【正文】 已超過人民幣100億元。作為成都市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，％，占固定資產(chǎn)投資的31%，2006年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長(zhǎng)（參見下圖）。四是進(jìn)一步加強(qiáng)輿論宣傳，引導(dǎo)理性消費(fèi)。二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。 在國家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，成都市也及時(shí)采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。所以2004年被稱為房地產(chǎn)“政策年”，2005年被稱為“宏觀調(diào)控年”，2006年是中央和地方政府上下結(jié)合、條塊結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。5月11日，建設(shè)部、發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行。 178。 2000年末成都市總?cè)丝?013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，農(nóng)民人均純收入由3016元增加到4485元，%、%。2. 固定資產(chǎn)投資，%。178。5. 城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域178。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。3. 區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。178。二、 城市規(guī)劃1. 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略178。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。178。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。 歷史文化成都是四川省省會(huì)，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）8縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。 178。 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。三、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. GDP2005年，成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2371億元，%，比“九五” ，其中，第一、二、%、%%。比較GDP和社會(huì)消費(fèi)2圖標(biāo)，可以看出社會(huì)消費(fèi)和GDP基本是同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)是同步的。四、 人口狀況178。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370人。從2000年和2005年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。4月27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施。2006年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，公布延長(zhǎng)全額征收營業(yè)稅年限，房屋建筑面積90平方以下的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%等措施。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”，對(duì)符合條件的購房戶，只要不挑不揀，滿足供應(yīng)；對(duì)廉租住房對(duì)象實(shí)行“應(yīng)保盡保”,適當(dāng)調(diào)整保障比例，擴(kuò)大保障面，盡快出臺(tái)解決中低收入居民住房問題的方案。嚴(yán)肅查處破壞市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 　　從1997年開始，成都市房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。 2. 外來資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來越大　　成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。 3. 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡 　　下圖：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 　　由上圖可以看出，從2004年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場(chǎng)需求受到抑制，成交面積增幅放緩。在2005年，供應(yīng)面積開始超過交易面積。2002年2004年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在2003和2004年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。 　　2)需求持續(xù)平緩釋放。 　　根據(jù)近幾年價(jià)格走勢(shì)和目前市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)住宅價(jià)格將繼續(xù)上漲。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級(jí)寫字樓的主要客戶。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級(jí)寫字樓（時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和匯日央擴(kuò)國際廣場(chǎng)還處于市場(chǎng)吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。然而，進(jìn)入2004年以后，供應(yīng)增長(zhǎng)過快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。在經(jīng)過一段時(shí)間的理性調(diào)整以后，2006年商業(yè)物業(yè)價(jià)格開始有所上升，市場(chǎng)開始回暖。由此可以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。7月8月，由于為了避開即將開征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。玫瑰苑成都萬科11層電梯洋房售完50%1204500優(yōu)雅成熟的大社區(qū)，完善的社區(qū)配套6成功常青藤志成房地產(chǎn)多層8月推出801202900樓盤寓意鮮明，適合有車一族31天地晨光麗景天地置業(yè)多層3期在售1022003000價(jià)位上調(diào)，區(qū)域環(huán)境待完善32千和意境千和物業(yè)多層90%售完1353200多層樓盤，交通不利33桃都印象龍泉光遠(yuǎn)實(shí)業(yè)多層/電梯多層在售551502000交通待改善34銀河花園2期銀河投資小高層2期在售851602390周邊配套欠缺35利通天鵝堡利通實(shí)業(yè)花園洋房90%1902502600區(qū)域環(huán)境適中36京龍嘉苑成都博朗多層尾聲166躍層2200區(qū)域發(fā)展中2. 城南片區(qū)：片區(qū)位置序號(hào)樓盤名開發(fā)商樓盤形態(tài)銷售進(jìn)度戶型面積價(jià)格點(diǎn)評(píng)（㎡）（元/㎡）城南三環(huán)內(nèi)1商鼎國際岷江新希望寫字樓、公寓施工中寫字樓90以上，公寓58816500地段優(yōu)越，配套齊全2凱麗濱江四川藍(lán)光電梯銷售中851784700整體設(shè)計(jì)成熟3中海泰和佳園成都鵬偉電梯余少量822564300　10錦官秀城四川新希望多層、疊加別墅余少量962505200建筑形態(tài)多，建筑少許擁擠華陽11蘭橋尚舍四川巨幅聯(lián)排、疊拼尾聲149310聯(lián)排6900疊加4300人民南延線與錦江交匯河灣地帶12御景臺(tái)保利集團(tuán)電梯余少量801563220外立面設(shè)計(jì)不錯(cuò)，環(huán)境待完善13明珠怡園成都飛泰多層余少量901302950均價(jià)不高，戶型待改進(jìn)14楠苑成都昌興多層余8套751552350純多層，價(jià)格合理，規(guī)模小15楓渡萊茵成都同樂多層/電梯余35%861803000采光較差16花樣年水云花都2期成都瑞升多層、疊拼、洋房余少量722592200以水景為主景觀，高端住宅小區(qū)28瑞升君悅金沙中大集團(tuán)電梯公寓近售完851904800片區(qū)較大項(xiàng)目，中心社區(qū)8碧華鄰四川五岳電梯公寓9月開盤　4500周邊公園環(huán)繞，環(huán)境較好9大地勝地金芙蓉成都民和多層洋房9月開盤851222480多層川西景觀洋房，整合川西民宅、商業(yè)街15森宇美聯(lián)墅成都美聯(lián)洋房公寓準(zhǔn)現(xiàn)房1101902800社區(qū)配套全，規(guī)模大22舜苑唐國際寓所四川南府錦電梯公寓余少量701204692起價(jià)文化區(qū)域，絕好地段，交通方便，生活配套6昆侖華庭成都昆侖小高層公寓10開盤401605300起價(jià)郵票文化背景小區(qū)，純住宅，地段優(yōu)越7東渡其中郊區(qū)以華陽和雙流更為明顯。各個(gè)新盤銷售最好的也是80120㎡套2套3戶型。 價(jià)格：優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不存在 由于三環(huán)沿線土地供應(yīng)集中，地塊規(guī)模大，因此，這里成了品牌開發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，從藍(lán)谷地、卓錦城到中海國際社區(qū)、魅力之城，眾多大盤沿三環(huán)分布，樓盤的價(jià)格普遍不低，甚至達(dá)5000元/㎡以上，今年16月三環(huán)外新盤均價(jià)首次超越二環(huán)新盤均價(jià)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不存在。由于加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的合理科學(xué)控制， 成都市主城區(qū)2005年土地供給總量比2004年有較大幅度下降，我們可以看到：1）大塊土地供應(yīng)減少。3）受2005年土地供應(yīng)量減少的影響，2005年當(dāng)年土地成交率有所下滑，隨著2006年土地供應(yīng)量的增加，2006年上半年土地成交率回升，說明近年成都主城區(qū)土地需求旺盛。第四部分 消費(fèi)者狀況一、 解讀成都216。216。 對(duì)穿著、飲食、休閑娛樂的大眾時(shí)尚潮流投入較多：這從成都人喜歡坐茶館、打麻將、進(jìn)歌廳、看足球、吃火鍋及成都女孩時(shí)尚的穿著可體現(xiàn)出來。 家庭觀念較重，對(duì)親情比較看重。216。 消費(fèi)觀216。 消費(fèi)取向不太注重專家的建議，憑自己的直觀感覺和親朋的介紹較多。 選擇買房比租房更普遍，期望擁有自己的物業(yè)，真正能落地生根，成為他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)的最大目標(biāo)。 敢于超前消費(fèi)的特點(diǎn)，使具有特點(diǎn)、產(chǎn)品質(zhì)素較高的中高檔住宅市場(chǎng)容量大。 注重親情的特性使購買住宅時(shí)有一定的區(qū)域情結(jié)，喜歡離父母、朋友、離工作地點(diǎn)較近的區(qū)域。 傾向選擇有生活情趣，社區(qū)環(huán)境能使休閑的生活氛圍得以充分彰顯的物業(yè)，如小區(qū)住宅的架空層植綠化，并放置桌椅供業(yè)主聊天、打牌、溝通。 在物業(yè)類型的選擇上，因習(xí)慣和愛好，對(duì)多層和小高層的選擇比例大于高層。 對(duì)強(qiáng)調(diào)社區(qū)鄰里交往的社區(qū)文化較認(rèn)同，喜歡有共同歸屬感、利害關(guān)系及心理認(rèn)同的親切怡人的社交氛圍。 消費(fèi)心理開放、購買轉(zhuǎn)向快，有特色的項(xiàng)目受到追捧。二、 成都城市發(fā)展穩(wěn)定城市規(guī)模較大，大成都發(fā)展概念3260平方公里發(fā)展空間較大，既定成都市主城區(qū)亦穩(wěn)定發(fā)展，主城區(qū)內(nèi)區(qū)域發(fā)展目標(biāo)明確，由內(nèi)向外環(huán)形擴(kuò)張趨勢(shì)明顯。在既定消費(fèi)空間下，成本的增加，削薄了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間；5） 成都高容積率開發(fā)的倡導(dǎo)，需引導(dǎo)成都消費(fèi)者對(duì)高容積率物業(yè)的青睞意向；38 / 38