【正文】 ；河北區(qū)和紅橋區(qū)分別列居第五、第六位。降低銀行貸款和存款利息，刺激了消費，同時增強了商品房的有效需求。據市場調查結果得知，1998年開發(fā)建設的田園小區(qū)和鳴翠園雖然經歷了三年之久的銷售時間，但因其市場定位的狹窄，現仍存有大量的空置房；2001年初開發(fā)建設的梧桐園、都市桃園大規(guī)模的商品住宅面積又加大了當地空置房的消化壓力。萬達新城的銷售均價為1800元/㎡；都市桃園的銷售均價是1590元/㎡；梧桐園的銷售均價是1650元/㎡；田園小區(qū)的銷售均價是1638元/㎡；鳴翠園的銷售均價是1600元/㎡。究其原因，是品牌、是品質、是服務，是購房者看到了物超所值，人們買房子早已不再是單買住所，現如今，買房子還要買房子的附加值：交通、環(huán)境、配套、房型、升值、舒適……如果，當地再開發(fā)的項目不立足于買方市場，不考慮目標客戶群體的消費需求，一味地使用價格戰(zhàn)術，勢必使新項目失去競爭優(yōu)勢，死于襁褓之中。萬科花園新城之所以稱其為“城”，是因其市政配套齊全，城內有公交車站、郵局、銀行、學校、幼兒園、超市、飯店、業(yè)主會所、休閑廣場等，生活所需不用外求。 個盤素質本案所在區(qū)域商品住宅不是很多，以下是新宜白大道兩側鄰近地段主要樓盤（指同質素項目）的資料：萬達新城① 位置：新宜白大道西北側，武警六支隊旁。②性質：六層磚混結構商品住宅。③ 價格：起價1338元/平方米（第六層價，期房），三層為最高 價1768元/平方米。今日家園①位置：宜白路與三千路交口。由于我市城市建設的步伐加快，為此地域的區(qū)位功能的進一步轉換提供了催化劑，同時為當地的房地產開發(fā)，尤其是商品住宅市場提供了契機?！边@是房地產界的名言。本案的土地價值各要素如下： 地理位置 本案地處北辰區(qū)與河北區(qū)交界處，新宜白大道以西，普濟河道立交橋的正北側。B、后方景觀（西北方） 后方景觀，因倉庫、雜亂的棚戶和散亂的廢物削弱，是本案視線最為不佳的地方。② 人文、歷史景觀A、 公園等自然景觀 本案近處無公園和自然景觀，最近處的公園也要遠行4公里以外，才能到達西沽公園和北寧公園；4公里以外的新開河尚待改造，現污水、垃圾成災。② 噪音污染 快速路（新宜白大道、津圍公路）、中環(huán)線（鐵東路和普濟河道）、外環(huán)線、京津塘高速公路和錯綜復雜的鐵路岔線上川流不息的交通工具成為本地的噪音來源，噪音十分嚴重。② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距南端的新宜白大道和西側的鐵東路均有一段距離，緊鄰的一條規(guī)劃路仍為坑洼不平的土路，行車、步行都很不便，可在拓建后引進公交站點來彌補交通上的小缺陷。近處有位于萬達新城旁的天津市北方蔬菜批發(fā)交易市場、萬達農貿市場和萬達新城底商——興躍果菜便利店。④ 銀行、郵局、酒店 萬達新城底商——商業(yè)銀行、中鐵快運、新城酒店、皇苑大酒店。俗話說：追鹿者不見山。O（機會） T（威脅）概念、環(huán)藝設計弱化景觀 區(qū)域居民的消費能力較低。房型設計時尚舒適，功能 潛在競爭壓力：宜興阜內完善 性強、且多樣。市場需求面）。價格均不超過2000元/平方米，與地塊直連的三個樓盤售價最低為1338元/平方米；遠處宜興埠鎮(zhèn)內的今日家園最低價僅為1298元/平方米。珍禽野味不算數，把蘿卜白菜“做出來了”才叫真功夫。那么該開發(fā)商就并非一個高手了。如下： （一）類比土地價值如前所述，從相鄰地塊性質、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判斷，本案地塊的單位建筑面積類比價值在2000元（均價）左右。? 對應三個組團是三個主題各異的環(huán)節(jié)廣場。? 在小區(qū)輪廓設計上，講究住宅的錯落有致，擺布有序，三個組團的頂部造型要豐富，突出整個小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。? 區(qū)內配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如：健身中心、網球場、娛樂中心、銀行、郵局、學校、門診部等。廣場、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。 （三）單體設計本案戶型設計要求經典實用，功能多樣。考慮當地生活配套不完善，建議配套商業(yè)（即底商建筑）、業(yè)主會所、足量停車位和主題廣場等。在本案的操作中，引入項目的VI（項目標識、工地圍板、營銷中心等），每平方米至少可以再提升幾十元的附加價值。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。以實現快捷高效的超值服務與管理。如前面分析，本案目標客戶中大部分已有子女（新婚的青年夫妻同樣會做長遠打算），子女的教育問題是該部分人在購房置業(yè)中的重點考慮問題。要知道，完善的小區(qū)配套是本地項目的最有效賣點，我們必須在配套設施上下功夫，投入少商量的資金創(chuàng)造大大優(yōu)于競爭對手的最大優(yōu)勢。根據社會熱點和當地配套空白，極富特色的室內外健身設施和Email必不可少。所以，為了確保本項目的品牌和市場效益，通過近段時間對當地房地產市場以及本案的情況分析，結合公司多年房地產專業(yè)經驗，我們對本案主力客戶群的判斷如下： 地域分布：以區(qū)域內公務員以及有一定消費能力的居民為主，外環(huán)線兩側的企業(yè)職工為輔，各占65%、20%； 經商人士及外地人占10%； 其他：5%。因工作地點和生活環(huán)境的相協(xié)調因素，同時也因為他們對此區(qū)域有著強烈的懷舊情懷，所以這批人群選擇了此地域的商品住宅是必然的。因此年齡段的人群多為3—5口之家，對于他們而言三室面積在98—110平方米的房子最受青睞，改善型的三室二廳二衛(wèi)房型布置要格局，講究生活品味。 E、 部分外籍華人因工作需要，長期在津居住，此類人為數不多，但也有可能。六、 項目價值分析綜合以上分析，本案在實現各價值實現要素以后，總體可提升價值約達到2000元/m2（指入市均價）。 分組團開發(fā)建設，或插建的合作方式。本項目規(guī)模較大，20多萬平方米項目銷售周期至少3至4年，現在尚未動工規(guī)劃，也就是講在未來三年的時間里，是否能形成較強勁的銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進度和資金安排帶來很難把握的壓力。 當地政府的稅收政策的變化亦將影響項目利潤，例如投資方向調節(jié)稅，所得稅，小配套費等未能按事先的預計免征，將會使項目經營的成果消耗大半。 減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。最先開發(fā)本案南端組團，以驚爆房產市場的低價：平均1280元/㎡入市，產生轟動效應，并以大牌風格盡早展現本案風采，項目自身就是最好的鮮活形象傳播媒介，以期獲得良好的收益，利于中后期銷