【正文】 業(yè)活動(dòng)都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。選址可行性判定用地區(qū)位和交通人口狀況用地物理狀況規(guī)劃超前性用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過(guò)以下五個(gè)分析因素進(jìn)行：消費(fèi)力分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地社會(huì)效益分析用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素（1）、消費(fèi)力分析目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域?yàn)樘怪?、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地， 因此，消費(fèi)量基本可以保證。從坦洲鎮(zhèn)區(qū)——本項(xiàng)目的核心商圈至本項(xiàng)目步行約1520min，車(chē)行時(shí)間約5min，極為便利；從次級(jí)商圈至本項(xiàng)目車(chē)行也僅為3040min左右，因此，本項(xiàng)目的交通便捷程度較好，交通易達(dá)性可行。商業(yè)中心為了滿(mǎn)足多種功能需求，要求占地面積相對(duì)較大。小結(jié)：依據(jù)以上幾個(gè)方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項(xiàng)目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。用地形狀要求比較規(guī)則，長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。本項(xiàng)目基本沿街開(kāi)發(fā)，緊鄰交通干道，消費(fèi)者可以極為便捷的進(jìn)入商業(yè)場(chǎng)所。本項(xiàng)目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對(duì)周?chē)目刂屏陀绊懥︼@著，同時(shí)應(yīng)位于新區(qū)，周?chē)鸀檎?wù)中心和居住區(qū)，沒(méi)有不利的噪音、氣味和光線(xiàn)污染。潛在商業(yè)價(jià)值分析是指對(duì)擬開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥＿x址可行性判定結(jié)論通過(guò)以上三個(gè)方面的選址可行性因素判定，本項(xiàng)目的選址具有較大的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場(chǎng)可行性。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)要有堅(jiān)持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場(chǎng)的心態(tài)。（一）、因地制宜，造勢(shì)造市大型項(xiàng)目自己“做市場(chǎng)”，中小型項(xiàng)目只能“跟市場(chǎng)”。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力商家的經(jīng)營(yíng)區(qū)位，劃分各個(gè)業(yè)態(tài)的主力店和散戶(hù)招商對(duì)象，并積極與主力店接觸，爭(zhēng)取能夠在開(kāi)工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢(shì)物業(yè)。（四）、準(zhǔn)確定位，打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線(xiàn)。（五）、專(zhuān)業(yè)策劃，贏得市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保障。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，應(yīng)先確定市場(chǎng)定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管理。打造城市大客廳，提升城市功能本項(xiàng)目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。城市名片，商業(yè)坐標(biāo)順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機(jī)整合，確保本項(xiàng)目按商業(yè)中心模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。對(duì)坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無(wú)論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項(xiàng)目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！⊙商業(yè)中心是什么？商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀(guān)念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂(lè)，成為一種前所未有的樂(lè)趣，再也不是簡(jiǎn)單的供需行為。（三）、形象定位形象定位原則■明確的形象定位對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用；■清晰的形象定位，能在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營(yíng)商家以及未來(lái)消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目；■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。目標(biāo)消費(fèi)群體根據(jù)本項(xiàng)目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來(lái)看，主要消費(fèi)群來(lái)源于周邊各大住宅小區(qū)。不規(guī)則人群此類(lèi)人群為不規(guī)則流動(dòng)群體，主要是路過(guò)或工作式消費(fèi)。（五）、特色定位中高端定位特色化定位大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過(guò)隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以惟有特色化定位爭(zhēng)奪市場(chǎng)。■業(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補(bǔ)互促，這樣避免同一經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，又能滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深等。因此，本項(xiàng)目作為新的商業(yè)中心，應(yīng)在其中設(shè)置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿(mǎn)足人們對(duì)于購(gòu)物環(huán)境提升的需求，同時(shí)也體現(xiàn)本項(xiàng)目的高度和立意。■ 二樓三樓C區(qū)為大型綜合超市考慮當(dāng)?shù)卮嬖趪?guó)際知名品牌大型超市面上空白點(diǎn)，我們建議把大型綜合超市（購(gòu)物中心）和專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)點(diǎn)。消費(fèi)者會(huì)為了該主題商品遠(yuǎn)道而來(lái)，完成特定消費(fèi)行為，并順便完成其他功能分區(qū)的隨機(jī)消費(fèi)。但其娛樂(lè)休閑功能較弱，本項(xiàng)目若在此方面加強(qiáng)功能配置，與之形成互補(bǔ)，借其聚客的優(yōu)勢(shì)，吸引客流滿(mǎn)足本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)人流需求。與老城區(qū)的連匯貫通作為新商業(yè)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，本項(xiàng)目必須滿(mǎn)足整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，要爭(zhēng)取最大的人流聚集效益。今天的購(gòu)物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等，還要滿(mǎn)足人與人之間的交流需要。外立面設(shè)計(jì)注重風(fēng)格、情調(diào)，協(xié)調(diào) 建筑風(fēng)格是體現(xiàn)樓盤(pán)形象與定位的首要方面，更能體現(xiàn)出整個(gè)項(xiàng)目的檔次與素質(zhì)。（3） 設(shè)計(jì)流暢空間公共空間往往需要通過(guò)大量的人流以及車(chē)流、物流等，因此在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮交通的流暢性，避免出現(xiàn)人、車(chē)、物因設(shè)計(jì)原因阻塞的不良現(xiàn)象。對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)中心來(lái)說(shuō)，室外廣場(chǎng)不僅是商業(yè)活動(dòng)的需要，也是城市空間的需要。建議可營(yíng)造小島環(huán)境，體現(xiàn)地中海海洋文化魅力。④廣場(chǎng)中應(yīng)有視覺(jué)焦點(diǎn)的設(shè)置，如鐘樓、活動(dòng)舞臺(tái)、噴水池等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺(jué)焦點(diǎn)。（3）設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑物，樹(shù)立項(xiàng)目高形象號(hào)召力作為將成為新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性的建筑物，以體現(xiàn)項(xiàng)目整體的形象號(hào)召力，增強(qiáng)聚客效果。過(guò)渡性空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議■入口布置形象元素點(diǎn)綴，演義獨(dú)特的過(guò)渡空間入口是消費(fèi)者進(jìn)入消費(fèi)場(chǎng)所的第一處場(chǎng)所。由于人行、車(chē)行的行走習(xí)慣一般是偏右，在動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃時(shí)，要根據(jù)“右進(jìn)左出”規(guī)則，引導(dǎo)人行、車(chē)行進(jìn)出各功能分區(qū)。（詳見(jiàn)人流動(dòng)線(xiàn)示意圖）■車(chē)流動(dòng)線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)入口的位置將會(huì)影響周邊道路的車(chē)流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼?chē)場(chǎng)進(jìn)出口不僅會(huì)影響停車(chē)場(chǎng)的進(jìn)出效率，也會(huì)導(dǎo)致車(chē)流回堵而影響周邊道路上的車(chē)流。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)界面時(shí)，要保持各個(gè)商業(yè)界面的整合性與一體性，與商業(yè)形象協(xié)調(diào)一致，合理設(shè)計(jì)和運(yùn)用，充分展示出地中海風(fēng)情特有的風(fēng)格和定位。因此，在商業(yè)界面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)高效運(yùn)用每一個(gè)空間的價(jià)值，把商業(yè)界面置于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的醒目位置，不能游離于商業(yè)各功能區(qū)域的環(huán)境之外，方能給消費(fèi)者以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊?！?處理好導(dǎo)視系統(tǒng)與環(huán)境的關(guān)系導(dǎo)視系統(tǒng)是指一個(gè)完整的指示系統(tǒng)，包括交通導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、文化旅游導(dǎo)視系統(tǒng)等，起到指示、導(dǎo)購(gòu)作用，是商業(yè)形象和商業(yè)功能的重要組成部分。