【正文】 ，但中山市在抗擊“非典”的同時，社會經(jīng)濟(jì)所呈現(xiàn)的是平穩(wěn)健康發(fā)展的狀態(tài)，這對房地產(chǎn)業(yè)起著良好的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展工程中，中山市一直堅持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的方針。中山目前樓盤眾多，供應(yīng)量較大。另外，隨著《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將放緩。3. 住宅品質(zhì)不斷提升，高檔樓盤風(fēng)起云涌雖然中山市的房地產(chǎn)產(chǎn)品的住宅水平位于全國前列，雍景園、陽光花地兩個樓盤獲得了國家建設(shè)部評審的“小康住宅”稱號，這樣的小區(qū)在全國來說還不足 30 個，而中山就有兩個。5. 小高層為大眾所接受在幾年前，中山的多層住宅占據(jù)市場主流，小高層因樓價、管理費的因素而較難為市場所接受，現(xiàn)今隨著品質(zhì)的不斷提升，小高層已經(jīng)完全走進(jìn)了普通中山人的消費視野，迎合了眾多消費者的心，為大眾所青睞。目前中山市最具競爭力的品牌是雅居樂，已經(jīng)成為了中山人心目中的房地產(chǎn)第一品牌，另外還有一些本地的發(fā)展多年的品牌如東盛、順景、昌生等，也具有較高的影響力，而外來的發(fā)展商則以新鴻基為代表，因為暫時的推售貨量不多，對市場并沒有造成較大的沖擊。而萬科集團(tuán)是一個全國性的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，無論從實力還是產(chǎn)品在全國都是處于龍頭地位的，再加上在珠三角地區(qū)較為知名的雅居樂集團(tuán)，相信隨著萬科南區(qū)項目的成功，觀望的人群將越來越少，投入該地區(qū)的資源將越來越多，使南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提速。由于南區(qū)位于中山市中心城區(qū)南部，近兩年都沒有推出過新樓盤，而其他中山市的鎮(zhèn)區(qū)不在本項目競爭區(qū)域范圍內(nèi)，因而忽略不計，因此我司有針對性的對東區(qū)、石岐區(qū)、西區(qū)的樓盤進(jìn)行實地考察，共搜集了 38 個有效樓盤。中山市在售樓盤均價2022元以下5% 20222500元11%25013000元16%30013500元26%35014000元29%4000元以上13%15 規(guī)模分析從上圖可知，中山市在售樓盤在建筑規(guī)模上基本平均，其中小型居住區(qū)稍稍領(lǐng)先，占總體的 33%，其次是大型居住小區(qū)，占總體的 27%，單體或組團(tuán)的開發(fā)量也占總體的 24%，單體和組團(tuán)主要分布在中心城區(qū)，隨著舊城區(qū)土地供應(yīng)量的減少，住宅市場向城市邊緣擴展。 戶型—面積分析由上圖分析得知，二房的面積集中在 81100㎡之間，三房的面積集中在 101120㎡之間，而四房則主要集中在 141160㎡之間。3. 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛路，東到石岐河，西至 105 國道。北區(qū)劃入石岐區(qū)后，交通市政等配套得到了改善，相對中區(qū)屬于新區(qū)，今年一些大的開發(fā)商成功開發(fā)了如陽光花地、大信新都花園等項目，并取得了不錯的銷售業(yè)績。東區(qū)憑借超前的政府規(guī)劃、暢通的交通路網(wǎng)、良好的生活配套，成為現(xiàn)今中山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的區(qū)域。孫文東路相對距離市區(qū)較近，市政公共設(shè)施配套相對較為齊全，升值潛力巨大，孫文東路是公認(rèn)的中山市房地產(chǎn)黃金地段。4. 南區(qū)南區(qū)一直是中山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最慢的區(qū)域，距離市中心距離較遠(yuǎn)，市政交通配套較少，一直沒有對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的消息，區(qū)域內(nèi)只有悅來花園、南苑新村以及城中城別墅等少數(shù)幾個項目，開發(fā)較早，價格也較低，總體在 13001800 元/平方米之間。3) 東區(qū)的復(fù)式均價約為 3778 元/平方米，是各區(qū)之首，這主要是因為東區(qū)較好的發(fā)展條件滿足改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的購房者要求。同時東區(qū)也是大型項目最多的區(qū)域，建筑面積超過 10 平方米的大型項目有 8 個。2) 西區(qū)主要以小高層的電梯洋房為主，占該區(qū)域住宅總量的 70%以上，另有部分為多層住宅，約占 29%。2) 石岐區(qū)是中山市的老城區(qū)，發(fā)展較早，居住人口最多，市政配套設(shè)施齊全，面對的消費群也多元化，因此，各種戶型也最為齊全。我司主要從如下兩個方面進(jìn)行分析：1. 總體供應(yīng)量分析1) 近期供應(yīng)量分析中山市的房地產(chǎn)市場發(fā)展一直較快，從年初開始進(jìn)入調(diào)整期，消化前幾年開發(fā)時的余量，增勢有所放緩。頤和山莊總占地面積 18 萬平方米，建筑面積 35 萬平方米，后續(xù)還有二、三期未開發(fā)；奕翠園占地面積 萬平方米，首期建筑面積 37000 平方米，今年五月開盤，預(yù)計開發(fā)五年。2) 后續(xù)供應(yīng)量分析后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計表名稱 總體規(guī)劃 在銷產(chǎn)品 后續(xù)供應(yīng)藍(lán)波灣規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面積70 萬平方米首期建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品主要為多層及小高層洋房分兩期銷售，二期規(guī)劃建筑面積為 40萬平方米左右凱茵新城規(guī)劃總占地面積 3000畝，建筑面積 180 萬平方米首期占地 500600 畝，二期別墅現(xiàn)已開發(fā) 5 萬平方米，產(chǎn)品包括聯(lián)排、獨立別墅及洋房后期供應(yīng)面積大致在 140 萬平方米頤和山莊規(guī)劃總占地面積 18萬平方米，建筑面積35 萬平方米首期建筑面積大約在 5 萬平方米左右，為 7 棟小高層，未來將有別墅供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)面積大致在 30 萬平方米左右雅居樂南區(qū)項目 —— ——地塊未開始施工，占地 10 萬平方米左右翠景花園 分為四期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)三期 在銷產(chǎn)品主要為小高層洋房 后期供應(yīng)面積大致在 18 萬平方米左右岐樂花園 分五期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)四期 四期建筑面積 6 萬平方米，產(chǎn)品主要以多層洋房為主 五期預(yù)計建筑面積大約 7 萬平方米由上表并結(jié)合其他難以預(yù)料的因素， 預(yù)計未來三 五年內(nèi)中山市區(qū)住宅的后續(xù)供應(yīng)量將接近 300 萬平方米 。25而對于聯(lián)排別墅，中山房地產(chǎn)市場現(xiàn)只有凱茵新城前期推售了小部分，但均已售罄，據(jù)了解后期仍有此類產(chǎn)品供應(yīng)，說明市場較為接受聯(lián)排別墅。2. 需求面積分析據(jù)我司的了解，在中山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，陽光花地、凱茵新城、雍景園、翠閑庭、城市花園怡景閣的銷售均取得了不俗的成績，考慮環(huán)境、開發(fā)商影響力等因素，此類盤的共同點是開發(fā)時間多為近一兩年，主要的客戶也多為為改善居住條件而購房的客戶，而提供的戶型面積主要從 80120 平方米，結(jié)合“2022 年中山市房地產(chǎn)潛在消費市場調(diào)查結(jié)果與分析調(diào)查”以及我司的消費者調(diào)查，隨著二次置業(yè)及多次置業(yè)購房者的增加，為改善居住環(huán)境，消費者市場將更為接受中大面積單位。另外聯(lián)排別墅的供應(yīng)得到了市場的很快消化，從一定層面上說明中山市的購房者較為接受該產(chǎn)品，有一定的需求量。這些因素都令中山房地產(chǎn)市場產(chǎn)品總體逐步趨于成熟。以下僅對中山市中檔以上的產(chǎn)品進(jìn)行分析： 整體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)最基本、也是最重要的元素之一。 建筑形式目前，在中山市中高檔次的項目中，都是以多層和小高層建筑為主導(dǎo)建筑類型，還有部分聯(lián)排及獨立別墅。從開始買一個居住的場所到買居住的空間、居住的環(huán)境。園林內(nèi)多設(shè)置水體、花架、休閑椅、雕塑等，通過一些園藝小品的構(gòu)造來演繹文化內(nèi)涵；2. 在景觀內(nèi)容方面，中山住宅園林流行水景設(shè)計。在構(gòu)建道路系統(tǒng)時，部分已考慮到景觀效果，在道路兩側(cè)布置景觀路和小品，達(dá)到移步換景，與整個小區(qū)環(huán)境形成有機組合。一般中高檔項目都設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、小型超市等，配套設(shè)施的質(zhì)量已成為衡量一個樓盤質(zhì)素的重要內(nèi)容。它涉及兩個重要的內(nèi)容：一是戶型大?。娣e） ，二是房間功能布局是否合理。主力戶型面積基本在 130 平方米左右，復(fù)式單位達(dá) 200 平方米以上，舒適性是考慮的第一要素。目前，中山市住宅小區(qū)的智能化普遍處于比較簡單的安防系統(tǒng)，我司將其大致分了三個級別（簡單型、普及、標(biāo)準(zhǔn)型） 。2022 年全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，考慮價格因素，實際增長 %。如今中山市較大型的連鎖企業(yè)近 10 家，連鎖分店 120 多家，遍布全市各鎮(zhèn)區(qū)，超 1000 平方的網(wǎng)點占30%。臨街商鋪的升值潛力是顯而易見的，1988 年的柏苑路商鋪當(dāng)時價位在18002500 元/平方米之間，到 1998 年升到 18000 元/平方米左右，2022 年，使用期已過了 15 年，價位還堅挺在 15000 元/平方米左右。1. 石岐區(qū)石岐區(qū)作為中山市的老城區(qū)已有近 850 年的歷史，是中山市最繁華的商業(yè)與文化中心。不管城市在歷史中如何變遷，中懇到步行街一帶將永遠(yuǎn)是人們心中的旺地，是中山人購物娛樂的首選，7 資料來源：中山市政府網(wǎng)33亦是想了解中山的每一個游人的首選，是中山公認(rèn)的黃金地段。但由于屬于新區(qū)，歷史的沉淀較少，所以也未形成全市較有影響的商圈，現(xiàn)34只有萬佳百貨是東區(qū)人流較為集中的地方。商鋪總數(shù) 8000 多個，規(guī)劃或在建商鋪近 5000 個。 商業(yè)布局對本項目的影響通過中山市城區(qū)的商業(yè)布局來看，中山市的商業(yè)設(shè)施多集中在中心區(qū)域，而且主要商圈如岐江商圈、京華商圈以及萬佳百貨等商業(yè)區(qū)域的輻射范圍均達(dá)不到本項目所在區(qū)域。同時東區(qū)如奕翠園、雍逸廷、頤和山莊等中高檔大型項目較多，產(chǎn)品相對其它區(qū)域較為領(lǐng)先，包括綠化、園林、管理、社區(qū)配套都在進(jìn)一步的完善，目標(biāo)客戶群也在逐漸細(xì)化，是購房者的首選區(qū)域。但是石岐區(qū)作為中山市中心區(qū)域的地位是不可否認(rèn)的。總體來看，中山市民有一定的積蓄，市區(qū)雖然存在著一些開發(fā)較好的樓盤，但整體產(chǎn)品仍相對落后，相信只有能針對市場需求，做出領(lǐng)先的、高性價比的產(chǎn)品，完善的配套，區(qū)域界限就會被打破，南區(qū)的項目也同樣可以成功。南區(qū)在中山人心目中的心理距離較遠(yuǎn)，有待進(jìn)行觀念引導(dǎo)。6. 區(qū)域均價：南區(qū)具備價格優(yōu)勢 東區(qū)、石岐區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層的區(qū)域毛坯均價在 3000 元/平方米以上，屬于中山房地產(chǎn)中等偏高的價格，西區(qū)的約 2700 元/平方米，而南區(qū)之前的樓盤售價大致在 2022 元/平方米以下，具有價格優(yōu)勢和較大的可上升空間。9. 分析小結(jié)歸納以上分析，南區(qū)現(xiàn)時的優(yōu)勢不明顯，并在一定程度上受到劣勢（如規(guī)劃、區(qū)域配套、區(qū)域信譽）的影響而增加項目開發(fā)前期的工作難度，但我們看到：南區(qū)產(chǎn)品可在性價比上創(chuàng)造優(yōu)勢，萬科在品牌力上優(yōu)勝于各區(qū)的對手，且在交通、環(huán)境上與其他區(qū)域具有可比性。但藍(lán)波灣位于臨江地段，自然環(huán)境優(yōu)美，無形中淡化了其區(qū)域發(fā)展上的劣勢，使之具備較強的競爭實力。另外不可忽略的是：雅居樂在南區(qū)（項目地塊以西沿江地塊）也有儲備用地，該項目的啟動時間、開發(fā)周期及市場定位將對項目帶來直接的影響，但我們認(rèn)為，雅居樂項目在南區(qū)開發(fā)大型項目，對項目的影響是正面的，雅居樂和萬科在南區(qū)的開發(fā)將大大地提升南區(qū)的區(qū)域形象和區(qū)域價值，最終將達(dá)至“雙贏”的效果。其精彩的樣板間在眾多樓盤中脫穎而出，但這對產(chǎn)品開發(fā)有著豐富經(jīng)驗的萬科來說，43并構(gòu)不成威脅。? 調(diào)查方法：電話訪問、街訪? 調(diào)查區(qū)域：中山市城區(qū)（石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）? 抽樣方式：利用公司客戶資源進(jìn)行電話訪問及定點隨機攔截訪問? 樣本數(shù)量：130 個有效樣本(其中電話訪問 77 份,攔截訪問 53 份)? 樣本特征：三年內(nèi)有購房意向；有一定的經(jīng)濟(jì)收入；年齡 2550 歲? 調(diào)查時間：2022 年 7 月 6 日7 月 10 日 消費者群體特征1. 家庭規(guī)模被訪者家庭 3 人同住的最多，占 30%，其次是 4 人，占 26%，5 人，占18%，2 人占 11%。3. 工作性質(zhì)被訪者以私營企業(yè)從業(yè)人員為主，占 36%，其次是公務(wù)員及事業(yè)單位人員，占 29%，經(jīng)商人士或個體經(jīng)營者占 19%，自由職業(yè)者占 13%，其他占3%（“其他”中，以外資企業(yè)從業(yè)人員為主） 。477. 年齡33%的被訪者年齡在 2530 歲之間，其次是占 18%的 3135 歲，占 17%的25 歲以下，占 14%的 3640 歲。11. 房屋來源38%被訪者家里房屋的來源是個人購買商品房，15%是家傳/受贈，福利分房和自建分別占 11%。14. 被訪者特征概述經(jīng)過以上分析，可概括被訪者的特征如下：1) 家庭規(guī)模 34 人為主；2) 文化程度不高，大專學(xué)歷或以下為主；3) 私營企業(yè)從業(yè)人員和公務(wù)員、事業(yè)單位人員較多；4) 中山本地居民為主，非僑胞居多；5) 家庭年總收入水平以 510 萬元為主；6) 主要年齡為 2535 歲；7) 常用摩托車為主要交通工具；8) 現(xiàn)有住房多是 6 層以下的多層住宅，個人購買商品房者居多；9) 35%的被訪者是二次或三次置業(yè)；10) 被訪者主要居住在石岐區(qū)，其次是東區(qū)和西區(qū)，少數(shù)居住在南區(qū)?？梢?，被訪者對南區(qū)的區(qū)域認(rèn)同度不高。6. 一處房產(chǎn)可承受的總價43%的被訪者可承受總價 2130 萬元/套的住宅，34%的被訪者可承受總價1120 萬元/套，9%的被訪者可承受總價 3140 萬元/套，6%的被訪者可承受總價 10 萬元/套以下。?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? % ? % ? % ┸ ┶ ┰ ┳ ? ? ? % ? ? ? % ? ? ? % ? ? ? % ? ? ? 194。消 費 者 的 購 房 目 的自 住 76%投 資 7%為 子 女 購 買12%度 假 2%為 父 母 購 買3%10. 想購買的建筑類型48%的被訪者想購買 6 層以下的多層住宅， 35%的被訪者想購買 712 層的小高層住宅，8%的被訪者想購買 12 層以上的高層住宅。結(jié)合上兩個圖表可得出：被訪者對電梯的接受度較高，帶電梯的多層（6 層以下） 、帶電梯的小高層（712） 、高層（12 層以上）是市場主要需求的建筑類型。 ┲ 荢? ? ? ? ? ? ┲ ?14. 房間數(shù)量52%的被訪者想買 3 房，23%的想買 4 房，22%的想買 2 房，3%的想買 5 房。 ? 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