【正文】 ................................372 / 75 區(qū)域定位 ......................................................................................................................................37 目標(biāo)投資客戶定位分析 .........................................................................................................37 定位依據(jù) .................................................................................................................................38A、品位需求 ...................................................................................................................................38B、錯(cuò)位需求 ...................................................................................................................................39C、文化需求 ...................................................................................................................................39D、物業(yè)升值 ...................................................................................................................................39三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 .............................................................................................................................40業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ) ...........................................................................................................................40業(yè)態(tài)定位原則 ...........................................................................................................................41 有利于物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)不斷增值原則。 .....................................................................................................................41 商圈規(guī)劃原則。 ...........................................................................................66解決好道路帶動(dòng)商氣的問(wèn)題。 .............................................................................................................77四 、 分 期 推 盤 ， 動(dòng) 態(tài) 漲 價(jià) 。 ........................................................................................................................78 一、樂(lè)山區(qū)位及城市地位分析樂(lè)山概況樂(lè)山市位于四川省西南部，北面與眉山市接壤，東面與自貢市毗鄰，東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連，轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河４個(gè)區(qū)、峨眉山市及犍為、井研、夾江、沐川 4 個(gè)縣和峨邊、馬邊兩個(gè)4 / 75彝族自治縣。城鎮(zhèn)勞動(dòng)平均工資 7486 元/人年。樂(lè)山是中國(guó)旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、綠心、山水等特色融為一體，構(gòu)成了樂(lè)山人文氛圍突出的城市特征。到了唐宋時(shí)期，樂(lè)山已成為中國(guó)西南佛教圣地之一。餐飲娛樂(lè)樂(lè)山美食眾多，以麻辣聞名于世，是天府之國(guó)的美食聚集地之一，蹺腳牛肉、串串香、串串燒烤、甜皮鴨、蘿卜湯、牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、5 / 75岷江河魚、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚、珍珠魚、來(lái)鳳魚、珍珠元、鉑鉑雞、黃燜雞火鍋、魚頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑……都是樂(lè)山地區(qū)的特色名吃。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技實(shí)力雄厚，投資環(huán)境良好，是川南與川西的重要紐帶，在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂(lè)山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)。樂(lè)山的城市競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使樂(lè)山成為四川西南部區(qū)域的“消費(fèi)磁場(chǎng)” 。同時(shí)，作為旅游大省里的國(guó)際知名旅游城市和美食之都，樂(lè)山吸引外來(lái)旅游與投資的機(jī)率很大，成為中高消費(fèi)的重要組成部分。1999 年時(shí)，樂(lè)山市房產(chǎn)交易面積僅為 18萬(wàn)平方米，交易金額為 億元，許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空；2022 年，交易面積 24 萬(wàn)平方米，交易金額 億元；到 2022 年時(shí)，全年交易面積 萬(wàn)平方米，逼近當(dāng)年的開(kāi)發(fā)量，交易金額達(dá) 億元；2022 年銷售形勢(shì)更火爆，僅上半年現(xiàn)房交易就達(dá) 萬(wàn)平方米，交易額達(dá) 億元，期房交易 18 萬(wàn)平方米，交易額 億元。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，市委市政府加大了對(duì)樂(lè)山中心城區(qū)的建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造，新區(qū)建設(shè)全面開(kāi)花，存量土地的大量供給推動(dòng)開(kāi)發(fā)量爆增。這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，反映出鮮明的市場(chǎng)特點(diǎn)：A、 “新城區(qū)板塊” ，集中在嘉州大道南北兩側(cè)，以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，引領(lǐng)了樂(lè)山主要的中高檔樓盤開(kāi)發(fā)，為樂(lè)山近 2 年來(lái)拓展房?jī)r(jià)空間的主力軍，該板塊也是去年新開(kāi)項(xiàng)目量較大的區(qū)域，占全年新開(kāi)項(xiàng)目量的 50%以上。 “臨水而居”作為居家文化中一個(gè)極具吸引力的部分，在樂(lè)山人心目中具有相當(dāng)高的市場(chǎng)號(hào)召力，多年來(lái)形成了樂(lè)山傳統(tǒng)的高價(jià)住宅密集區(qū)。商品住房年需求量情況。提高住宅建設(shè)質(zhì)量，住宅建設(shè)工程合格率達(dá)到 100%以上，優(yōu)良率達(dá)到 35%以上。9 / 75樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)概述 項(xiàng)目規(guī)模：市場(chǎng)上不僅有占地幾畝，建筑面積 2 萬(wàn)平方米的單體樓小盤，也有建筑面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米的萊佛士帝景，以及建筑面積 60 萬(wàn)平方米翡翠國(guó)際社區(qū)，甚至有占地 1200 畝，建筑面積達(dá) 100 萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤嘉州新城。在售項(xiàng)目中，多層和電梯的比例大致為 1：1，未來(lái)樂(lè)山供應(yīng)的電梯住宅所在比例會(huì)越來(lái)越大。 檔次價(jià)格：近幾年來(lái)，樂(lè)山的住宅商品房?jī)r(jià)格上升很快，從 2022 年大多樓盤才 1000元/㎡左右的單價(jià)，到 2022 年，市區(qū)的樓盤單價(jià)都在 2200 元/㎡以上了。可以說(shuō)，樂(lè)山住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)外部環(huán)境依賴很大，項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要依賴位置、交通條件、外部資源環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模等。隨著樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程，周邊區(qū)縣的購(gòu)房群體人數(shù)就越來(lái)越多，在市場(chǎng)中所占的比例將越來(lái)越大。而報(bào)紙硬廣告的性價(jià)比不高，不是主要采用的媒體形式。高綠化用地、小區(qū)廣場(chǎng)、活動(dòng)場(chǎng)所、物業(yè)管理等公建配套設(shè)施的檔次和品位，把信息網(wǎng)絡(luò)管理體系引入小區(qū)物業(yè)管理之中，同時(shí)引入生態(tài)住宅概念。多層建筑為扇形布局，其平面為一梯三戶“T”型，較好的體現(xiàn)了戶型的配置和庭院景觀的層次結(jié)合。國(guó)際建筑設(shè)計(jì)大師、英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、香港特區(qū)政府一級(jí)建筑顧問(wèn)何顯毅在規(guī)劃一期時(shí)，以湖島為主題，結(jié)合人造景觀和自然景觀，營(yíng)造出綠色休閑健康的湖島居住新概念，并導(dǎo)入“三重洗禮”的規(guī)劃理念。 金杯因?yàn)槔铣菂^(qū)和沿江板塊土地開(kāi)發(fā)日漸殆盡，新區(qū)土地存量最大，開(kāi)發(fā)將不斷上檔次、上規(guī)模，將是市場(chǎng)焦點(diǎn)地區(qū)。同時(shí)樂(lè)山的購(gòu)房者也逐步形成品牌樓盤的概念，特別是本地中高收入群體。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家” ，在各個(gè)樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來(lái)選擇符合自己性價(jià)需求的房子。在各開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤的個(gè)性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求，營(yíng)造出鮮明的個(gè)性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。居住環(huán)境的舒適性，無(wú)論是市民大眾，還是富裕階層，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)都愈加重視這一因素。要達(dá)到樓盤品質(zhì)的全面提生，打造環(huán)境成為往往成為最佳的解決之道。人均居16 / 75住面積由“”期末的 23㎡增長(zhǎng)到“十 . 五”期末的 ㎡，增幅達(dá)%。傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，預(yù)計(jì)在未來(lái)的商業(yè)發(fā)展中，將具有很大的發(fā)展?jié)摿?。◆開(kāi)發(fā)體量：商業(yè)地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷水平適中，由于外來(lái)開(kāi)發(fā)商給本地帶來(lái)了較新的理念，物業(yè)開(kāi)發(fā)已基本向規(guī)模劃、集約化的模式呈現(xiàn)，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)作的作用日趨明顯，營(yíng)銷推廣手段也已較為成熟?！糇馐鬯剑荷啼伒氖蹆r(jià)與租金之比趨于不合理狀態(tài)，租金的投資回報(bào)值普遍略顯低微，業(yè)主的投資回報(bào)概念逐漸增強(qiáng)，并對(duì)商業(yè)格局、商圈要求、租金回報(bào)有一定的認(rèn)識(shí)。目前樂(lè)山市中心城區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)、專業(yè)（特色）街（區(qū)）四大類。 舊城傳統(tǒng)商圈18 / 75長(zhǎng)久以來(lái)，由玉堂街、東大街、土橋街等老街組成的舊城區(qū)核心商圈，是樂(lè)山規(guī)模最大、人氣最旺的商圈，它主導(dǎo)著樂(lè)山的商業(yè)格局和潮流動(dòng)向。作為傳統(tǒng)的老城區(qū)商業(yè)中心，以超市、百貨、家居、服裝為主。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂(lè)山時(shí)代廣場(chǎng)將對(duì)樂(lè)山新城區(qū)商圈的迅速形成注入一支強(qiáng)有力的催化劑，對(duì)現(xiàn)有樂(lè)山的商業(yè)格局可能也是一次大沖擊，新城區(qū)以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商圈形成也將為新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)一個(gè)春天。該片區(qū)的嘉州新城 1200 畝的高檔居住社區(qū)，開(kāi)發(fā)完成后將有 10 萬(wàn)人入住，同時(shí)片區(qū)內(nèi)集中了樂(lè)山師范學(xué)院和成都理工大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院以及樂(lè)山職業(yè)技術(shù)學(xué)院，形成了樂(lè)山最大的校園經(jīng)濟(jì)圈。老城區(qū)，金杯銀座已經(jīng)開(kāi)業(yè)，肯德基已入駐，以精品購(gòu)物著稱的摩爾春天也選址原東風(fēng)商場(chǎng)，目前已正常營(yíng)業(yè)。相對(duì)滯后的商業(yè)格局，使得樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，具有四大商業(yè)特性： 商圈特性：除時(shí)代廣場(chǎng)、金杯銀座、摩爾春天百貨等商業(yè)項(xiàng)目外，以往樂(lè)山的商業(yè)格局基本是沿街為市，依靠本區(qū)域固有居住人群和少量偶爾途經(jīng)人群支撐經(jīng)營(yíng)，各商業(yè)區(qū)域基本沒(méi)有對(duì)其他區(qū)域的輻射作用，沒(méi)有形成真正成熟的“商圈”。 投資特性：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示，樂(lè)山最繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?3050元/㎡可以說(shuō)，這樣的投資回報(bào)，是基本沒(méi)有投資價(jià)值的。所以在樂(lè)山未來(lái)商業(yè)發(fā)展中，市場(chǎng)將具有很大的發(fā)展?jié)摿??？梢缘贸鲈跇?lè)山目前的商業(yè)地產(chǎn)銷售中，招商手段和銷售模式單一，缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作公司來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 全新商業(yè)格局商業(yè)地產(chǎn)的必然興起是本城消費(fèi)能力和消費(fèi)需求提升的必然結(jié)果。22 / 75 品牌集約時(shí)代隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并且日趨成熟，樂(lè)山市地產(chǎn)發(fā)展商品也會(huì)象成都、重慶等多個(gè)商業(yè)發(fā)展較好的城市一樣，走品牌化、集約化、專業(yè)化的發(fā)展道路。這將是未來(lái)樂(lè)山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式的風(fēng)向標(biāo)。導(dǎo)致以上現(xiàn)象的主要原因是長(zhǎng)期以來(lái)，樂(lè)山市民的消費(fèi)和投資習(xí)慣乃是以傳統(tǒng)的舊城商圈為唯一習(xí)慣消費(fèi)和投資區(qū)域；本市的商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行整體業(yè)態(tài)規(guī)劃及商圈運(yùn)營(yíng)。市政交通便捷，有 1 路（肖壩旅游客運(yùn)中心——綿竹新街） 、6 路（肖壩旅游客運(yùn)中心——石油療養(yǎng)院） 、9 路（樂(lè)山港——石油療養(yǎng)醫(yī)院）等多條公交線路從項(xiàng)目地塊通過(guò)，既方便了住戶的出行，又延伸了商業(yè)的輻射范圍。在這一點(diǎn)上，本項(xiàng)目無(wú)疑比“時(shí)代廣場(chǎng)”等新城區(qū)商業(yè)更具成熟性。? 商業(yè)和住宅的矛盾：? 大體量商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，必將帶來(lái)大量的噪音和人員的嘈雜，影響住宅的安靜和私密性。但是主力商家入駐的商業(yè)又給銷售帶來(lái)不便。而本項(xiàng)目土地局促，外部環(huán)境存在先天性不足，無(wú)法打造滿足中高端客戶的住宅社區(qū)。? 小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量少：? 樂(lè)山住宅商品房以舒適性兩房和三房的居家戶型，一房的小戶型以及經(jīng)濟(jì)型兩房、三房市場(chǎng)供應(yīng)量少。? 集約式商業(yè)缺乏，商業(yè)地產(chǎn)急需升級(jí)換代：? 樂(lè)山近幾年商業(yè)發(fā)展比較快，原來(lái)傳統(tǒng)的沿街為市已經(jīng)大大不能滿足商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)換代的需要，特別是集約式商業(yè)比較缺乏。?? 商家資源的爭(zhēng)奪激烈：? 樂(lè)山現(xiàn)有的核心商圈和大型商業(yè)，已經(jīng)搶占了大量商家資源，本項(xiàng)目的招商和銷售面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。新老城區(qū)結(jié)合部，便利的交通，商圈的延伸性強(qiáng)，消費(fèi)力的旺盛。根據(jù)財(cái)務(wù)分析和價(jià)格測(cè)算，本項(xiàng)目只需要將住宅銷售完畢，再將一層商業(yè)銷售出 60%以上，即可以實(shí)現(xiàn)贏虧平衡，利潤(rùn)的主力點(diǎn)在于商業(yè)的銷售