天津上海哈爾濱三地房地產開發(fā)形勢分析報告模板-預覽頁
【正文】 加400萬平方米以上的住房需求?！ ⊥苿?004年房地產投資增長的有利因素主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模擴大、行業(yè)結構調整和推進技術進步三方面： 一是開發(fā)總規(guī)模持續(xù)增長，房地產投資有堅實的項目基礎?！ 《枪ㄍ顿Y比重擴大，投資項目結構調整。 三是城市化步伐加快，通過投資空間結構調整，城鎮(zhèn)建設將成為投資新熱點?！ ∷氖亲≌a業(yè)化步伐將進一步加快。建立自來水和中水分質供水體系，實行雙管入戶。但也面臨著兩方面可能對房地產業(yè)發(fā)展產生不利影響的因素： 一是成本推進導致價格繼續(xù)上漲，對需求增長起到抑制作用?！ 《巧唐贩抗┣蠼Y構存在不平衡。 為解決以上問題，我們研究提出以下解決措施： 調整開發(fā)空間結構。通過調控拆遷規(guī)模，達到調控安置型需求、調整市區(qū)土地供應量的雙重目標。由于市中心區(qū)土地要通過拆遷整理獲得，整理成本高導致地價居高不下。上海房地產開發(fā)市場情況分析報告一、上海房地產市場的運行情況 2003年，上海房地產市場高位運行，房地產開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房買賣面積等指標均創(chuàng)新高，商品房供求相對均衡，存量房交易十分活躍。1996年以來，房地產開發(fā)投資約占當年固定資產投資30%。商品住房個人購買比例連續(xù)三年超過90%，2002年高達98%。2003年111月，商品房竣工面積2147萬平方米，%；銷售面積2027萬平方米，%?！ ∵@幾年，上海房地產市場一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢，從總體上看，發(fā)展是健康的。隨著城市綜合競爭力的不斷增強，以及投資和消費環(huán)境的持續(xù)改善，今后幾年持續(xù)性的需求量仍然較大，房地產市場發(fā)展的潛力還很大。至2002年底，商品住房空置量為348萬平方米，其中空置一年以上的為134萬平方米。從供應方面看，目前的土地供應量、新開工量都比較大?！ ∩唐纷》康墓Y構。商品住房供應中階段性結構性的矛盾將逐步趨向緩解。 盤活存量土地，加強土地供應的調控力度。二是由于建設單位原因造成長期閑置的土地，由政府指定的專門機構進行收購儲備，在完成土地前期開發(fā)后，根據(jù)房地產市場的發(fā)展情況，以土地公開招標拍賣等方式適時推出。二是鼓勵中低收入家庭通過購買或租賃的方式解決住房困難?！ 〖涌煨畔⒒ㄔO，實施網上合同備案制度。一是批準預售和現(xiàn)售的新建商品房信息應全部在網上公布，房地產開發(fā)企業(yè)不得隱瞞或公布虛假信息。抓緊建立一個覆蓋土地出讓、開發(fā)建設、市場交易、物業(yè)管理和“拆、改、留”舊區(qū)改造的管理信息系統(tǒng)和業(yè)務數(shù)據(jù)庫，增加從土地招標拍賣到商品房上市整個過程的透明度。同時，還將對房地產市場和房價走勢作進一步的跟蹤分析和綜合研究，避免出現(xiàn)房價大起大落的情況，保持上海房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。截止11月末，％，％?！ 》康禺a開發(fā)投資繼續(xù)增長。截止11月末，％?！ ∩唐贩夸N售量繼續(xù)增加，市場價格穩(wěn)中有升，商品房價格與哈市城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品零售價格同步增長。房地產銷售中，％，％，平均價格為2134元／平方米，同比持平。從目前哈爾濱銷售戶型比例看，小戶型944套，％；中戶型12866套，%；大戶型2862套，％，共有16672戶家庭改善了居住條件。％?！ ≡斐晒猩唐贩糠e壓的原因是多方面的，除了政府部門對經濟規(guī)律缺少理性的把握，對商品房市場缺乏有效研究和商品房市場體系發(fā)育不夠健全等因素外，商品房空置、積壓的具體原因主要有以下幾個方面：一是開發(fā)企業(yè)對市場未來發(fā)展預測曾“過度”樂觀，房地產建設規(guī)模偏大；二是中、高檔商品房開發(fā)量明顯增多，形成消費斷層；三是非開發(fā)項目非法銷售沖擊了商品房市場的銷售總量；四是中、低收入群體比例較大，購買能力相對偏低；五是金融機構商品房貸款發(fā)展速度相對較緩；六是貨幣化補貼尚未全面啟動，缺乏政策補貼?！ ?2)從空置住宅價位分析，％，％，％，僅開發(fā)區(qū)的空置量就占了空置高檔住宅的五分之一。 ?。ǘ┒址渴袌鲞\行情況 按照房地產區(qū)域市場的不同，哈爾濱市可以分為開發(fā)區(qū)與老城區(qū)兩部分。％；交易戶數(shù)為13886戶，％?！ 。ㄋ模┎疬w和舊城改造情況 2003年全市共審批拆遷項目101個，共拆遷28209戶。 二、哈爾濱市房地產市場存在的主要問題 ?。ㄒ唬┥唐贩渴袌龃嬖诘闹饕獑栴} 商品房供需不平衡。 商品住宅市場秩序不規(guī)范，還在一定程度上存在無證銷售、一房多售、違價銷售、合同欺騙、虛假廣告、面積縮水等違反法律法規(guī)的行為?！ ≈薪榉諜C構良莠不齊，可信度低?！ ∽赓U雙方懂法、守法意識淡薄?！ ∪⒅饕胧┖驼呓ㄗh ?。ㄒ唬┘訌娮≌ㄔO總量控制和結構調整，加大普通商品住宅建設力度，嚴格控制高檔商品住宅建設比例，適當建設經濟適用住房。這方面要重點抓好兩項工作：一是緊緊抓住整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作不放，嚴格規(guī)范房地產開發(fā)經營、房屋拆遷、房地產中介服務以及物業(yè)管理四大市場；二是充分發(fā)揮房地產預警預報系統(tǒng)的作用，為政府和企業(yè)提供準確的房地產市場信息。 ?。ㄎ澹┲贫ǘ址恐笇r格，發(fā)揮價格杠桿引導二手房消費。建立協(xié)管機制，發(fā)揮房產、計生、社會治安、工商、勞動等部門的合力，建立緊密銜接的協(xié)作體系，從管理體制和機制上規(guī)范房屋租賃市場，維護社會穩(wěn)定。哈市住宅建設和房地產開發(fā)是否能繼續(xù)保持高速運行，主要取決于哈市的總體經濟形勢。商品房銷售和二手房交易各項指標明顯高于去年同期，說明隨著哈市經濟形勢的好轉，城市居民收入有所提高，居民住房消費能力逐步增強。國家和省相關稅費政策逐年寬松，尤其是去年下半年以來國家和省下調了交易收費標準，減輕了居民購房稅費負擔，在一定程度上也刺激了居民的住房消費?！ ?004年商品房價格一方面受總體經濟形勢、居民消費能力、供應總量等因素的影響，將保持相對平穩(wěn)；另一方面受鋼材等建筑材料漲價和土地實行超標、掛牌、拍賣等因素影響，將有一定程度的上升。28 / 28
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