【正文】 居住舒適的雙重目的。在規(guī)劃、單體、環(huán)境乃至室內(nèi)裝修要協(xié)調(diào)一致，互為補(bǔ)充、一脈相承。置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書由于該項(xiàng)目原為陽光舜城大開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，建設(shè)用地已明確為出讓地“熟地” ，且項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)十分清晰。入住業(yè)主主要為駐濟(jì)各大高校教師，省直機(jī)關(guān)公務(wù)人員、商務(wù)人員、職業(yè)經(jīng)理人及各專業(yè)人士，居民素質(zhì)較高。樹” （暫定，以下均稱為某濟(jì)南項(xiàng)目） 項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境：某濟(jì)南項(xiàng)目土地位置極佳，位于濟(jì)南市的東南面，屬置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書于省府濟(jì)南上風(fēng)上水之寶地，位于千佛山腳下，周圍冬暖夏涼的小環(huán)境在濟(jì)南這一火爐中實(shí)屬難得，因此該地區(qū)屬于濟(jì)南的高級居住區(qū)，是眾多商家必爭之地。建立起了“培育了不起的人”機(jī)制，并與中國海洋大學(xué)聯(lián)合創(chuàng)辦了中國第一個(gè)總經(jīng)理研究生班。某集團(tuán)提出自己的發(fā)展方向?yàn)椤爸铝τ诔蔀槭澜缱吭降姆康禺a(chǎn)發(fā)展商，致力于成為令人尊敬的企業(yè)” 。假日溫泉、某陽光海岸、某馥香谷、某陽光地帶、某廣場等。第二章 某集團(tuán)股份有限公司簡介公司目前的股東――上海天雄有限公司和青島國雄投資發(fā)展有限公司與某集團(tuán)具有緊密的股權(quán)投資關(guān)系，某集團(tuán)將在管理線、品牌線、業(yè)務(wù)線及企業(yè)文化方面給予全方位的支持，尤其是在項(xiàng)目開發(fā)過程中，將完全貫徹某集團(tuán)精細(xì)化、專業(yè)化的開發(fā)管理模式，精雕成濟(jì)南地區(qū)最具影響力、盈利能力高的項(xiàng)目。置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一章 某置業(yè)有限公司簡介某置業(yè)有限公司系由上海天雄有限公司、青島國雄投資有限公司和某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。項(xiàng)目開發(fā)方式采用分期開發(fā)，滾動進(jìn)行的方式，預(yù)計(jì)開發(fā)總工期為 4 年，項(xiàng)目占地面積為 172 畝，目前容積率為，建筑面積為 萬平米，主要由小高層、高層組成。投資者以 500 萬股為投資起點(diǎn)，最高不超過增資后股權(quán)比例的 40%。同時(shí)隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了一批高收入人群，從市場調(diào)查看，濟(jì)南市缺少頂級樓盤，使高收入人群很難找到適合自己身份地位的房產(chǎn)。曾在 2022 年、2022 年的中國住交會上連續(xù)兩年被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)五十強(qiáng)” 。與上海天雄有限公司、青島國雄投資公司有緊密股權(quán)關(guān)系的某集團(tuán)將對該公司提供全方位的支持。 ................................................25 析 ...................................................................25 動態(tài)分析 ...................................................................33投資意向書 ...............................................................................37置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書摘 要某置業(yè)有限公司系由上海天雄有限公司、青島國雄投資發(fā)展有限公司和某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。主要有陽光海岸、某青島奧林匹克花園、陽光地帶等。從濟(jì)南的市場情況看，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易市場活躍，人民收入水平不斷提高，追求生活質(zhì)量，改善居住條件的需求日益增強(qiáng)，消費(fèi)水平不斷升級。公司將注冊資本從目前的 2022 萬元增加到 5000萬元，擬通過股權(quán)方式融資 3000 萬元，與股權(quán)方式相匹配，投資人應(yīng)同時(shí)以 1：7（股權(quán)：債權(quán)）的比例向公司提供無息借款，借款期限暫定為 4 年。股東收益主要來源于股利分配和項(xiàng)目完成后清算收益?？傊?，從總體上看，該項(xiàng)目在定位、設(shè)計(jì)、市場、經(jīng)營預(yù)測等方面都是可行的。公司本次擬增資擴(kuò)股 3,000 萬元，增資后，本公司注冊資本為 5,000 萬元。青島奧林匹克花園、某同時(shí)連續(xù)多年被評定為“AAA 級信用企業(yè)” 。最近，某集團(tuán)又探索性地在企業(yè)管理中實(shí)施以“團(tuán)隊(duì)CEO”為執(zhí)行主體的“三會”管理模式。太陽樹” or “太陽自 2022 年 4 月首批省直機(jī)關(guān)住宅交付使用、1000 余戶居民入住起，截至 2022 年年底，入住人數(shù)已逾萬人。根據(jù)已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，濟(jì)南項(xiàng)目總占地面積 172 畝，容積率為 ，總計(jì)可建設(shè)住宅及配套公建約 204000 平方米。室內(nèi)裝修將采用高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的設(shè)計(jì)。室內(nèi)平面布置符合中國人的生活習(xí)慣和功能要求，室內(nèi)裝修突出現(xiàn)代、簡約、實(shí)用、大氣、藝術(shù)等特點(diǎn)，在與業(yè)主充分溝通的基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)意，做出建筑藝術(shù)精品大膽使用新技術(shù)、提倡生態(tài)環(huán)保理念，營造適合人類居住的小環(huán)境，形成城市中的空中別墅。會所內(nèi)室內(nèi)攀巖、溫泉浴、壁球館、游泳池、健身房等。，要留有大面積綠化用地，提高檔次的同時(shí)，使業(yè)主更有機(jī)會和自然親近。. 中高層部分具備安全而且有最佳景觀的“空中別墅” 。. 寬闊的景觀大陽臺，客廳、臥室落地的景觀玻璃窗，開敞的主臥室衛(wèi)生間，讓業(yè)主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城濟(jì)南的無盡美景，開窗面積盡量大，但還要考慮濟(jì)南當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣?。北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰。置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)據(jù)初步核算，2022 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長 ％。 城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的方向已經(jīng)明確，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年住房銷售額 億元，比上年增長％，其中個(gè)人購買 億元，增長 ％。（1）2022 年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動了房地產(chǎn)交易稅收的增長。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。多層與高層、小高層兩者價(jià)格與銷售量上形成的對比，從一個(gè)側(cè)面反映出濟(jì)南市住房市場各類住房有效需求的“質(zhì)”“量 ”辯證關(guān)系。從增幅來看是逐月下降的，置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個(gè)月完成投資為 億元，三月份凈完成投資為 億元，四月份凈完成投資為8 億元。今年以來，我市濟(jì)南市房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開工 萬平方米，同比下降 %。截至４月底，當(dāng)年到位資金 億元，比上年同期增長 ％，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來源大幅增長，占資金來源的 ％；到位金額分別為 億元和 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％；銀行貸款 億元，下降 ％。由于受拆遷與人口因素的影響，今年省城房價(jià)增長迅置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書速，5 月份之前，商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2527 元／平方米，在 5 月中旬后價(jià)格曾一度上升到 2801 元／平方米的高價(jià)，但隨后價(jià)格開始下滑，到 6 月下旬均價(jià)為 2496 元／平方米，比 5 月份每平方米下降了 305 元。因?yàn)樵谑〕鞘袌?，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素占主流，它們也必然會支撐住房價(jià)曲線。該區(qū)域西起二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟(jì)青高速公路，以大辛河為界，由“東部產(chǎn)業(yè)帶” 和“ 東部新城 ”兩大部分組成。（3）北跨，即創(chuàng)造條件跨過黃河向北發(fā)展黃河以北用地寬敞，地勢開闊，是城市進(jìn)一步拓展空間的選擇?？梢哉f是泉城的絕版地段，具有很高的升值潛力和良好的生活、自然環(huán)境。從濟(jì)南市場發(fā)展趨勢看，南部地段屬于泉城最適宜人居住的地方，具有很高的升值潛力，置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書同時(shí)由于濟(jì)南著意保護(hù)南部環(huán)境，不再推出新地塊，這是公司項(xiàng)目更具有了獨(dú)占性。西子城市花園 這是一個(gè)外地房地產(chǎn)公司獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的板塊市場，無論是杭州來的公司外海西子、北京的陽光 100 還是香港的新世界，他們不僅帶來了先進(jìn)的社區(qū)開發(fā)理念，而且大大提升了濟(jì)南西部的生活居住檔次、品位。（如，北園大街準(zhǔn)備改造成商業(yè)街）（當(dāng)然，作為中國房地產(chǎn)的老大萬科和新貴天津順馳也正在全力競爭北部重汽廠地一塊 500 畝的開發(fā)權(quán)。銀苑雖然我們把大舜天成、三箭銀苑樂源大街與民生大街交界占地 公頃，建筑面積 7萬多平方米，采取分散設(shè)計(jì)，統(tǒng)一裝修，適合 SOHO 一族起價(jià)6280 元/平米：中創(chuàng)開元山莊、永大銀豐山莊正準(zhǔn)備啟動，其不錯的地理位置加上 4800 元的均價(jià)，如果建筑不錯，會對某項(xiàng)目造成一定的競爭性。單位：人民幣元單位 面值 認(rèn)購價(jià) 募集資金每股 合計(jì) 30,000, 30,000, 30,000, 債權(quán)融資：擬向新、老股東以債權(quán)方式融資 35,000 萬元，債權(quán)融資額與股權(quán)投資額的比例為 7：1。③認(rèn)購方式置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書本次增資擴(kuò)股采取協(xié)議認(rèn)購方式，凡有意對本公司增資的現(xiàn)有股東和社會特定法人機(jī)構(gòu)及自然人，均可向本公司提交意向書。④認(rèn)購程序a、有意投資入股本公司之投資者向本公司提供經(jīng)審計(jì)的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、 《法人營業(yè)執(zhí)照》 （復(fù)印件加蓋公章） 、公司簡介及法人代表簡歷、公司章程等資料，并填寫企業(yè)基本情況表和投資意向書；b、本公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對投資者的資格進(jìn)行確認(rèn)；c、與確認(rèn)的股東簽訂《投資入股協(xié)議書》 ，投資者按《投資入股協(xié)議書》將投資款在指定的時(shí)間內(nèi)劃入本公司指定的銀行帳戶。 本次債權(quán)融資的基本情況①融資規(guī)模置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書公司在進(jìn)行股權(quán)融資的同時(shí)，向新投資者以債權(quán)方式融資 14,000 萬元。但本次增資擴(kuò)股未采用溢價(jià)方式，基于此，對本次債權(quán)融資采取無息的方式。該項(xiàng)目土地總價(jià)款約 40,000 萬元，包括土地購置費(fèi)、契稅以及為購置該地塊支付的其他費(fèi)用。置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第七章 投資報(bào)酬及退出本公司的股利分配采取同股同利的原則。公司可以采取現(xiàn)金或者股票方式分配股利。清算組在清算期間行使下列職權(quán)：清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單；通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；清繳所欠稅款；置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書清理債權(quán)、債務(wù)；處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動。清算期間，公司不得開展新的經(jīng)營活動。公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告，報(bào)股東會確認(rèn)，并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材采購、建設(shè)施工、銷售策劃、廣告推廣、銷置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書售服務(wù)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)涉及調(diào)研機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、廣告公司、建材供應(yīng)商、物業(yè)管理公司等多家合作單位，并受土地規(guī)劃、市政、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門的領(lǐng)導(dǎo)，致使本公司資源整合的難度較大，從而加大了公司對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營銷等控制難度。主要存在以下幾類風(fēng)險(xiǎn)：由于商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，相對縮短了銷售周期，加大了銷售風(fēng)險(xiǎn)；隨著大量新的財(cái)團(tuán)以及海外發(fā)展商的進(jìn)入，以及行業(yè)水平的普遍提高，競爭日趨激烈，市場對新產(chǎn)品模仿能力加強(qiáng)，產(chǎn)品的差異性越來越小，公司面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，增加了銷售允諾和銷售風(fēng)險(xiǎn)；隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個(gè)置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書性化的需求并快速應(yīng)對可能產(chǎn)生的變化，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)；其他不確定因素變化引發(fā)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，如：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、政府政策變化、建筑成本增加等因素變化引發(fā)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。公司將把市場研究、營銷和策劃作為貫穿項(xiàng)目開發(fā)每一個(gè)環(huán)節(jié)的重要因素。某集團(tuán)已建立了一系列行之有效的質(zhì)量管理體系，在招投標(biāo)上探索許多有益的經(jīng)驗(yàn)和操作流程，在材料的采購、質(zhì)量的監(jiān)控方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)。在通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)中泡沫成分增加的時(shí)期，國家為了平抑物價(jià)，讓國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的基本建設(shè)實(shí)行宏觀調(diào)控，可能會造成行業(yè)的增長速度放慢。從全國看，在房地產(chǎn)投資高速增長過程中，繼續(xù)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走勢平穩(wěn)的良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場總體是健康的。從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動力量，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的支柱產(chǎn)業(yè)。堅(jiān)持用發(fā)展的觀點(diǎn)解決前進(jìn)中出現(xiàn)的問題。此外，國家宏觀政策環(huán)境也有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國務(wù)院 18 號文件是今后一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，許多政策對未來房地產(chǎn)發(fā)展也將產(chǎn)生非常重要的作用。如果購房者置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書違約，公司存在代為償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。流動性風(fēng)險(xiǎn)本行業(yè)是一個(gè)較高風(fēng)險(xiǎn)和資金密集型的行業(yè)，除自有資金外，可能根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況向金融機(jī)構(gòu)或非金融機(jī)構(gòu)融入資金周轉(zhuǎn)，如果本公司所開發(fā)的樓盤不能順利實(shí)現(xiàn)銷售或?qū)崿F(xiàn)有效的資金滾動開發(fā)，本公司的房地產(chǎn)開發(fā)成本將會上升，短期償債能力有可能下降。選擇承包、發(fā)包的原則是在保證質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)的前提下，造價(jià)最低。我集團(tuán)的發(fā)展向來以穩(wěn)健著稱，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)既是財(cái)務(wù)上的需要，同時(shí)也是對公司廣大客戶的負(fù)責(zé)。 總建筑面積a土地費(fèi)用、契稅、前期費(fèi)用測算依據(jù)：均按土地轉(zhuǎn)讓合同以及濟(jì)南市有關(guān)前期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定估算；a管理費(fèi)用測算依據(jù)：按每年 240 萬元/年估算；a銷售費(fèi)用測算依據(jù)：除交易手續(xù)費(fèi)外，按每年120 萬元估算。b銷售單價(jià)根據(jù)同類項(xiàng)目、同類地區(qū)的項(xiàng)目平均價(jià)