【正文】 9 12 10 1 4 11 成交面積 (㎡ ) 657071 1281866 502222 522376 34258 649864 435923 成交均價(jià) (萬(wàn) /畝 ) 363 152 414 77 1147 189 254 08年土地供應(yīng)計(jì)劃列表 行政區(qū)域 北塘區(qū) 濱湖區(qū) 崇安區(qū) 惠山區(qū) 南長(zhǎng)區(qū) 錫山區(qū) 新區(qū) 計(jì)劃供應(yīng)面積 (萬(wàn)平方米 ) 60 230 60 80 60 80 80 20222022年錫城土地成交價(jià)格不斷攀升 ,07年土地成交均價(jià)是 04年的 ,說(shuō)明 2022年投資商對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是樂(lè)觀的 ,這種樂(lè)觀的判斷基于無(wú)錫樓市成交量?jī)r(jià)持續(xù)攀升的利好消息。近年來(lái) ,無(wú)錫經(jīng)濟(jì)受上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射力度不斷增強(qiáng) ,城市魅力不斷提升 ,外來(lái)人口逐漸增多 ,加之適應(yīng)新城區(qū)建設(shè)的需要 ,拆遷量較大 , 多種原因促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。有效供給不足的表現(xiàn)二 :投機(jī)性需求增加。 ? 第三、開(kāi)發(fā)成本增加。 07年全國(guó)樓市呈現(xiàn)火熱的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) ,對(duì)于無(wú)錫樓市 ,是一種行業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)。年末比年初增漲約 1000元 /平米 (不含經(jīng)濟(jì)適用住房 )。此外 ,宏觀調(diào)控初期 ,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期并沒(méi)有太大改變 ,這也是價(jià)格上漲的原因之一。 ③ 往年 910月份是每年成交量最多的時(shí)候 ,其次是 35月份。 ② 結(jié)合年初對(duì)土地儲(chǔ)備量的統(tǒng)計(jì) ,濱湖區(qū)土地儲(chǔ)備占比達(dá) 32%,這說(shuō)明 濱湖區(qū)將引領(lǐng)無(wú)錫樓市發(fā)展的新方向 。 ③ 相對(duì)來(lái)說(shuō) ,辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品的投資價(jià)值凸顯了出來(lái) ,成交量、價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。 項(xiàng)目背景事實(shí) 期望結(jié)果 問(wèn)題界定和結(jié)構(gòu)化分析 項(xiàng)目分析 17 片區(qū)資源 太湖廣場(chǎng)板塊 位于無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū) ,屬城市副中心區(qū)。未來(lái)３ ５年，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒔ǔ筛黝?lèi)商務(wù)商業(yè)項(xiàng)目150萬(wàn) M現(xiàn)代高檔住宅 150萬(wàn) M2，匯集５家五星級(jí)酒店、５幢超 200米、 30幢以上超百米建筑，以國(guó)際會(huì)展、現(xiàn)代商務(wù)、信息傳播、餐飲購(gòu)物為主要功能。高品質(zhì)產(chǎn)品、生活配套成熟 代表 樓盤(pán)：世貿(mào)國(guó)際公寓、時(shí)代國(guó)際、朗詩(shī)社區(qū) 主要客戶(hù)：行政企事業(yè)單位高管等城市中堅(jiān)階層， 市區(qū)私企老板，以及江陰、宜興等縣級(jí)市私營(yíng)業(yè)主 中心區(qū) ：老城情結(jié)，交通以及商業(yè)配套方便 代表樓盤(pán)：金科觀天下、愛(ài)家金河灣、常工城尚城、金科東方王榭 現(xiàn)售產(chǎn)品：高層、小高層為主 濱湖區(qū) : 自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 代表樓盤(pán) ：萬(wàn)科 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷(xiāo)售速度趨緩 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— [區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) ] 21 板塊 名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 總建面（萬(wàn)） 可售套數(shù) 容積率 推盤(pán)時(shí)間 濱湖區(qū) 百潤(rùn)湖濱杰座 高層 180 08年 7月 26日 陽(yáng)光嘉園 小高層、 高層 12 170 08年 8月 30日 順馳 城尚城 多層， 小高層 14 700 07年 12月 金科 客戶(hù)分析 24 無(wú)錫中高端臵業(yè)者屬于典型被引導(dǎo)型 ?無(wú)錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長(zhǎng)三角活躍的外向型經(jīng)濟(jì)體 ?在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場(chǎng)，得到追捧 ?在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來(lái)自異域的生活方式 ?在這里，人們一方面在潛意識(shí)維持市井的俗文化，一方面又對(duì)高雅西洋文化和藝術(shù)認(rèn)同和向往 ?在這里，每個(gè)中產(chǎn)階級(jí)都對(duì)新鮮的事物充滿(mǎn)好奇和期待，價(jià)值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響 ?在無(wú)錫，消費(fèi)者更需要的是 引導(dǎo) ，而不是迎合；更需要的是 合理創(chuàng)新 ，而不是因循守舊 民族的 VS國(guó)際的 傳統(tǒng) VS革新 市井 VS風(fēng)雅 引導(dǎo) amp。 ?孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時(shí)間來(lái)輔助子女成長(zhǎng)。擁有著專(zhuān)業(yè)知識(shí)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，第一太平戴維斯為遍及英國(guó)、歐洲大陸、亞太區(qū)及非洲的客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)服務(wù)。K 國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán) ?無(wú)錫 /上海 ，兩大貴賓接待處 100多年來(lái)僅有的凱賓斯基酒店之上的 商務(wù)行宮 頂級(jí)品牌嫁接 / 絕對(duì)價(jià)值宣揚(yáng) / 高端定位 / 長(zhǎng)三角跨域營(yíng)銷(xiāo) —— 締造無(wú)錫第一 無(wú)錫凱燕環(huán)球中心 —— 頂級(jí)品牌嫁接 典型案例 42 ?五星級(jí)世貿(mào)大飯店 ?世貿(mào)中心協(xié)會(huì)，貿(mào)易界的“聯(lián)合國(guó)” ?世界名品石材、窗體、門(mén)、智能系統(tǒng) ?貝爾高林世界級(jí)景觀大師許大絢、 PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所梁景華力作 占據(jù)無(wú)錫 CBD核心位臵 / 世貿(mào)中心協(xié)會(huì)資源 / 高端定位 /城市地標(biāo) ——無(wú)錫的 世界的 無(wú)錫世界貿(mào)易中心 —— CBD新一代中心樓王 典型案例 43 位于濱湖新城的 萬(wàn)科 ? 魅力之城 和 順馳 ? 天鵝湖 ，是無(wú)錫大規(guī)模住宅社區(qū)的代表 順馳 ? 天鵝湖 萬(wàn)科 ? 魅力之城 典型案例 44 萬(wàn)科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒適居住，充分營(yíng)造城市氛圍 魅力之城的三張牌 ?區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無(wú)錫未來(lái)的城市副中心和新興綜合區(qū)。 ?跨國(guó)公司總部所在地 ?會(huì)展中心 ?繁華的工商業(yè)區(qū) ?學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和現(xiàn)代生活的理想之地 會(huì)議中心和配套 繁華的商業(yè)區(qū) 居民普通住宅區(qū) 迪斯尼主體樂(lè)園 Shoppingmall 典型案例 46 社區(qū)內(nèi)部大手筆規(guī)劃和配套，全方位滿(mǎn)足無(wú)錫人便利、舒適的居住需求 天鵝湖 啟動(dòng)期： 6月 15日 啟動(dòng)物業(yè)類(lèi)型：多層和花園洋房、高層 5萬(wàn)平米的湖面：湖邊步行道和社區(qū)景觀（ EDAW） 綜合性會(huì)所 圖書(shū)館和電影院 500米商業(yè)街 商業(yè)街 中央湖景 綜合會(huì)所 圖書(shū)館 典型案例 47 天鵝湖的戶(hù)型設(shè)計(jì)在無(wú)錫市場(chǎng)上處于相對(duì)領(lǐng)先水平，引入諸多滿(mǎn)足舒適居住的創(chuàng)新元素 主力戶(hù)型： 120 平米建筑面積 ?大面積轉(zhuǎn)角飄窗 ?落沉式會(huì)客廳 ?獨(dú)立曬衣房 ?廚房配套的獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái) 159平米 F戶(hù)型 典型案例 48 高端形象定位 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣 多渠道客戶(hù)開(kāi)拓 全方位項(xiàng)目展示 ?頂級(jí)品牌嫁接 ?片區(qū)價(jià)值奠定 ?挖掘 /創(chuàng)造產(chǎn)品的專(zhuān)屬價(jià)值 ?主流媒體 /焦點(diǎn)位臵 ?線(xiàn)上線(xiàn)下立體化渠道 ?高調(diào) /系列客戶(hù)活動(dòng) ?業(yè)界相關(guān)活動(dòng) ?異地深圳接待站設(shè)臵 ?有效客戶(hù)會(huì)聯(lián)動(dòng) ?情景體驗(yàn) ,細(xì)節(jié)展示 ?項(xiàng)目稀缺賣(mài)點(diǎn)特別展示 ?銷(xiāo)售物料多元化 ?細(xì)致接待服務(wù)流程 ?對(duì)本案的啟發(fā)： 建立市場(chǎng)知名度 擴(kuò)大影響力 引發(fā)共鳴 提升價(jià)值 49 本項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系 形象定位 —— 專(zhuān)屬價(jià)值 ?片區(qū)專(zhuān)屬價(jià)值 ?項(xiàng)目專(zhuān)屬價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)推廣 —— 深入人心 客戶(hù)渠道 —— 圈層拓展 現(xiàn)場(chǎng)展示 —— 尊貴展現(xiàn) ?立體化渠道 ?片區(qū)炒作 ?推廣活動(dòng) ?業(yè)界口碑 — 專(zhuān)人專(zhuān)時(shí)接待 ?品牌聯(lián)動(dòng) ?業(yè)主資源挖掘 ?開(kāi)發(fā)商資源挖掘 ?體驗(yàn)式現(xiàn)場(chǎng) ?多元化物料 ?細(xì)致服務(wù)流程 — 五星級(jí)銷(xiāo)售 /物管服務(wù) 銀行金卡會(huì)員 移動(dòng) VIP會(huì)員 奢侈品品牌 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 短信 /直郵 看房動(dòng)線(xiàn) 會(huì)所體驗(yàn) 樣板房觀湖 樓書(shū)、戶(hù)型圖冊(cè) 書(shū)籍、期刊 光碟、影視片 報(bào)紙 /廣播 /戶(hù)外宣傳形象 直郵 /圍墻 /條幅 /銀行易拉寶宣傳銷(xiāo)售信息 系列軟文炒作 政府合作區(qū)域論壇 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前系列活動(dòng) 名人俱樂(lè)部系列活動(dòng) ?大眾傳播 — 吸納主流客戶(hù) 深圳展示接待處 異地推介 ?樹(shù)立高端品牌形象 ?五星級(jí)酒店的引入 ?挖掘客戶(hù)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力 ?項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系 50 典型競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的核心訴求 世貿(mào)協(xié)會(huì)品牌 /五星級(jí)酒店 /商業(yè)頂級(jí)配套 萬(wàn)科品牌 /完善配套 /規(guī)模 科技地產(chǎn)領(lǐng)跑者品牌 /居住科技技術(shù)運(yùn)用 常發(fā)品牌 /規(guī)模 /配套服務(wù) 無(wú)錫世貿(mào)中心 萬(wàn)科 〃 魅力之城 朗詩(shī) 〃 未來(lái)之家 常發(fā) 〃 清揚(yáng)御庭 形象定位