【正文】 9 12 10 1 4 11 成交面積 (㎡ ) 657071 1281866 502222 522376 34258 649864 435923 成交均價 (萬 /畝 ) 363 152 414 77 1147 189 254 08年土地供應(yīng)計劃列表 行政區(qū)域 北塘區(qū) 濱湖區(qū) 崇安區(qū) 惠山區(qū) 南長區(qū) 錫山區(qū) 新區(qū) 計劃供應(yīng)面積 (萬平方米 ) 60 230 60 80 60 80 80 20222022年錫城土地成交價格不斷攀升 ,07年土地成交均價是 04年的 ,說明 2022年投資商對無錫房地產(chǎn)市場的預(yù)期是樂觀的 ,這種樂觀的判斷基于無錫樓市成交量價持續(xù)攀升的利好消息。近年來 ,無錫經(jīng)濟(jì)受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射力度不斷增強 ,城市魅力不斷提升 ,外來人口逐漸增多 ,加之適應(yīng)新城區(qū)建設(shè)的需要 ,拆遷量較大 , 多種原因促進(jìn)了市場對房地產(chǎn)的需求。有效供給不足的表現(xiàn)二 :投機(jī)性需求增加。 ? 第三、開發(fā)成本增加。 07年全國樓市呈現(xiàn)火熱的市場態(tài)勢 ,對于無錫樓市 ,是一種行業(yè)帶動和促進(jìn)。年末比年初增漲約 1000元 /平米 (不含經(jīng)濟(jì)適用住房 )。此外 ,宏觀調(diào)控初期 ,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對市場樂觀的預(yù)期并沒有太大改變 ,這也是價格上漲的原因之一。 ③ 往年 910月份是每年成交量最多的時候 ,其次是 35月份。 ② 結(jié)合年初對土地儲備量的統(tǒng)計 ,濱湖區(qū)土地儲備占比達(dá) 32%,這說明 濱湖區(qū)將引領(lǐng)無錫樓市發(fā)展的新方向 。 ③ 相對來說 ,辦公、商業(yè)等經(jīng)營性產(chǎn)品的投資價值凸顯了出來 ,成交量、價平穩(wěn)發(fā)展。 項目背景事實 期望結(jié)果 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 項目分析 17 片區(qū)資源 太湖廣場板塊 位于無錫市南長區(qū) ,屬城市副中心區(qū)。未來３ ５年，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ筛黝惿虅?wù)商業(yè)項目150萬 M現(xiàn)代高檔住宅 150萬 M2，匯集５家五星級酒店、５幢超 200米、 30幢以上超百米建筑，以國際會展、現(xiàn)代商務(wù)、信息傳播、餐飲購物為主要功能。高品質(zhì)產(chǎn)品、生活配套成熟 代表 樓盤：世貿(mào)國際公寓、時代國際、朗詩社區(qū) 主要客戶：行政企事業(yè)單位高管等城市中堅階層， 市區(qū)私企老板，以及江陰、宜興等縣級市私營業(yè)主 中心區(qū) ：老城情結(jié)，交通以及商業(yè)配套方便 代表樓盤：金科觀天下、愛家金河灣、常工城尚城、金科東方王榭 現(xiàn)售產(chǎn)品：高層、小高層為主 濱湖區(qū) : 自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 代表樓盤 ：萬科 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競爭激烈、銷售速度趨緩 項目競爭態(tài)勢 —— [區(qū)域內(nèi)競爭 ] 21 板塊 名稱 產(chǎn)品類型 總建面（萬） 可售套數(shù) 容積率 推盤時間 濱湖區(qū) 百潤湖濱杰座 高層 180 08年 7月 26日 陽光嘉園 小高層、 高層 12 170 08年 8月 30日 順馳 城尚城 多層， 小高層 14 700 07年 12月 金科 客戶分析 24 無錫中高端臵業(yè)者屬于典型被引導(dǎo)型 ?無錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長三角活躍的外向型經(jīng)濟(jì)體 ?在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場，得到追捧 ?在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來自異域的生活方式 ?在這里，人們一方面在潛意識維持市井的俗文化，一方面又對高雅西洋文化和藝術(shù)認(rèn)同和向往 ?在這里，每個中產(chǎn)階級都對新鮮的事物充滿好奇和期待，價值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響 ?在無錫，消費者更需要的是 引導(dǎo) ，而不是迎合；更需要的是 合理創(chuàng)新 ，而不是因循守舊 民族的 VS國際的 傳統(tǒng) VS革新 市井 VS風(fēng)雅 引導(dǎo) amp。 ?孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費時間來輔助子女成長。擁有著專業(yè)知識及豐富的管理經(jīng)驗，第一太平戴維斯為遍及英國、歐洲大陸、亞太區(qū)及非洲的客戶提供優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)服務(wù)。K 國際設(shè)計集團(tuán) ?無錫 /上海 ，兩大貴賓接待處 100多年來僅有的凱賓斯基酒店之上的 商務(wù)行宮 頂級品牌嫁接 / 絕對價值宣揚 / 高端定位 / 長三角跨域營銷 —— 締造無錫第一 無錫凱燕環(huán)球中心 —— 頂級品牌嫁接 典型案例 42 ?五星級世貿(mào)大飯店 ?世貿(mào)中心協(xié)會，貿(mào)易界的“聯(lián)合國” ?世界名品石材、窗體、門、智能系統(tǒng) ?貝爾高林世界級景觀大師許大絢、 PAL設(shè)計事務(wù)所梁景華力作 占據(jù)無錫 CBD核心位臵 / 世貿(mào)中心協(xié)會資源 / 高端定位 /城市地標(biāo) ——無錫的 世界的 無錫世界貿(mào)易中心 —— CBD新一代中心樓王 典型案例 43 位于濱湖新城的 萬科 ? 魅力之城 和 順馳 ? 天鵝湖 ，是無錫大規(guī)模住宅社區(qū)的代表 順馳 ? 天鵝湖 萬科 ? 魅力之城 典型案例 44 萬科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒適居住，充分營造城市氛圍 魅力之城的三張牌 ?區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)。 ?跨國公司總部所在地 ?會展中心 ?繁華的工商業(yè)區(qū) ?學(xué)習(xí)、娛樂和現(xiàn)代生活的理想之地 會議中心和配套 繁華的商業(yè)區(qū) 居民普通住宅區(qū) 迪斯尼主體樂園 Shoppingmall 典型案例 46 社區(qū)內(nèi)部大手筆規(guī)劃和配套，全方位滿足無錫人便利、舒適的居住需求 天鵝湖 啟動期： 6月 15日 啟動物業(yè)類型：多層和花園洋房、高層 5萬平米的湖面：湖邊步行道和社區(qū)景觀（ EDAW） 綜合性會所 圖書館和電影院 500米商業(yè)街 商業(yè)街 中央湖景 綜合會所 圖書館 典型案例 47 天鵝湖的戶型設(shè)計在無錫市場上處于相對領(lǐng)先水平，引入諸多滿足舒適居住的創(chuàng)新元素 主力戶型： 120 平米建筑面積 ?大面積轉(zhuǎn)角飄窗 ?落沉式會客廳 ?獨立曬衣房 ?廚房配套的獨立工作陽臺 159平米 F戶型 典型案例 48 高端形象定位 強勢營銷推廣 多渠道客戶開拓 全方位項目展示 ?頂級品牌嫁接 ?片區(qū)價值奠定 ?挖掘 /創(chuàng)造產(chǎn)品的專屬價值 ?主流媒體 /焦點位臵 ?線上線下立體化渠道 ?高調(diào) /系列客戶活動 ?業(yè)界相關(guān)活動 ?異地深圳接待站設(shè)臵 ?有效客戶會聯(lián)動 ?情景體驗 ,細(xì)節(jié)展示 ?項目稀缺賣點特別展示 ?銷售物料多元化 ?細(xì)致接待服務(wù)流程 ?對本案的啟發(fā)： 建立市場知名度 擴(kuò)大影響力 引發(fā)共鳴 提升價值 49 本項目 營銷價值體系 形象定位 —— 專屬價值 ?片區(qū)專屬價值 ?項目專屬價值 營銷推廣 —— 深入人心 客戶渠道 —— 圈層拓展 現(xiàn)場展示 —— 尊貴展現(xiàn) ?立體化渠道 ?片區(qū)炒作 ?推廣活動 ?業(yè)界口碑 — 專人專時接待 ?品牌聯(lián)動 ?業(yè)主資源挖掘 ?開發(fā)商資源挖掘 ?體驗式現(xiàn)場 ?多元化物料 ?細(xì)致服務(wù)流程 — 五星級銷售 /物管服務(wù) 銀行金卡會員 移動 VIP會員 奢侈品品牌 業(yè)主聯(lián)誼活動 短信 /直郵 看房動線 會所體驗 樣板房觀湖 樓書、戶型圖冊 書籍、期刊 光碟、影視片 報紙 /廣播 /戶外宣傳形象 直郵 /圍墻 /條幅 /銀行易拉寶宣傳銷售信息 系列軟文炒作 政府合作區(qū)域論壇 項目開盤前系列活動 名人俱樂部系列活動 ?大眾傳播 — 吸納主流客戶 深圳展示接待處 異地推介 ?樹立高端品牌形象 ?五星級酒店的引入 ?挖掘客戶資源，擴(kuò)大市場影響力 ?項目營銷價值體系 50 典型競爭性樓盤的核心訴求 世貿(mào)協(xié)會品牌 /五星級酒店 /商業(yè)頂級配套 萬科品牌 /完善配套 /規(guī)模 科技地產(chǎn)領(lǐng)跑者品牌 /居住科技技術(shù)運用 常發(fā)品牌 /規(guī)模 /配套服務(wù) 無錫世貿(mào)中心 萬科 〃 魅力之城 朗詩 〃 未來之家 常發(fā) 〃 清揚御庭 形象定位