【正文】 上除了健身的“柔力球”、“太極劍”等，很難看到別的適合老年人的健身、運(yùn)動(dòng)器材。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來(lái)彌補(bǔ)健康方面的不足，產(chǎn)品應(yīng)滿足老年人防病、治病等方面的要求。通過(guò)老年體育健身娛樂(lè)市場(chǎng)的發(fā)展，使老年人健身娛樂(lè)活動(dòng)更加多樣化。許多老年人喜好琴、棋、書、畫，也有一些老年人喜歡扭秧歌，當(dāng)戲曲票友。如在休閑會(huì)所中的那些娛樂(lè)場(chǎng)所應(yīng)該舒適而又安全，同時(shí)餐廳裝演、桌椅等硬件設(shè)施的布置效法60年代，擺設(shè)裝飾物亦以優(yōu)雅古典為準(zhǔn)則，供應(yīng)的食物均為傳統(tǒng)風(fēng)味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音樂(lè)也是60年代的。老人希望在游、購(gòu)、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂(lè)等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)。根據(jù)心理學(xué)分析，去過(guò)休閑場(chǎng)所的老人，他們中的很多人會(huì)向別人炫耀自己的體驗(yàn)、講述自己的體驗(yàn)?？梢?，在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，保健休閑產(chǎn)品的開發(fā)需加重體驗(yàn)的成分:（1）使用個(gè)性化的設(shè)計(jì)。如康樂(lè)園好友鎖的設(shè)計(jì)，這能使老人在回到家之后閑暇時(shí)想起和自己在一起娛樂(lè)的那些好友，并可能成為促使老人重游康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的助推器。但這不僅會(huì)在將來(lái)喚起老人美好的回憶，還會(huì)加強(qiáng)老人對(duì)此休閑會(huì)所的好感，自覺的加以宣傳。由于飲食保健產(chǎn)品是一種綜合性產(chǎn)品，因此飲食保健產(chǎn)品價(jià)格也是一種綜合性價(jià)格，各種單項(xiàng)飲食保健產(chǎn)品的價(jià)格是相互聯(lián)系的。逢到節(jié)假日時(shí)，我們會(huì)有相應(yīng)的優(yōu)惠，則收取每位老人的費(fèi)用低于20元。 （二） 制定合理的價(jià)格定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)飲食保健產(chǎn)品的定價(jià)不能是隨意的，應(yīng)該規(guī)范化。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，%。對(duì)于我國(guó)，這尤為突出：一是我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量很大，第五次人口普查顯示，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。目前國(guó)際主要沿用的人口類型劃分標(biāo)準(zhǔn)如下表（表11）所示：二是在我國(guó)不僅出現(xiàn)人口老齡化速度加快，而且出現(xiàn)了人口高齡化，且速度更快。因此，人口老齡化已成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定的重大社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老問(wèn)題已成為整個(gè)社會(huì)不容忽視的課題。如果子女不承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。（四）西安市老齡人口統(tǒng)計(jì)特征結(jié)構(gòu)分析本部分對(duì)有效樣本的年齡、受教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)性描述。休閑態(tài)度量表根據(jù)態(tài)度的3個(gè)組成因素，設(shè)置了3個(gè)語(yǔ)句，分別代表消費(fèi)者態(tài)度的認(rèn)知、情感和行為傾向，主要測(cè)量消費(fèi)者對(duì)休閑的總體態(tài)度。由此，形成了本問(wèn)卷的57個(gè)測(cè)項(xiàng)。我們共投放預(yù)測(cè)問(wèn)卷200份，回收200份，其中有效問(wèn)卷195份，%。排名第一位的是健康動(dòng)機(jī)，人進(jìn)入老年之后，身體各方面的機(jī)能都在逐漸衰退，健康與否成為老年人最關(guān)心的問(wèn)題，而通過(guò)參與休閑活動(dòng)，可以延長(zhǎng)壽命，延緩衰老，提高生理各方面的機(jī)能，因此，很多老人都非常樂(lè)于參與各種休閑活動(dòng)。（見表1－5）由于受到觀念和社會(huì)化養(yǎng)老方式的影響更大，并且擔(dān)心其獨(dú)生子女所能給予的照顧有限，低齡老人相對(duì)于高齡老人而言更愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。（見表1－5）造成這一現(xiàn)狀的原因，一方面在于低收入老人擔(dān)心無(wú)力支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，另一方面則是高收人可以在家享受各種專門的照料和護(hù)理服務(wù)。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。20日，一場(chǎng)針對(duì)目前、未來(lái)老年人養(yǎng)老模式的研討會(huì)——“2010年西安重陽(yáng)國(guó)際老年文化節(jié)——暨中華孝文化研討會(huì)”在西安舉行。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務(wù)，并通過(guò)法律的形式對(duì)老人的各項(xiàng)權(quán)益予以保障。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 “西安國(guó)際化大都市”將承擔(dān)偉大復(fù)興使命，近年來(lái)，西安的總體發(fā)展目標(biāo)是“建設(shè)國(guó)際化大都市，重振漢唐雄風(fēng)”，要實(shí)現(xiàn)這一偉大目標(biāo)，就要以史為鑒，樹立高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，樹立開放包容的心態(tài)，以先進(jìn)的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。到2020年，西安要建成國(guó)際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國(guó)際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國(guó)際化大都市；到22世紀(jì)初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。到2020年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點(diǎn)提高到70%左右。在市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)社會(huì)文化環(huán)境進(jìn)行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會(huì)空氣。為投資者投資西安市的各項(xiàng)事業(yè)做好了準(zhǔn)備工作?！?藍(lán)田)～℃（西安），～℃，℃，℃。這可以實(shí)現(xiàn)資金對(duì)接、技術(shù)對(duì)接、管理對(duì)接、信息對(duì)接、人才對(duì)接。特別是對(duì)引資項(xiàng)目，其法人登記，工商、稅務(wù)登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理，承諾在10—15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。企業(yè)安靜日制度；對(duì)所有企業(yè)，實(shí)行常年安靜日制度，對(duì)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不允許任何方面的干擾。市政府設(shè)立了糾風(fēng)辦公室，重點(diǎn)監(jiān)督對(duì)企業(yè)的三亂行為， 一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)加追究，保證企業(yè)“投資無(wú)憂患，服務(wù)無(wú)報(bào)怨，入駐無(wú)煩惱”?？刁w娛樂(lè)市內(nèi)康樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)狀況一般，其設(shè)施設(shè)備比較陳舊，經(jīng)營(yíng)思想較為落后。（一）優(yōu)勢(shì)分析 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目由西北民族大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，并由某有限公司參與合作，望受到市領(lǐng)導(dǎo)的重視。管理優(yōu)勢(shì)休閑會(huì)所將委托專業(yè)休閑會(huì)所管理公司是目前新建會(huì)所的一個(gè)趨勢(shì)，希望能夠提供專業(yè)的休閑會(huì)所管理和咨詢服務(wù)，并且，在會(huì)所的建設(shè)規(guī)劃、裝飾裝潢、會(huì)所籌備、設(shè)備選型和人員招聘與培訓(xùn)以及會(huì)所開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等方面均能提供相應(yīng)服務(wù)。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會(huì)影響酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會(huì)所客源市場(chǎng)規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無(wú)論從檔次、規(guī)格還是服務(wù)、功能上均不能滿足市場(chǎng)發(fā)展特別是老年人的綜合需求。由此可見，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大老人的需求。會(huì)所的各種設(shè)施會(huì)吸引他們，因此去會(huì)所娛樂(lè)消遣的老年人也會(huì)不斷地增加。周邊的客戶資源。（四）威脅分析同行競(jìng)爭(zhēng)者西安市內(nèi)有許多家敬老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，例如，長(zhǎng)安區(qū)社會(huì)福利院、高陵縣社區(qū)福利服務(wù)中心、西安未央幸福院等多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。六、本項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)（綜合分析） 隨著老齡化人口速度的不斷增長(zhǎng)老年人對(duì)休閑業(yè)的檔次和服務(wù)水平的要求不斷提升，本項(xiàng)目的建設(shè)正是適應(yīng)了這種市場(chǎng)發(fā)展需求，此為適時(shí)；同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)選擇具有極大的升值空間的市城新區(qū)，處于毗鄰市住宅區(qū)中心的優(yōu)越地帶，此為適地；同時(shí)本項(xiàng)目的興建得到了市政府的大力支持，備受市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視與期待，此為人和。 董事會(huì)成員名單：序號(hào)職 務(wù)姓 名學(xué)歷或職稱聯(lián)系電話1董 事 長(zhǎng)馬曉琴本科139194669202副董事長(zhǎng)周揚(yáng)本科139194669213董 事楊培峰本科139194669224董 事張海娟本科139194669245董 事虎彥兵本科13919466923（1）董事長(zhǎng) 姓名：馬曉琴 性別：女 年齡：22 籍貫：寧夏 聯(lián)系電話：13919466920 學(xué)歷：本科 學(xué)位：學(xué)士 所學(xué)專業(yè)：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué) 職稱：董事長(zhǎng) 畢業(yè)院校：西北名族大學(xué) 戶口所在地：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：做過(guò)服務(wù)業(yè)方面工作 主要職責(zé)：管理公司（2）總經(jīng)理 姓名：周揚(yáng) 性別：男 年齡：21 籍貫：江蘇 聯(lián)系電話：13919466921 學(xué)歷：本科 學(xué)位：學(xué)士 所學(xué)專業(yè)：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué) 職稱 ：總經(jīng)理畢業(yè)院校：西北名族大學(xué) 戶口所在地：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒有主要職責(zé)：協(xié)助董事長(zhǎng)管理公司（3）后勤管理負(fù)責(zé)人 姓名：張海娟 性別：女 年齡：22 籍貫：寧夏 聯(lián)系電話 ：13919466924 學(xué)歷：本科 學(xué)位 ：學(xué)士 所學(xué)專業(yè) ：會(huì)計(jì) 職稱：后勤管理負(fù)責(zé)人 畢業(yè)院校：西北名族大學(xué) 戶口所在地 ：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)管理日常生活和開銷。如表： 消費(fèi)者需求類型滿足需求的方式功能性需求創(chuàng)造產(chǎn)品和價(jià)值識(shí)別（象征）需求創(chuàng)造品牌價(jià)值情感需求創(chuàng)造品牌價(jià)值康樂(lè)園老年休閑會(huì)所和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比還有很多不足之處，例如，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的環(huán)境綠化不是很理想，由于占地面積不足所導(dǎo)致的。老人休閑會(huì)所的形象定位受約于五大因素的制約。當(dāng)對(duì)會(huì)所自身的特色和品質(zhì)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年累月來(lái)產(chǎn)生的“共性感知”經(jīng)過(guò)提煉，成為會(huì)所的形象。因此老年休閑會(huì)所的定位也必然依據(jù)這幾個(gè)條件下進(jìn)行分析，才能科學(xué)有效的進(jìn)行定位市場(chǎng)位置得到市場(chǎng)認(rèn)可。使廣大老年人享受晚年生活。第二節(jié) 休閑會(huì)所營(yíng)銷渠道建設(shè) 根據(jù)菲利普 整合營(yíng)銷傳播創(chuàng)始人唐由于康樂(lè)園老年休閑會(huì)所產(chǎn)品的多樣性和會(huì)所市場(chǎng)的復(fù)雜性，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所必須采用多種類型的旅游銷售渠道，以形成一個(gè)覆蓋廣、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高效、經(jīng)濟(jì)的銷售渠道網(wǎng)絡(luò)。（二）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和電子商務(wù)Internet在現(xiàn)代信息傳遞中起著越來(lái)越重要的作用，它已經(jīng)成為了現(xiàn)代人生活的一部分，滲入到了生活的方方面面。尤其是那些受教育程度高、收入高和休閑娛樂(lè)意愿高的目標(biāo)市場(chǎng)。（4） 高效性，集渠道、促銷、電子交易、互動(dòng)顧客服務(wù)及市場(chǎng)調(diào)查與分析于一體，在線預(yù)定、在線支付、反饋信息及時(shí)完成。再加上資訊泛濫，傳播成本增加，傳播效果下降，以前那種“廣告一響，黃金萬(wàn)兩”的好事逐漸成為過(guò)去，品牌理性凸顯出來(lái)?；谶@個(gè)理論，整合營(yíng)銷傳播（Integrated Maketing Commnnication）應(yīng)用而生。根據(jù)老年人在不同階段應(yīng)采用不同的體驗(yàn)營(yíng)銷模式。具體可考慮以下活動(dòng)：由新聞媒體、知名畫家、攝影家參與活動(dòng)，由書法家、詩(shī)人、影視創(chuàng)作人、音樂(lè)創(chuàng)作人等參與的活動(dòng)，另外還可以邀請(qǐng)知名人士來(lái)康樂(lè)園休閑會(huì)所休療度假，或與其它著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)締結(jié)“友好娛樂(lè)休閑區(qū)”關(guān)系。給老年人贈(zèng)送紀(jì)念品、宣傳品、風(fēng)情畫冊(cè)、陰陽(yáng)保健品、實(shí)物禮品，提供折扣優(yōu)惠、抽獎(jiǎng)等各種方式。 第六章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范第一節(jié) 投資預(yù)算一、估算依據(jù)依據(jù)西安市房?jī)r(jià)水平及西安市所規(guī)定的租用房?jī)r(jià)；依據(jù)本項(xiàng)目所需各種設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格的報(bào)價(jià)資料；按國(guó)家和西安市制定的、目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)所要投資建設(shè)康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的設(shè)計(jì)規(guī)格與標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)西安市勞動(dòng)部門制定從事此職業(yè)人員的工資水平。表41 主要配置建筑表工程項(xiàng)目占地規(guī)模說(shuō) 明娛樂(lè)休閑區(qū)250m178。辦公室和會(huì)議室庭院50m178。餐飲區(qū)（1）暫定名稱：營(yíng)養(yǎng)美食域（2）規(guī)劃面積：190平方米（3）建設(shè)內(nèi)容：大廳、廚房、作料房等設(shè)施。其中。（一）各單項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入客房總收入表51客房總收入表單（單位：元）年份平均房?jī)r(jià)入住率日收入年收入20119240%920 32200020129260%1380483000201310065%16255687502014 10070%1750612500201510880%2160756000（注：2011年考慮經(jīng)濟(jì)各方面的因素，房?jī)r(jià)偏高，出租率偏高）餐飲總收入（1）餐廳預(yù)算150人同時(shí)用餐，預(yù)計(jì)人均消費(fèi)20元，預(yù)計(jì)每天消費(fèi)人數(shù)達(dá)到150人左右。則年折舊額為：2萬(wàn)元；那么，2011年休閑會(huì)所總成本為：85920+14460+31490+21250+18440+354000+10000+20000=555560元。即為：；所得稅：稅率按營(yíng)業(yè)總收入的10%計(jì)算，即為：。＝根據(jù)估算，康樂(lè)園老年人休閑會(huì)所可在五個(gè)月左右收回全部投資。第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)析我們主要采取盈虧平衡分析主要用來(lái)判斷本項(xiàng)目的投資方案所具有的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。因此，客的房年固定成本為：+6+3+++1=。則，客房的年變動(dòng)成本為：（350+350+1350+32350）2560%=即。Q350）＝0得：Q*=F247。25）100%=24%盈虧平衡點(diǎn)客房出租率24%金額(萬(wàn)元 )60%總成本（稅前）總收入圖為盈虧平衡分析圖第七章 綜合評(píng)析一、經(jīng)濟(jì)效益分析 選址較好，在西安市住宅區(qū)附近都沒有這樣的具有全方位綜合接待能力的老年人休閑會(huì)所，這為其發(fā)展奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和條件。同時(shí)，它也將帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合、協(xié)調(diào)發(fā)展。而且，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所在設(shè)計(jì)時(shí)，提出的就是建設(shè)園林式會(huì)所的理念，這樣就會(huì)形成良好的生態(tài)環(huán)境。但是，目前上海市的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)格檔次不高、布局不合理、老年休閑場(chǎng)所較少且設(shè)施陳舊等不良因素明顯，存在著投資建造高檔老年休閑會(huì)所的市場(chǎng)契機(jī)。另?yè)?jù)了解，西安市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，非常重視與支持建造康樂(lè)園老年休閑會(huì)所這一項(xiàng)目，存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景，這也是增強(qiáng)業(yè)主信心的有利因素，也是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)有力的政策支撐和政府支持。附錄二 康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的管理一、組織結(jié)構(gòu)與勞動(dòng)定員（一）組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)是目標(biāo)、協(xié)同、人員、