【正文】 預(yù)備費基本預(yù)備費按總造價10%計，不含土地費用漲價預(yù)備費按總造價8%計，不含土地費用5借款利息融資2,000萬,綜合利率9%婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1續(xù)4）單位：萬元人民幣序號項目估算方法及說明單位數(shù)量指標(biāo)估算值6開辦費用廣告及宣傳媒體推廣、宣傳資料等開業(yè)典禮費用開業(yè)典禮、賓客宴請等籌建期經(jīng)營準(zhǔn)備費員工培訓(xùn)費及行政管理費籌建期其他費用7流動資金物資備貨、備用金等注1：前期咨詢費包含編制項目評估報告、編制設(shè)計概算、編制施工圖預(yù)算、設(shè)計招標(biāo)全過程代理、施工監(jiān)理招標(biāo)全過程代理、施工招標(biāo)全過程代理等費用。 根據(jù)婺源縣城市總體規(guī)劃的有關(guān)文件，本項目完全符合婺源縣的最新整體規(guī)劃?？梢院侠淼念A(yù)測，未來的《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)土地使用權(quán)的操作細(xì)則是有利于現(xiàn)有不動產(chǎn)所有人繼續(xù)持有自己的不動產(chǎn)的。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)回收建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地證書和合同見附件。八、有關(guān)土地的法律及政策按照中國法律規(guī)定，土地屬全民所有或集體所有。， m2，酒店客房數(shù)將達(dá)到240間，配套設(shè)施主要有餐飲、娛樂、康體、會議、商業(yè)等，建成后將成為婺源縣最有檔次、最有特色的四星級酒店。婺源帝豪大酒店位于婺源縣紫陽鎮(zhèn)中心黃金地段，地理環(huán)境優(yōu)越，交通方便，是政府重點關(guān)注項目。六、婺源經(jīng)濟發(fā)展對帝豪大酒店項目開發(fā)的影響 婺源以生態(tài)經(jīng)濟立縣，生態(tài)旅游成為婺源經(jīng)濟的重要組成部分，約為婺源GDP的16％，而且還在不斷增長。婺源酒店業(yè)發(fā)展評價婺源酒店業(yè)最近幾年發(fā)展較快，但檔次及接待能力和婺源旅游發(fā)展還很不平衡，婺源到現(xiàn)在，掛牌三星只有兩家，加上準(zhǔn)三星婺源的星級酒店只有9家，房間約為400間，在旅游季節(jié)，這些酒店間間爆滿，應(yīng)接不暇。江灣大酒店江灣大酒店為三星級旅游涉外酒店，位于婺源城區(qū)文博路西側(cè)，背枕青山，面臨綠水，交通暢達(dá)，環(huán)境優(yōu)雅，是婺源縣規(guī)模最大檔次最高的酒店。婺源星級酒店一覽表 酒店名稱星級地址明珠大酒店三星紫陽鎮(zhèn)文公南路2號江灣大酒店三星文博路西側(cè)文博賓館準(zhǔn)三星文博路錦江賓館準(zhǔn)三星紫陽鎮(zhèn)文公北路天馬大酒店準(zhǔn)三星文公北路 JFO編制婺源重點酒店調(diào)查明珠大酒店明珠大酒店是江西省首家縣級三星級酒店，位于婺源縣紫陽鎮(zhèn)文公南路2號，距大型停車場北站僅500米，交通非常便利。到2005年，全縣的大小酒店為130多家，床位約6000多張。2003年，全縣接待游客138萬人次。錯落有致的古民居中有眾多的巷道，在那鋪著碩大的青石板的巷道中漫步，兩邊是高大的風(fēng)火墻壁和重重疊疊的馬頭墻，腳下是青石板的古道，令人不由產(chǎn)生時光不再的慨嘆！淡淡炊煙籠罩的馬頭墻、山間梯田抽象的線條、暮色中騎在牛背上的村童、幽靜的孤舟野渡、倒映在清澈山澗里的火紅的楓葉等，不由讓人陡然間心靜如水，恍若隔世！這里是“烏托邦”式的理想家園。直可讓人領(lǐng)略小橋流水人家那天人合一、返樸歸真的意境。婺源是理學(xué)大師朱熹和中華鐵路之父詹天佑的故里，曾出過550名進士。目前已形成 “一區(qū)四線”20個景區(qū)（點）的旅游產(chǎn)品格局。近年來，該縣依托山水資源優(yōu)勢，以推進企業(yè)為核心的工業(yè)化進程，重點培植了大鄣山綠色食品有限公司、電力公司、清華酒業(yè)有限公司、天佑藥業(yè)有限公司等一批規(guī)模較大的生態(tài)工業(yè)企業(yè)。東北生態(tài)林茶、中部生態(tài)茶果、西南生態(tài)糧、牧、漁三大生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)日臻完善。婺源正在申報“世界自然文化遺產(chǎn)”和“中國歷史文化名城”為抓手，景婺黃、景婺常兩條高速公路和九景（婺）衢鐵路相繼即將建成，婺源以此為契機，建精品、創(chuàng)品牌，爭創(chuàng)AAAA景區(qū)和國家級風(fēng)景名勝區(qū)。全省首家生態(tài)工業(yè)園區(qū)落戶婺源，32家企業(yè)入園投產(chǎn)。同比增長26%。目前全縣廣播、電視、通訊等設(shè)施逐步完善，移動通訊在上饒市率先實現(xiàn)“鄉(xiāng)鄉(xiāng)通”，城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造2061公里，縣鄉(xiāng)公路改造240公里，景婺黃、景婺常高速公路將于2006年10月峻工通車。婺源旅游交通圖二、婺源基礎(chǔ)建設(shè)狀況城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異。有保持完美的明清古建筑，有田園牧歌式的氛圍和景色。“婺源文化與生態(tài)旅游區(qū)”目前已形成了“一區(qū)四線”20個景區(qū)（點）的旅游產(chǎn)品格局，被許多海內(nèi)外媒體譽為“中國最美的鄉(xiāng)村”。婺源光明實業(yè)公司愿意在以下方面尋求與投資者合作：債權(quán)性融資：針對酒店項目，以固定利率為主進行債權(quán)性融資，光明實業(yè)公司將提供充分的項目風(fēng)險抵御機制；權(quán)益性融資：針對酒店項目，以部分股權(quán)的形式進行融資。整個項目土地面積共約4600平方米，規(guī)劃建筑面積19000平方米，其中包括酒店、購物廣場、公共綠地和停車場等。婺源光明實業(yè)公司建議您在做出任何投資決定前，應(yīng)咨詢相關(guān)專家和人員。本計劃書盡力但并不保證所引用資料和結(jié)論的完整性、準(zhǔn)確性，任何單位和個人依據(jù)本計劃書所做出的任何決定所造成的風(fēng)險，均與婺源光明實業(yè)公司無關(guān)。光明實業(yè)公司于2006年2月取得本項目的土地使用權(quán)。本酒店項目的投資回報率大約在25%左右，依經(jīng)營時段有所不同。縣域面積2947平方公里，人口33萬，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這里民風(fēng)純樸，文風(fēng)鼎盛，名勝古跡遍布全縣。其中，該縣的理坑作為理學(xué)名村、汪口作為商埠名村，是具有鮮明特色和風(fēng)格的文化鄉(xiāng)村典范，是研究地域文化——“徽文化”不可或缺的活化石?；A(chǔ)建設(shè)明顯改善。進出婺源交通圖三、婺源縣經(jīng)濟狀況生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好，近年來，婺源將縣域經(jīng)濟定位為生態(tài)經(jīng)濟，2004年，全縣財政收入首年突破億元大關(guān)。生態(tài)工業(yè)發(fā)展方向明確，工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步增長，80%的國有工業(yè)企業(yè)進行了機制創(chuàng)新，93%的國有、集體企業(yè)完成改制。全縣賓館、酒店一次性可接待游客萬余人。建立了生態(tài)農(nóng)業(yè)基地50萬畝、有機食品基地5萬畝和5個生態(tài)農(nóng)業(yè)主題公園。婺源發(fā)展工業(yè)不以破壞生態(tài)為代價。婺源以田園牧歌式的優(yōu)美風(fēng)光和保存完好的古文化、古建筑、古樹、古洞而被人稱為“最后的香格里拉”。在這里，你可以春賞五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋賞漫山紅葉，冬訪平湖鴛鴦。鱗次櫛比的徽式古建筑，粉墻黛瓦，飛檐戧角，或隱現(xiàn)翠青山間，或倒映清溪湖面。那些規(guī)模較大的村落更有江南風(fēng)光田園詩般的意境，高高低低的樹，曲曲彎彎的河，零零落落的村，好一種國畫般的韻味。全縣有大小賓館130多家，床位6000張，旅行社近10家。五、婺源酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r酒店概況婺源酒店業(yè)是隨著婺源生態(tài)鄉(xiāng)村旅游的開展而發(fā)展起來的，從開始一般性的接待，到后來的高檔接待，婺源的酒店接待能力有了很大提高。星級酒店的房間總數(shù)大約為400多間，床位數(shù)約在900張。酒店還設(shè)有大、中、小型會議室及貴賓接待室，大型會議中心投資約百萬元，可接待國內(nèi)外各類會議。2004年7月20日酒店被三清山旅游集團成功收購，2005年4月酒店按照4星級標(biāo)準(zhǔn)和要求完成了重新裝修改造工程，酒店可提供免費寬帶上網(wǎng)，免費撥打長途電話服務(wù)。按照旅游景區(qū)酒店發(fā)展經(jīng)驗，婺源高檔酒店還有4－5間的空間，高檔酒店將有極好的市場前景。婺源正在成為旅游投資的熱土，成為投資商旅游掘金的樂園。政府為了婺源經(jīng)濟發(fā)展，變廢為寶，將該項目拍賣給婺源光明實業(yè)公司，將項目改造成四星級酒店，以提升婺源城市接待水平和婺源整體形象?？梢灶A(yù)料，按照婺源經(jīng)濟的迅速發(fā)展，此項目將獲得理想的目標(biāo)。光明實業(yè)公司依據(jù)法律，在2005年12月由市政府公開掛牌轉(zhuǎn)讓，合法擁有帝豪國際大酒店項目的使用權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、作為出資合作。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。而不動產(chǎn)的所有權(quán)是與土地的使用權(quán)是密不可分的。以國家設(shè)計規(guī)范為依據(jù)，從設(shè)計理念、經(jīng)營和環(huán)境、建設(shè)體系等各方面入手，高起點規(guī)劃，高水準(zhǔn)建設(shè)，努力建設(shè)成婺源具有鮮明特色、深遠(yuǎn)影響的高檔次的四星級酒店。 董光明先生十一、帝豪大酒店財務(wù)投資分析項目投資估算項目總投資人民幣5,，具體估算見表1《婺源帝豪大酒店項目投資估算表》。 資金籌措自有資金：3,籌集資金：2,，綜合利率為9%。（2）翻（開）房率根據(jù)婺源市場高星級酒店的平均翻（開）房率計算，結(jié)合本項目實際情況計算。第一個五年每年遞增3%包括價格上漲與消費人次提高的因素。第三個五年每年遞減10%。本項目的客房成本率取定為8%。 費用基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）固定費用與變動費用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，酒店嚴(yán)格意義上的固定費用只有折舊、攤銷費用，其余的費用如行政管理費、能源費用、工資即福利費、維修保養(yǎng)費等屬于混和成本，分為變動部分與固定部分。固定行政管理費為150萬/年；變動行政管理費為營業(yè)收入的2%。酒店在第二年左右，已經(jīng)有一定的管理基礎(chǔ)，各部門磨合期已經(jīng)結(jié)束，酒店在這個時候，將會較大幅度裁員，裁員比例保守定為10%，工資總額相應(yīng)調(diào)低10%?；诒ｐB(yǎng)費為10萬/年，隨著設(shè)備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費每年遞增5%。（8）其他費用其他費用為1%，為不可預(yù)見費用等。（11）固定費用增長比率除折舊及攤銷、管理公司管理費外，所有固定費用考慮消費價格指數(shù)的變化，在保持原有變動比率的基礎(chǔ)上，每年遞增3%。營業(yè)收入和利潤變化趨勢（圖2）4 財務(wù)效益分析 現(xiàn)金流分析（1）婺源帝豪大酒店全部投資現(xiàn)金流量表（見表8）全部投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎(chǔ)，不分資金來源，不考慮借款利息，其主要目的是考核項目的盈利能力。，即2年零4個月（不含建設(shè)期）。詳見表11《婺源帝豪大酒店財務(wù)決策評價指標(biāo)分析表》。 盈虧平衡分析酒店的盈虧平衡點為1,。注2：在進行投資額變動的敏感性分析時，不考慮地價的浮動。 渠道變更后的現(xiàn)金流量變化情況融資渠道變更后，累計凈現(xiàn)金流量為8,（詳見表14），比原先增加1%；累計凈現(xiàn)值為3,，%。 財務(wù)分析結(jié)論婺源帝豪大酒店的財務(wù)投資決策評價主要指標(biāo)在合理的范圍之內(nèi)，從財務(wù)角度來看風(fēng)險較小。通過加強管理來控制風(fēng)險，良好的項目管理是重要的保證，從投資開發(fā)看，項目全過程的投資、進度、質(zhì)量是重點。建設(shè)成本控制風(fēng)險建設(shè)成本控制風(fēng)險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導(dǎo)致投資回報率下降。產(chǎn)權(quán)式酒店層面產(chǎn)權(quán)式酒店政策風(fēng)險是針對現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)信用危機時，國家出臺限制產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展政策的一種風(fēng)險。市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，婺源經(jīng)濟出現(xiàn)大滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損。在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度地突出新穎性，以新取勝，保證在相當(dāng)長一段時間內(nèi)不落伍；充分利用良好的自然環(huán)境，最大限度地走差異化發(fā)展的路子,創(chuàng)造獨特的建筑風(fēng)格，最大限度地使酒店具有不可替代性；充分利用良好的自然環(huán)境，創(chuàng)造“綠色、生態(tài)、環(huán)?！钡雀鞣N賣點，并使這些賣點具有不可替代性；開業(yè)后盡早通過星級評定，確立項目在區(qū)域的行業(yè)龍頭地位。不可抗力風(fēng)險不可抗力包括政治或自然災(zāi)難，如戰(zhàn)爭、地震、恐怖襲擊等。十四、總結(jié)性意見通過以上分析，我們認(rèn)為，本項目區(qū)位優(yōu)勢突出，雖然存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，但市場留給我們更多的還是機會與潛力，投資發(fā)展本項目具有非常美好的前景。十五、附錄：證書、文件、執(zhí)照 婺源光明實業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照帝豪國際大酒店產(chǎn)權(quán)交易確認(rèn)書 帝豪國際大酒店產(chǎn)權(quán)交易鑒定書 帝豪國際大酒店項目產(chǎn)權(quán)交易文件57 / 57