【正文】 利潤(rùn)模擬表l .敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)l .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性l .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本l .對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)l .國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化l .國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素l .政策法規(guī)因素l .地塊狀況因素l .發(fā)展商操作水平因素l .資金投放量及資金回收要求l .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素l .市場(chǎng)供求因素l .上市時(shí)間要求項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)l .項(xiàng)目開發(fā)步驟l .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估l .結(jié)論第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。一 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查l .項(xiàng)目概括l .市場(chǎng)定位l .銷售價(jià)格l .銷售政策措施l .廣告推廣手法l .主要媒體應(yīng)用及投入頻率l .公關(guān)促銷活動(dòng)l .其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段結(jié)論二 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三 目標(biāo)客戶群定位分析項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況項(xiàng)目所在地家庭情況分析l .家庭成員結(jié)構(gòu)l .家庭收入情況l .住房要求、生活習(xí)慣項(xiàng)目客戶群定位l .目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場(chǎng)特征描述l .目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶資料四 價(jià)格定位及策略項(xiàng)目單方成本項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格策略l .定價(jià)方法l .均價(jià)l .付款方式和進(jìn)度l .優(yōu)惠條款l .樓層和方位差價(jià)l .綜合計(jì)價(jià)公式價(jià)格分期策略l .內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格l .入市價(jià)格l .價(jià)格升幅周期l .價(jià)格升幅比例l .價(jià)格技術(shù)調(diào)整l .價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制l .項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排六 廣告策略廣告總體策略及廣告的階段性劃分l .廣告總體策略l .廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作l .購房須知l .詳細(xì)價(jià)格表l .銷售控制表l .樓書l .宣傳海報(bào)、折頁l .認(rèn)購書l .正式合同l .交房標(biāo)準(zhǔn)l .物業(yè)管理內(nèi)容l .物業(yè)管理公約七 媒介策略媒體總策略及媒體選擇l .媒體總策略l .媒體選擇l .媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費(fèi)用估算八 推廣費(fèi)用計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)包裝印刷品媒介投放公關(guān)活動(dòng)九 公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝十 營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正效果測(cè)評(píng)形式l .進(jìn)行性測(cè)評(píng)l .結(jié)論性測(cè)評(píng)實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)l .銷售收入l .企業(yè)利潤(rùn)l .市場(chǎng)占有率l .品牌形象和企業(yè)形象第六章 項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營(yíng)銷 銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書樓宇使用說明書業(yè)主公約用戶手冊(cè)樓宇交收流程入伙通知書入伙手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表第八章 項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷二次策劃營(yíng)銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。二 品牌戰(zhàn)略提示品牌塑造l .了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力l .形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)l .擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)l .全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象品牌維護(hù)l .品牌管理系統(tǒng)l .建立品牌評(píng)估系統(tǒng)l .持續(xù)一致的投資品牌品牌提升l .持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品l .深化品牌內(nèi)涵l .不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示人力資源科學(xué)配置l .要甄選出公司所需的合格人才l .為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工l .創(chuàng)造良好的工作環(huán)境l .創(chuàng)造能力的激發(fā)l .績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制產(chǎn)業(yè)化道路策略l .提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)l .將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展l .深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性專業(yè)化道路策略l .提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系l .節(jié)能及新能源開發(fā)利用l .住宅管線技術(shù)體系l .建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)l .提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系l .住宅智能化技術(shù)體系 36 / 36