【正文】 。入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分）企業(yè)類型樓層分布(預計規(guī)劃樓層)獨立區(qū)域，預留給銀行、證券等金融機構。 供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設施；2， 在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感,五星級酒店式生態(tài)大堂,除預留銀行，證券外，應建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時便利店，24小時為人們提供方便的自動化銀行，機票代理、速遞等。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應了以人為本的未來辦公趨勢。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預留空間的設置至關重要。 　　 ◆ 建筑布線——綜合網絡 應具有開放性,靈活性,可擴展性,可擴性,根據業(yè)主的使用要求設計由語音,數據,保安,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網絡.◆ 其它的網絡應用 　 　 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內語音、數據、圖像傳輸的基礎，同時與外部通信網（如電話公網、數據網、計算 機網、衛(wèi)星以及廣電網）相連，與世界各地互通信息。通知其提取語音留言。　　■ 多媒體通信系統(tǒng)：　　1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網　　它可以通過電話網、分組數據網(X25)、數字數據網(DDN)、綜合業(yè)務數字網(ISDN)、楨中繼網(FR)接入，采用TCP/IP協(xié)議?！　?)電視會議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術的設備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠處可觀察的圖象并進行同步通話的功能。2. 園林綠地的管理養(yǎng)護。6. 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。10. 代表全部或部分產權人就與大廈整體或公用場所、公用設施相關的事項與政府各部門或其他有關方面運作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務有關的合約。（三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強度都城比較大，為了給客戶創(chuàng)造良好的辦公條件和適當減輕客戶工作壓力，在工作之余進行適當放松，定期組織客戶聯(lián)誼會，為辦公室人員安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導等。同時各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進行聯(lián)系，進行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務改進意見和建議。產品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應市場目前的需求，滿足買家對辦公的挑剔。l 風格我們所闡述的“風格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關系。我們認為“創(chuàng)新”、“品質”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產品特征、建筑形式展開 品牌意識的導入 品牌就是商品差異，就是個性。 創(chuàng)新——品質——風格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經營意識，規(guī)劃設計，服務理念，具有超前性。 品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。 加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續(xù)。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率?！?智能化體現(xiàn)在產品的高科技含量。二、價格策略一般地，任何人在買一樣東西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費者在心里產生的價格，而當消費者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。待到銷售中期，根據工程的進展，配套設施日趨完善之后，價格上揚，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發(fā)售，應該保持產品在消費者心中固有的形象，不應該采用為了快速出清而回籠資金，而應采用高開低走的價格策略。以上兩個方面的工作，是銷售策劃的基礎，也是銷售策略分析的前提。(二) 實行總包分銷網絡化營銷為擴大銷售渠道,提高項目業(yè)內知名度, 目前，分銷網絡營銷已步入到營銷實戰(zhàn)當中，與其它家代理公司簽訂代理協(xié)議書,相應制定規(guī)范的管理制度,代理資格認定,客戶確認制度,代理公司授權權限,改變以往傳統(tǒng)營銷模式,與代理商共謀商機與發(fā)展.　營銷舉措：為了在價格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批銷售政策，由于階段性樓層結構不盡相同，所以在樓層分批銷售，結構拆散上區(qū)別對待。廣告執(zhí)行：預熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進行形象宣傳。廣告執(zhí)行：項目開盤時，與之配合的一切銷售工具應該完全準備到位， 包括樓書，沙盤等。應定期于現(xiàn)場開展活動營銷。主要客戶為大型公司，同期隆重推出底商建立商業(yè)形象，價格定位：每月升幅50200元/平米,至16000元/平米促銷方式:A, 一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對老客戶在物業(yè)費給與優(yōu)惠 D,搞促銷優(yōu)惠,如贈送裝修,優(yōu)惠車位4． 持續(xù)期目的：推出商業(yè)部分,提升樓盤品質市場情形：此時，發(fā)展商要完成總銷售金額的70%以上，應將廣告投放有針對性，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務上. 同時，成立客戶服務中心,解決客戶入住問題,物業(yè)公司成立,做入住前準備,最終實現(xiàn)服務一體化 廣告執(zhí)行：持續(xù)維持市場競爭力，廣告重點應集中在大型集團購買,與整層購買客戶,同時爭取大批前階段未購客戶成交5． 收盤期：目的：完善后期服務銷售,成立租賃部市場情形：此時，銷售已接近尾聲，好的戶型已基本賣光，剩下多為不利戶型，此時應采用”以租代售”和讓利政策盡快完成銷售?！∪?、營銷活動建議 ◆理想國際大廈開盤活動◆理想國際大廈物業(yè)管理委員會成立活動◆理想國際大廈配合西區(qū)整體宣傳活動◆理想國際大廈全面封頂活動◆理想國際大廈正式入住活動 ★ 配合西區(qū)的整體宣傳,聯(lián)合西區(qū)其他開發(fā)商,可安排在西區(qū)地下展覽區(qū),對西區(qū)的整體規(guī)劃,發(fā)展前景,中關村的未來從多角度,全面性,、客戶直接參與的活動等，邀請部分媒體參加，通過具有藝術性和正規(guī)性的聯(lián)誼形式，無形中提高產品自身的品位，增加客戶對項目的了解程度和美譽度.第 四 部 分廣 告 綜 合 篇一、 現(xiàn)階段房地產廣告特點 房地產廣告有別于其他行業(yè)的廣告之處在于它要在最短時間內促成消費者對產品的關注，最終達成購買行為。除此之外，開發(fā)商在廣告形式的運用上也有所變化，一般多以硬廣告為主，軟文加以支持，在最近一段時間則更增加了相應品質的雜志的廣告投放量，與其他媒體合作進行有針對性的直投也成為有效的宣傳形式。廣告的宣傳方向也從去年的“滿天飛舞”滑落到了“人間”，樸實的語言成為開發(fā)商的最愛，貼近生活的詞語更容易讓消費者產生共鳴。房地產廣告不斷在比地段、比環(huán)境、比規(guī)模、比質量、比價格……當所有這些趨于同質化之后，我們比什么？我們將更為實際地說明產品應該是適應于人的各方面需求，滿足不同人的需要。全通透玻璃幕墻，金屬質感及玻璃光透，影射出現(xiàn)代全新寫字樓外觀，獨一無二的建筑形式，造就了中關村西區(qū)獨有的特色，與CBD國貿爭輝，預示中關村標志性科貿物業(yè)閃亮登場。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應了以人為本的未來辦公趨勢。讓客戶信任我們,是我們宣傳的目的。提出“以生態(tài)為主題的國際化智能辦公寫字樓”的主題演繹現(xiàn)代寫字樓項目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時代辦公休閑的完美結合，滿足個性的全方位服務理念 主題語1——“在這里，我享受網絡國際” 主題語2——“在這里，我享受綠色”3．強銷期與續(xù)銷期：宣傳實際賣點以及產品功能，加大軟性文章的力度主題語1——新經濟,新中關村借助西區(qū)的整體宣傳,配合銷售的順利進行，還可訴求工程質量及工期進展、訴求新產品的新使用、從細微處訴求設計的人性化和品質的高標準。（三）大眾媒體 采用大幅平面報紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制造聲勢，并運用電視、廣播、直投及網絡為輔助媒體，塑造產品獨特形象，營造市場震撼效果。月發(fā)行量在3000份，受到業(yè)界及客戶良好評價，主要特點：重點推薦給有效客戶，各寫字樓，機關發(fā)放。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才能夠被大眾選擇和消費。B、 工地圍墻：明確發(fā)展商的專業(yè)性，內容包括案名、LOGO、廣告語、銷售電話、發(fā)展商名稱C、 工地氣氛：1） 用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。F、 搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平整以及綠化工程施工。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱以及細節(jié)的處理，都應與產品口徑相一致，這樣會吸引過路的目標對象，富有深刻的感染力。4） 室內裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。d) 銷售業(yè)務體包裝 銷售人員統(tǒng)一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，扎實的專業(yè)功底，豐富的營銷經驗，會使客戶滿意而來，滿載而歸。寫意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠，制作工藝精良。七、媒體投放組合形式媒體猶如廣告人實施廣告商戰(zhàn)的槍炮組合的武器，當然比單一的武器更強。另外在廣告策略中，應重視軟文的作用，找到可供媒體炒作的點，有效地起到造勢效果，促進熱銷。A、 媒體選擇：DM單直投、目標、新地產、IT雜志，機票票封等B、 地點選擇：各大寫字樓、賓館；各大內、外銷公寓和高檔住宅。重點在產品的認知和銷售，因此延續(xù)報紙廣告，及廣播廣告、直投雜志，增加網絡宣傳,增加傳播頻率和密度，深入淺出地加強產品宣傳，使產品全部為消費者所認可。尾銷期廣告力度減弱，重點是用靈活的促銷手段，將意向客戶吸引之購買，清理客戶遺留問題，實現(xiàn)尾盤清空。廣告費用表：1） 戶外廣告：包括圍墻看板，戶外看板，引導路牌，旗幟，霓虹燈，空中氣球，(150萬元)2） 印刷媒體：樓書，DM單頁，名片，資料袋(50萬元)3） 公共傳播：報紙廣告，電臺電視，新聞發(fā)布，展會費用(200萬元)4）售樓中心：工作服，辦公用品，模型，透視圖，鳥瞰圖，交通圖， 燈箱，其他費用。市場千變萬化，但又有規(guī)律可尋，誰能把握住市場的脈搏，誰領先半步，誰就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。但愿我們的智慧和心血，能融入您未來的成功和輝煌！ 51 / 51