單日期為2011年8 月16日、18日、27日；9月3日、16日、19日、25日；10月2日、12日、16日、25日；11月1日、10日、16日、27日；12月3日、10日、16日23日；2012年1月1日、16日、23日；2月8日、16日，見影像資料中“經(jīng)營銷售單”），依次測算，日常零售經(jīng)營額度在8300元左右，其每月有25萬元銷售收入，按此收入計(jì)算，該收入與借款人介紹數(shù)據(jù)、個人存折交易記錄的數(shù)據(jù)基本相符。然而為完成訂單任務(wù)和店鋪正常的營運(yùn)資金一般在6070萬元左右的進(jìn)出（見近期3個月的流水）。按凈利潤20%測算，其年利潤在60萬元，另其簽訂的合同完成后，按照25%的營業(yè)利潤測算（利潤相對略高），利潤價值377萬元25%=。店鋪?zhàn)饨?07000元（第一年）水電12000元工資5人21000元=105000元其他10000元根據(jù)以上資金測算，總體需要資金235+50++++1=。完成合同377萬元25%=。日常消費(fèi)3500元12月=42000元（含小車）。經(jīng)調(diào)查，抵押物位于鎮(zhèn)路，地段繁華，商業(yè)氣氛濃厚，公共設(shè)施完善，是我縣商業(yè)條件較好的區(qū)域之一，商鋪均為臨街商鋪，抵押物均已出租（具體見租賃合同。據(jù)了解周圍商鋪交易價為1500018000元/平方米，住房3800元/平方米，該抵押物評估價店鋪12200元/平方米、住房3145元/平方米較為合理。另該抵押物位于我縣路,東面是縣供電局\水利局\小學(xué)。以上抵押物評估總價387萬元，借款人向我行申請貸款120萬元，抵押率31%（依據(jù)我行相關(guān)抵押率的要求執(zhí)行），根據(jù)目前抵押物地理位置，抵押物變現(xiàn)能力較強(qiáng)。經(jīng)營數(shù)據(jù)取值不嚴(yán)謹(jǐn)：經(jīng)辦行僅根據(jù)借款人經(jīng)營部20余天的出庫單，得出借款人2011年銷售收入300萬元，經(jīng)營數(shù)據(jù)不嚴(yán)謹(jǐn)，取值量偏小。一般情況下，如銷售收入來源于大筆的合同訂單，則可能因工程款未及時結(jié)算而導(dǎo)致資金缺口，借款人可能有貸款需求；但如果上年度借款人實(shí)現(xiàn)300萬元銷售收入主要來自于大額合同工程，而上年度并沒有借款，則本次借款也就不具有合理性；其次，根據(jù)借款人提供的377萬元門窗安裝合同，所有工程安裝完窗外框后甲方支付15%，內(nèi)扇玻璃安裝完畢支付35%，余款驗(yàn)收后支付47%，剩余3%用于工程質(zhì)量保證金。針對該項(xiàng)要求，各行在具體執(zhí)行過程中，應(yīng)嚴(yán)格按以下要求操作：一、對于購車貸款必須同時提供首付款憑據(jù)和進(jìn)賬憑證，購房貸款原則上須提供“銷售不動產(chǎn)預(yù)收款專用收據(jù)”和進(jìn)賬憑證。五、對省行下發(fā)提示的回復(fù)，應(yīng)由客戶經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、核準(zhǔn)人三級簽字確認(rèn)，不需加蓋業(yè)務(wù)專用章。對于面談的內(nèi)容必須認(rèn)真記錄在借款申請表中，需要借款人簽字的部分必須由借款人本人簽字確認(rèn)，嚴(yán)禁替代借款人簽字，同時見證客戶經(jīng)理本人簽字確認(rèn)；三是強(qiáng)化非標(biāo)類貸款調(diào)查力度。借款人從1997年學(xué)校畢業(yè)后開始到廈門打工，由于工作出色，后被提拔到部門主管，現(xiàn)擔(dān)任X食品開發(fā)有限公司董事長助理，年薪42萬元。投資：投資XX縣XX鎮(zhèn)X采石場245萬元。四、借款用途經(jīng)辦行調(diào)查目前國家正在進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)中的上海至長沙高速鐵路從該市經(jīng)過，該采石場的碎石硬度高，熱脹系數(shù)各項(xiàng)指標(biāo)符合該高鐵橋碎石要求，目前借款人的采石場現(xiàn)有規(guī)模無法滿足高鐵建設(shè)需要，因此借款人抓住現(xiàn)有的大好時機(jī)，增購部分礦山設(shè)備，擴(kuò)大礦山采石規(guī)模，因此借款人與X市X農(nóng)機(jī)有限公司簽訂了購置3臺沃爾沃挖機(jī)的合同，總價315萬元，因此向我行申請個抵貸款，額度有效期五年。問題分析：從借款人提供的材料看，經(jīng)辦行對于吳XX（該礦所有權(quán)人）為何轉(zhuǎn)讓該礦、該礦轉(zhuǎn)讓中的債務(wù)情況、該礦轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性均未作深入調(diào)查，經(jīng)營情況存在疑問。 ，該許可證如何辦理，該礦產(chǎn)地是否具備合法有效的采礦權(quán)尚不能確認(rèn)，經(jīng)營合法性存在疑問。項(xiàng)目的主要方面介紹詳盡?；诮?jīng)辦行上述基礎(chǔ)調(diào)查工作仔細(xì)到位，經(jīng)辦信貸員項(xiàng)目建議書條理清晰，對收集到的問題在經(jīng)辦行環(huán)節(jié)基本得到解決，避免了材料不必要的反復(fù)，加快了審批時效。 關(guān)于樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入的操作問題省行最近樓盤項(xiàng)目審查過程發(fā)現(xiàn)，目前有少數(shù)縣支行營銷上報了地理位置處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房按揭樓盤項(xiàng)目。其配偶程某，也在江西楊中實(shí)業(yè)有限公司（無收入證明），每月收入15000元左右。 二、 交易情況及按揭需求借款人與2011年5月3日與賣方熊某簽訂兩方購房合同，向熊某購買位于青山湖區(qū)解放西路116號4室（第一層）商用房一套，該房產(chǎn)房產(chǎn)證號為房權(quán)證青字第1000272920號，土地性質(zhì)為出讓，,房產(chǎn)年齡2年,據(jù)核實(shí)交易總價為9165000元。借款人已實(shí)際支付首付款4665000元，已提供的首付款收據(jù)，現(xiàn)向我行申請個人二手商用房按揭貸款450萬元，期限10年。問題分析該筆貸款貸前調(diào)查不深入，重要佐證材料缺失，存在以下幾個主要問題：調(diào)查報告中介紹借款人配偶單位出現(xiàn)前后不一致情況（經(jīng)辦行未提供借款人配偶收入證明材料），第一部分介紹借款人配偶單位為“江西楊中實(shí)業(yè)有限公司”，而在第三部分還款分析中介紹“借款人夫婦在江西華豐實(shí)業(yè)有限公司上班”。應(yīng)補(bǔ)充借款人支付首付款的銀行進(jìn)賬單或存折出帳記錄。問題提示 “商戶聯(lián)?！辟J款作為我行主推的一項(xiàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，今年以來得到了大力發(fā)展和零貸中心盡責(zé)、審批的重點(diǎn)支持，截止目前已準(zhǔn)入項(xiàng)目68個，全轄共發(fā)起單筆貸款187筆，；省行已批復(fù)單筆貸款106筆。借款人名下經(jīng)營性資產(chǎn)、固定資產(chǎn)認(rèn)定不合要求，拿他人營業(yè)執(zhí)照和流水作為自己的資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定，對于自建房資產(chǎn)認(rèn)定價值偏高。對借款人還款能力的分析不將已有負(fù)債、對外擔(dān)保情況納入進(jìn)行綜合評估，其中對于借款用于公司經(jīng)營的，不查詢和分析貸款卡信息中借款、擔(dān)保情況。省行在樓盤項(xiàng)目審查過程發(fā)現(xiàn)，部分行上報的樓盤項(xiàng)目存在合規(guī)性不到位的情況，為進(jìn)一步規(guī)范樓盤項(xiàng)目和項(xiàng)下單筆貸款的發(fā)起，現(xiàn)將有關(guān)要求再次明確如下：一、規(guī)范樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入材料，保證材料的完整性和掃描的規(guī)范性。如存在對相關(guān)敘做條件與現(xiàn)行要求有出入的（如質(zhì)押金比例問題），必須在請示文件及調(diào)查報告中對相關(guān)理由進(jìn)行明確表述；三、準(zhǔn)確測算和核定項(xiàng)目合作額度，避免額度浪費(fèi)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的不準(zhǔn)確