【正文】 成都居民消費調(diào)查報告目錄第一部分 成都宏觀經(jīng)濟環(huán)境 3一、 城市概況 3二、 城市規(guī)劃 41. 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略 42. 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃 43. 區(qū)域定位 44. 城市發(fā)展方向 55. 城市發(fā)展熱點區(qū)域 5三、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 61. GDP 62. 固定資產(chǎn)投資 63. 社會消費 74. 居民收入 7四、 人口狀況 8第二部分 成都房地產(chǎn)市場狀況 9一、 政策背景 9二、 成都房地產(chǎn)市場總體概況 101. 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 102. 外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大 113. 成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡 114. 競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 12三、 成都房地產(chǎn)各類型市場概況 121. 住宅市場 122. 甲級寫字樓市場 143. 商業(yè)市場 154. 二手房市場（商品房） 17四、 2006年上半年成都各片區(qū)房地產(chǎn)市場一覽(部分在售項目) 171. 城東片區(qū)： 172. 城南片區(qū)： 193. 城西片區(qū)： 214. 城北片區(qū)： 225. 城中片區(qū)： 23第三部分 成都土地市場狀況 26一、 2004年2006年上半年成都主城區(qū)土地成交狀況 261. 2004年成都主城區(qū)土地交易列表 262. 2005年成都主城區(qū)土地交易列表 303. 2006年上半年成都主城區(qū)土地交易列表 31二、 近年成都主城區(qū)土地市場比較分析 34第四部分 消費者狀況 36一、 解讀成都 36二、 生活形態(tài)分析 36三、 住宅消費特點 37第五部分 綜合評述 39第一部分 成都宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、 城市概況178。 歷史文化成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。178。 地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積12390平方公里，成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、是成都市區(qū)的主體。另有兩個郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。178。 生活特色成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。178。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級市）8縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。二、 城市規(guī)劃1. 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略178。 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集圈層式發(fā)展為疏密結(jié)合的扇葉式布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，重點建設(shè)中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。2. 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：178。 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。178。 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。178。 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。3. 區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。4. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市也應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 178。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。178。 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。5. 城市發(fā)展熱點區(qū)域178。 城東區(qū)域——改造熱點區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。178。 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。178。 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。三、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境1. GDP2005年，成都實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2371億元，%，比“九五” ，其中，第一、二、%、%%。2. 固定資產(chǎn)投資，%?？梢钥吹剑?005年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢頭較為猛烈。3. 社會消費，%，%。比較GDP和社會消費2圖標，可以看出社會消費和GDP基本是同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟發(fā)展和消費是同步的。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，農(nóng)民人均純收入由3016元增加到4485元，%、%。人均可支配收入穩(wěn)步上升，2004年成都市人均可支配首次突破萬元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。四、 人口狀況178。 2000年末成都市總?cè)丝?013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為206萬戶。，其中。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達2370人。 178。 ,。，‰；，‰；‰；%。從2000年和2005年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠低于“十五”人口發(fā)展目標中4‰的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢在必行。第二部分 成都房地產(chǎn)市場狀況一、 政策背景2005年國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，主要目的是從宏觀管理的角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資總量增長過快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。其中包括了：3月17日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率也再次上調(diào)。4月27日國務(wù)院常務(wù)會議提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施。5月11日，建設(shè)部、發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。隨后，各級地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅決擠掉商品房價格泡沫，實現(xiàn)“硬著陸”的政策目標。2006年房地產(chǎn)市場進入了一個新的調(diào)整期，國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，繼續(xù)加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，由建設(shè)部、中國人民銀行以及銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》于3月1號起施行，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險；2006年3月，國務(wù)院公布今年工作要點，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；2006年4月，中國人民銀行宣布，從4月28號起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整；2006年5月，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議，認為少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，提出改善商品房結(jié)構(gòu)、嚴格土地管理等六項措施。2006年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，公布延長全額征收營業(yè)稅年限，房屋建筑面積90平方以下的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被稱為房地產(chǎn)“政策年”，2005年被稱為“宏觀調(diào)控年”，2006年是中央和地方政府上下結(jié)合、條塊結(jié)合，房地產(chǎn)市場新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。 在國家進一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時，成都市也及時采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。一是完善公共住房制度。對經(jīng)濟適用住房“按照標準、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”，對符合條件的購房戶，只要不挑不揀，滿足供應(yīng)；對廉租住房對象實行“應(yīng)保盡?！?適當調(diào)整保障比例，擴大保障面，盡快出臺解決中低收入居民住房問題的方案。二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。堅持土地供應(yīng)與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到“以價定量，以量控價”。三是規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。嚴肅查處破壞市場秩序的違法違規(guī)行為。四是進一步加強輿論宣傳，引導(dǎo)理性消費。五是開展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測工作。成都市先后進行了各郊區(qū)(市)縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均12平方米以下住房困難家庭普查、成都市低保戶住房調(diào)查等專項調(diào)查，以及對未來三年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進行了預(yù)測，從而為科學(xué)制定住房供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。二、 成都房地產(chǎn)市場總體概況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 　　從1997年開始，成都市房地產(chǎn)投資開始進入快速增長階段。作為成都市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，％，占固定資產(chǎn)投資的31%，2006年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長（參見下圖）。 從房地產(chǎn)投資重點來看，2006年成都房地產(chǎn)投資已由2005年住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進的態(tài)勢，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌顿Y繼續(xù)加大，商業(yè)地產(chǎn)投資明顯減少的格局。為滿足成都房市旺盛的需