【正文】 場(chǎng)址建設(shè)條件 6 氣象 具有非常明顯的亞熱帶季風(fēng)性 氣候特征，四季分明，日照充足，溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，災(zāi)害性較多。 （ 2）日照 年日照總時(shí)數(shù)為 1670～ 2048小時(shí)。常出現(xiàn) “雙峰 ”現(xiàn)象，即 5～ 6月（梅雨）、 8～ 9月（臺(tái)風(fēng)雨）各有一次降水高峰。 地形、地貌 XX位于浙東丘陵的沿海地區(qū) ，具低山丘陵、平原、海涂和沿海島嶼多層次，多樣性的地形地貌結(jié)構(gòu)。地形總體特征是丘多、山低、坡緩。因境內(nèi)山勢(shì)矮小， 腹地短淺，所以面積不大，以丹城、白石、九頃、梅溪一帶比較典型。建設(shè)場(chǎng)地地形呈規(guī)則四邊形，地勢(shì)平坦，與周圍鄰地?zé)o高差，交通通達(dá)度高，符合建造要求。且由于 XX特殊的半島地理位置，境內(nèi)沒(méi)有大江、大河流過(guò)，外來(lái)水源極度貧乏；平原水網(wǎng)密度低，范圍狹小。潮差冬小夏大，潮位冬低夏高。現(xiàn)轄有 10 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng) 3 個(gè)街道， 20xx 年末全縣總戶數(shù)為 184934戶，戶籍人口 529489人；其中男性人口 271408人，女性人口 258081人；按戶籍分非農(nóng)業(yè)人口 106505 人，農(nóng)業(yè)人口 422984 人；全年出生人口 4843人，死亡人口 3196人，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 %，漲幅比上年提高 點(diǎn)。 改革開(kāi)放以 來(lái)， XX縣立足產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢(shì)，鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，強(qiáng)化工業(yè)主體，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)城市建設(shè)，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。她正向著 “創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱海城市 ”的目標(biāo)大踏步前進(jìn)。 20xx年街道下轄 7個(gè)社區(qū)、 26個(gè)行政村， 7萬(wàn)人口，其中居民 萬(wàn)人，農(nóng)民 萬(wàn)人，外來(lái)人口 萬(wàn)人。人民廣場(chǎng)氣勢(shì)壯觀、設(shè)施齊全，已成為全縣文化、體育、休閑活動(dòng)中心。沿海南線、濱海大道等道路的相繼建成，極大地促進(jìn)了 XX境內(nèi)交通條件的變化。對(duì)外交通有直通石浦、新橋、大徐、墻頭、泗洲頭的公 8 路。建設(shè)場(chǎng)地西面與城區(qū)交通型次干道興盛路相臨，北面有丹峰路，交通較為便捷，可滿足附近居民日常采購(gòu)需求。污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)收集后排至污水處理廠，雨水經(jīng)排水溝、渠等排入河道。 四、 建設(shè)項(xiàng)目定位分析 丹城城區(qū)現(xiàn)有汪家河、蓬萊兩個(gè)大型菜市場(chǎng)。 城東市場(chǎng)服務(wù)區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)的交通、文化、教育、體育、醫(yī)療中心。區(qū)域主要欠缺大型商品供應(yīng)場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，周邊小區(qū)約 3900戶，其中 60%的居民家庭擁有私家車，部分高檔小區(qū)私家車用戶比例達(dá) 85%。這部分客戶將增加產(chǎn)品消費(fèi)量，部分客戶還將是中高檔菜產(chǎn)品的消費(fèi)群體。 東、南方向?yàn)闁|大河河 道，因此對(duì)于從東、南方向的人流會(huì)造成一定影響，臨近居民的交通優(yōu)勢(shì)未能體現(xiàn)，但對(duì)于保護(hù)臨近小區(qū)安寧有積極作用。市場(chǎng)建立后車流量、人流量的增加一定程 度上會(huì)增加道路負(fù)荷。 該項(xiàng)目定位為社區(qū)市場(chǎng)。 該項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象以城區(qū)中高收入階層的居民為主，周邊村莊居民為輔。 該市場(chǎng)的市場(chǎng)定位為中高檔社區(qū)市場(chǎng)。 根據(jù)《通知》的要求，為方便居民生活，菜市場(chǎng)的設(shè)立、規(guī)模應(yīng)與居住人口、地域范圍相適應(yīng)，做到合理布局；菜市場(chǎng)停車場(chǎng)必須滿足有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。 建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較高，城市設(shè)施完善，城市建筑較為高檔。 （ 1）功能第一的原則。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮節(jié)約管理人力，降低維持費(fèi)用，節(jié)約能源。設(shè)計(jì)必須考慮到可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，當(dāng)然首先要立足于當(dāng)前使用的功能，把當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)恰當(dāng)?shù)亟Y(jié)合起來(lái)。菜市場(chǎng)設(shè)計(jì)還應(yīng)符合城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)乜傮w規(guī)劃和市場(chǎng)的布局要求，合理的組織人流、車流、物流，便于利用城市已有基礎(chǔ)設(shè)施。 （ 7）符合規(guī)范的原則。建筑物地上主體三層，局部四層。預(yù)留空間作為批發(fā)市場(chǎng)。通道上空部分為中庭采光設(shè)計(jì)。 （ 5）四層 四層為綜合管理用房，建筑面積為 2350平方米。 （選址意見(jiàn)書(shū)） 建筑退后丹峰路 22 米，退后興盛路 18 米，從而形成 “L”形廣場(chǎng)。合理組織交通流線，配套設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。框架結(jié)構(gòu)柱基根據(jù)工程地質(zhì)報(bào)告地基處理的要求進(jìn)行打樁后，一般均為鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)考慮，圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻下采用鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁。建筑門窗采用鋁合門窗或不銹鋼門窗。本項(xiàng)目一級(jí)負(fù)荷有消防系統(tǒng)（包括消防報(bào)警配線箱及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動(dòng)控制，消防泵，消防電梯，防排煙系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等）；二級(jí)負(fù)荷有客運(yùn)電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級(jí)負(fù)荷為小動(dòng)力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè)備。內(nèi)設(shè) 10kV配電裝 13 置室、控制室和電容器室。 b．線路敷設(shè)采用架空、 橋架、溝道、直埋等方式。采用扁鋼安裝接地基礎(chǔ)環(huán)網(wǎng)及防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。 （ 3）供水 本項(xiàng)目給水系統(tǒng)采用生活、消防用水分管道供給方式。 污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統(tǒng)連至室外污水井，經(jīng)化糞池沉淀消化后經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)接入市政污水管網(wǎng)，其他地方產(chǎn)生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后直接排放至市政系統(tǒng)，進(jìn)入丹城污水處理廠，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 消防水源由消防水池經(jīng)消防泵提升至埋地消防環(huán)網(wǎng)，再供給各消防用水點(diǎn)。建筑考慮了對(duì)周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。 目前 XX聲環(huán)境污染主要來(lái)源于交通、工業(yè)、建筑施工、社會(huì)生活和其他聲源。 15 （ 1）廢水 項(xiàng)目廢水納入丹城污水處理廠集中處理，廢水排放可執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 表 5－ 1 施工期主要污染物及預(yù)計(jì)量表 類型 排放源 污染物 產(chǎn)生量 噪聲 施工機(jī)械 施工噪聲 80～ 100dB 固體廢棄物 裝潢垃圾 建筑廢材 5t/m3 施工人員 生活垃圾 50kg/d 大氣污染物 施工期揚(yáng)塵 TSP 無(wú)組織排放 水污染物 施工人員 生活污水 4t/d 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間污染源主要來(lái)自配電房、泵房、機(jī)房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪聲；工作人員和市場(chǎng)菜販日常生活污水、固體廢棄物；賣場(chǎng)清潔 污水、固體廢棄物。并在廣場(chǎng)等相關(guān)區(qū)域設(shè)置垃圾箱等設(shè)施，以利生活垃圾的收集和清運(yùn)，嚴(yán)格防止垃圾入河。 16 （ 1）建設(shè)施工噪聲控制 合理放置施工機(jī)械，盡可能布置在對(duì)場(chǎng)界外造成影響最小的地點(diǎn)，并在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物。建筑廢物應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。 根據(jù)本項(xiàng)目工程實(shí)施各階段工作量和所需時(shí)間推算，大體安 排實(shí)施進(jìn)度如下： 20xx年 9月完成項(xiàng)目審批工作； 20xx年 11 月完成項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)和工程招標(biāo)工作； 20xx年 12月開(kāi)始施工； 20xx年 11 月完成主體工程； 20xx年 2月完成建筑裝修和配套設(shè)備的安裝并進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)較為高檔，建設(shè)投資估算以建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，投資估算要滿足建筑設(shè)計(jì)要求。 建筑工程費(fèi) 表 101 建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 名稱 數(shù)量 （ m2） 單位造價(jià) （元 /m2） 金額 （萬(wàn)元） 1 建筑工程 地下建筑 14335 *2500 =3584 人防 地上建筑 29112* 1800 =5240 廣場(chǎng) 綠化 2 安裝工程 給排水及消防系統(tǒng) 43447 *140 =608 電氣系統(tǒng) 43447 *420 =1825 通風(fēng)系統(tǒng) 43447* 180 =782 空調(diào)系統(tǒng) 10300* 320 =330 弱電系統(tǒng) 43447* 220 =956 室外安裝工程 9 合計(jì) 13325 （ 2）工程建設(shè)其他費(fèi)用 根據(jù)《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額（ 20xx）》，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用中主要包括地價(jià)、建設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi) 、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政工程設(shè)施、工程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，估算金額分別為 386 萬(wàn)元、 266萬(wàn)元、 5萬(wàn)元、 65萬(wàn)元、 87萬(wàn)元、 133萬(wàn)元，合計(jì)為 942萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 1“建設(shè)投資估算表 ”。 本項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃和資金籌措情況詳見(jiàn)附表 2“項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 ”。 其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取。 年計(jì)營(yíng)業(yè)收入： 2700萬(wàn) 超市 整體對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年承包收入 300萬(wàn)。（環(huán)境保護(hù)費(fèi)） 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)成本為 423 萬(wàn)元，其中動(dòng)力費(fèi) 132 萬(wàn)元，人員工資及福利 24萬(wàn)元，修理費(fèi) 267萬(wàn)元 。投資凈利潤(rùn)率為 % 經(jīng)附表 5“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ”計(jì)算，得出以下指標(biāo)： 稅前： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 6841萬(wàn)元 投資回收期 稅后： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 20xx萬(wàn)元 投資回收期（靜態(tài)） 各項(xiàng)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 6“利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 表 ”。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。 另外，隨著人流量的增加和聚集，對(duì)于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進(jìn)作用，居民就業(yè)商機(jī)也將隨之呈現(xiàn)。本項(xiàng)目 20 建成后，將解決城東區(qū)域居民的菜市場(chǎng)配套問(wèn)題。 城東市場(chǎng)的建立將吸納附近街頭菜市場(chǎng)，提升 區(qū)域的菜市場(chǎng)管理水平，改善小區(qū)街道環(huán)境，使其走上規(guī)范化。XX縣城東市場(chǎng)的建設(shè)場(chǎng) 地位于 XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。建筑主要入口分別設(shè)置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上。 對(duì)于城東市場(chǎng)周邊由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)可能帶來(lái)一定的污染，可以通過(guò)城東市場(chǎng)采取有力環(huán)保和監(jiān)督措 施，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來(lái)污染。 城東市場(chǎng)的建立獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。 表 111 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問(wèn)題 措施建議 1 交通狀況 較好 因私家車問(wèn)題引發(fā)停車違章問(wèn)題；車輛過(guò)多阻礙出入 場(chǎng)內(nèi)設(shè)置 21 的 241輛機(jī)動(dòng)車停車位供管理使用，另有非機(jī)動(dòng)車庫(kù)和車位。與政府部門及時(shí)溝通。 表 10－ 2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素 持續(xù)時(shí)間 可能導(dǎo)致的后果 措施建議 1 工程及進(jìn)度勘查不到位 項(xiàng)目建設(shè)期間 工程量變更、工期拖長(zhǎng)、投資增加。 辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見(jiàn)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述， XX縣城東市場(chǎng)的建設(shè)是必要的，也是可行的