【正文】 一定影響。而消費者的消費理念也有待正確引導。B、檔次有所提升。E、純商業(yè)步行街吸引更多消費者關注。C、城市職能（地位和作用）216。 新密政治經濟文化中心D、城市發(fā)展方向調整完善中心城區(qū)組團、老城組團和城東組團；重點發(fā)展城西組團、科技園組團和城北組團；重點向西發(fā)展，兼顧向北發(fā)展，控制向東、南發(fā)展。以近、中期為開發(fā)重點，在青屏山以南，安排一類居住用地（）。216。216。地貌特征：屬嵩山低山丘嶺區(qū)，北靠青屏山。水、電等基礎設施齊備（四）、周邊環(huán)境特征項目位于老城區(qū)西側邊緣，是規(guī)劃中的城市中心區(qū)域。電信大廈、新華書店辦公大樓、檢察院、稅務局等與項目隔路相望。216。216。獨有的購物環(huán)境首創(chuàng)集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物廣場，優(yōu)雅的購物環(huán)境、完備的商業(yè)配套以及先進的管理模式，都會給消費者帶來全新的生活方式。利用地塊自然高差，建筑錯落有致；地塊方正，易于開發(fā)。城區(qū)成熟商業(yè)圈在人們心目中根深蒂固，對新的商業(yè)圈、新型商業(yè)形態(tài)有一段認知過程。項目的區(qū)位及規(guī)模，都具有成為城市標志性物業(yè)的先天質素，同時也達到了政府對該地塊的開發(fā)要求。如金海港酒店、百樂門酒店、浪淘沙休閑廣場、正弘名店等等，都會給本項目運作帶來一定的威脅。政府西遷無疑將給項目帶來利好，但西遷時限的不確定，導致部分人對新區(qū)開發(fā)持觀望態(tài)度，加大項目的營銷推廣難度。（一）、商圈分析商業(yè)分布綜述 新密市作為一個新型的縣級城市，它的商業(yè)發(fā)展有其自身的特色，主要是以核心商圈的形式輻射整個城市。這里集中了7個大中型商場及大量的通訊器材專營店、品牌服飾專營店、摩托車專賣店等，營業(yè)狀況較好，但總體檔次不高。 商業(yè)分布業(yè)態(tài)調查結果表明，新密市商業(yè)分布呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特征，相同、相似業(yè)態(tài)分布相對集中，下面依據(jù)我們的調查結果劃分6個商業(yè)集中帶：（1）、大中型商場、百貨集中帶　 大中型商場、百貨主要集中在東大街和農業(yè)路交匯區(qū)域。從大中型商場、百貨的調查中可以看出，新密市目前的商場綜合素質偏低，遠遠不能滿足這樣一個城市的消費需求，一個管理嚴格、環(huán)境舒適、專業(yè)化水平高的一站式購物中心呼之欲出。這類集中帶的特點就是平時人流不多，但到了就餐時間或晚上休閑的時間，這里會集中大量的車流，說明這些業(yè)態(tài)的高端消費群較多，市場潛力無限。（5）、特色餐飲集中帶 新密市的特色餐飲當屬燒烤大排擋，這類餐飲集中分布在東大街五四廣場東側。（6）、建筑飾材、室內裝飾材料集中帶 這類裝飾材料主要集中在西大街與開陽路交匯處區(qū)域，新密市裝飾材料批發(fā)市場就位于這一區(qū)域，此外這類業(yè)態(tài)在嵩山大道與開陽路交匯處區(qū)域也有一定數(shù)量的分布。除了少部分高檔品牌服裝專營店，如正弘名店以外，其它街鋪無論是外部裝修還是內部管理，都還處于較低的水平。（4）、商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中 從前面劃分的六個商業(yè)集中帶可以明顯的看出，商業(yè)分布呈現(xiàn)區(qū)域性。但在新密的品牌服裝專營店里存在部分的假貨及水貨，致使很多消費者在選擇品牌服裝時更加謹慎了，所以很多高端消費者選擇去鄭州購買服飾。但是這里的餐飲價格實惠，尤其是中型飯店物美價廉。綜合上面六個商場的基本情況，新密市商場具有如下特點：（1）、分布區(qū)域：新密市比較大的商場有9家，其中大型的商場主要集中在東大街、農民南路沿線。如：亞太商場、密周商場。現(xiàn)場噪音較大，環(huán)境比較惡劣。商場一層基本以百貨、家電、通訊器材為主，二層主要經營服裝、家具用品，三層以上主要是家居用品居多。（2）、香港大廈 其商場主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝。（3）、密州商場 以服裝、鞋類、精品飾物為主。二層以服裝為主，少量店面仍在裝修。存在問題 新密市的商業(yè)現(xiàn)狀尚處于一個商業(yè)市場相對比較初級的階段，消費水平較高，市場缺乏高端的購物場所，具體存在的問題有如下幾點：（1）、現(xiàn)有的商場布局混亂，沒有形成規(guī)?；洜I。如安全疏散口的設置達不到相關規(guī)范要求，商場外沒有設置停車場、缺乏與之相配套的通訊設施。A、青屏大街和青屏路上以中大型飯店、休閑娛樂中心為主。B、北環(huán)路上汽車美容、修理店比較多，集中在北環(huán)路與北密新路交叉路口附近1000米范圍內。如：金海港灣KTV、天河雨浴池、約旦河浴池、鄭州二力涮鍋總店、大清花酒店等。主要以服裝銷售為主，根據(jù)調查所掌握的資料可推測服裝占商業(yè)面積的50%；百貨、電器超市所占的商業(yè)面積占40%；剩余10%為通信器材、美容美發(fā)、鐘表眼鏡等。其中汽車美容修理20家、中型飯店9家、洗浴休閑中心8家，%、%、%。其中洗浴休閑中心8家、酒店飯館8家、家居裝飾4家，%、%、%。其中飯店18家、休閑中心10家、玉器精品店10家，分別占店鋪總數(shù)的30%、%、%。但道路配套設施存在一定問題，具體表現(xiàn)如下：（1） 、沿街停車現(xiàn)象嚴重青屏路和青屏大街沿路飯店較多，但是路邊沒有設置相應面積的機動車停車位，路邊停車現(xiàn)象較為嚴重。北環(huán)路東段路燈沒有安裝，晚上行路不方便。美食街沿街專賣店，集中了國內知名服裝品牌，商品以中高檔次品牌為主，對項目有一定影響。項目以西鑫苑花園底層店鋪現(xiàn)正以每平方米3500—3600的價格出售，如果該底層店鋪全部銷售完畢，會分流部分項目目標客戶群。如項目地塊東南角的大滇園美食廣場、浪淘沙休閑俱樂部、歐鄉(xiāng)咖啡餐廳。如此之多的中高檔次餐飲、休閑業(yè)集中在此處分布，勢必產生集中效應烘托商業(yè)氛圍。所以在餐飲、休閑業(yè)中我們只要適當尋求產品的差異化，結合新密人消費習慣及跟風心理可以知道，特色餐飲、休閑將大有可為。西點、西餐將逐漸提上日程目前新密現(xiàn)有的西餐廳不多，典型的是項目東南角的歐鄉(xiāng)咖啡餐廳。第四部分 消費者調研——消費習慣及生活習慣分析一、調查基本情況我公司于2004年8月2229日對河南省新密市民的消費現(xiàn)狀及購物習慣進行了街頭訪問和問卷調查。 調查人員：216。 入戶訪談20人（時間30分鐘以上／人） 合計：73人二、調查問卷情況（一）、問卷調查基本情況時間：8月24日8月27日問卷發(fā)放地點：青屏大街、青屏路、農業(yè)路、東大街、西大街、新密市圖書館、青屏賓館、青屏廣場及周邊、美食街有效問卷：共散發(fā)問卷53份，有效問卷53份，有效率100%。在目前新密人都盼望著能有一個類似鄭州丹尼斯的大型購物中心出現(xiàn)，有著舒適的環(huán)境，寬敞的公共休息處，品種齊全、質量可靠的商品可供選擇，且功能齊全，集購物、吃、喝、玩、樂為一體。在服飾方面，只要在央視廣告上出現(xiàn)過的品牌這兒都有，其中夢特嬌最受當?shù)啬惺康南矚g；而在電器方面，當?shù)卮蠖鄶?shù)人崇尚國內品牌，如海爾，TCL等，進口品牌對于他們來說價格太高，難以承受。(二)、問卷調查結果平時購物時最常去的購物場所類型%的被訪者選擇綜合性超市，%的人選擇大型的購物中心，%的人選擇品牌專賣店，%的人選擇商業(yè)街，%的人表示以就近的原則選擇購物場所。最經常去購物的地方%的被訪者表示最經常去萬客隆購物，%的被訪者表示不確定，就近選取購物地點。在新密最喜歡的大型超市%，%,%,選擇其他超市（如：天都、天基、文峰、就近前往、很少進超市）%外出購物的頻率%，選擇4—%，回復“不一定，看需要”%，%，%，%。外出就餐的頻率（酒樓、餐廳、餐館）%，%，%，而選擇其他（包含了不確定和通常都習慣在家吃）%。說明大部分新密消費者（%的被訪者）由于工作、生意繁忙或其他原因，在有現(xiàn)實需求時才外出逛商場或商業(yè)街，但也有不少消費者（%的被訪者）將逛街作為自己娛樂和休閑的重要方式。1理想購物場所的最重要因素被訪者中選擇“服務熱情周到”%，選擇“環(huán)境舒適優(yōu)美”%，其次依次為“吃喝玩一條龍”%，“有較大休息空間”%，其他（有質量保障）%　；對于“有關理想中的購物場所應該是怎樣的”這一問題，多數(shù)被訪者作了多項選擇，大家普遍認為單一因素已不能滿足其需求。1所知道的商品品牌　　本題我們試圖根據(jù)被訪者知道的品牌數(shù)判斷其品牌認知度；另外通過考察被訪者是否有自己中意的服裝品牌，來判斷其品牌認知度；品牌認知度越高，越容易接受外來新品牌。（附：在市場考察過程中調研工作者僅在東大街較繁華地段發(fā)現(xiàn)了一家較大型進口品牌電器LG，在觀察的10分鐘內，光顧該商鋪或停步留意該品牌的消費者寥寥無幾，并且在對73人的消費者調查中無人提及該品牌。獲得信息的主要渠道　　被訪者中主要通過“電視”%，常通過“報紙”%，其次依次為“廣播”%，“廣告宣傳單片”%，通過其他方式（包含網絡、朋友之間的聊天）%。三、訪談總結（一）、新密市商業(yè)消費人群的分類新密的消費人群結構有明顯差異。頂級消費群：主要指部分礦業(yè)主、私營業(yè)主及少量政府官員（約占新密總消費人數(shù)的8%），他們在周六周日會到鄭州進行消費?？墒牵跒榱祟伱?、虛榮大肆展示自己財富的同時，他們心里也常常忐忑不安，存在著講排場、愛慕虛榮卻又擔心別人知道自己富有的極其矛盾心理。這部分群體以中青年人為主，而女性服裝則以款式潮流為主導。有到鄭州購物的習慣比起新密，鄭州有著舒適的購物環(huán)境，高檔的餐飲娛樂場所，大型的購物娛樂中心，而且商品種類齊全，名牌服裝打折的機會多，商品的質量能夠得以保證，新密通往鄭州的交通便捷性，誘惑著新密人閑暇時分紛紛不惜舍近求遠前往鄭州購物消費。(三)、當?shù)匕傩諏π旅艿恼J知和理解新密是鄭州的后花園鄭州的政府官員是周邊縣市的父母官，在城市呆久了不免常要“下鄉(xiāng)”體察民風，享受當?shù)乇┌l(fā)戶及縣級官員的宴請。新密整體消費偏高新密作為一個縣級市，它的物價水平卻遠遠地超過了同級縣市水平，據(jù)當?shù)孛癖姺磻?，除了餐飲以外的其他消費與鄭州相比有過之而無不及。另外，當?shù)氐乃杰嚀碛新蕯?shù)字驚人，很多暴發(fā)戶一個人就擁有45輛的高級轎車，青屏路段短短的午飯1個小時期間，沿路停靠的小車就高達80多輛。缺乏名校教育當?shù)厝酥匾暫蟠慕逃Ｍ约旱淖优苡辛己玫氖芙逃h(huán)境，但是，當?shù)厣闯渥愕膶W校為數(shù)不多，其余大多數(shù)為民辦學校，環(huán)境簡陋，設備不齊全，因而能夠引進一所設施齊全，師資力量雄厚的名校是當?shù)厝思鼻锌是蟮拇笫拢麄儽硎揪退阕〉牡胤诫x學校再遠，也愿意每天踩著自行車，不辭辛勞地送孩子來接受這樣的正規(guī)教育，或者也愿意拿出所有積蓄在學校附近購買一套房子，以方便孩子的上學。新密具有一定的向心力雖然說前往鄭州購房、發(fā)展、定居的新密人比比皆是，但是他們的父母、孩子、親人及摯友仍在新密工作、生活，這就好比是一個圓，無論他們離得多遠，家鄉(xiāng)的親人始終是這個圓的圓心，牽引著他們，這部分離開新密發(fā)展的人也會?；貋砜纯醇亦l(xiāng)，看望親人，他們也成為了新密當?shù)馗叨讼M大軍中的一員。他們普遍建議做購物中心的同時能配套做一部