資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風(fēng)港本幣升值的受益者-預(yù)覽頁
【正文】 型地產(chǎn)公司比較 21 無與倫比的資源優(yōu)勢：約 250萬平方低成本優(yōu)質(zhì)儲備資源，溢價 200億以上 公司推薦（一）：陸家嘴 22 地塊名稱 規(guī)劃用途 土地面積(平方米） 中標(biāo)價(萬元 ) 容積率 樓板價（元） 中標(biāo)人 浦東新區(qū)濰坊新村街道 245街坊 23宗地塊 綜合和商業(yè)金融及商業(yè)住宅 318500 20220 顯銳投資公司（新鴻基） 浦東新區(qū)上糧八庫 （東方路榮成路） 綜合（商業(yè)辦公、酒店） 27301 71200 14251 保利上海集團(tuán)有限公司 竹園商貿(mào)區(qū) 24地塊 綜合 50800 259900 4 12022 和記黃埔 陸家嘴地區(qū)近期地塊出讓價 公司推薦（一）：陸家嘴 23 上海市基準(zhǔn)地價表 用途 商業(yè) 辦公 住宅 工業(yè) 級別 設(shè)定容 設(shè)定容 設(shè)定容積率 設(shè)定容積率 積率 積率 1 12260 8200 2 9920 6200 6200 3 7500 3 4550 3 4550 4200 2 4 5280 3300 3300 2 2100 5 3960 2400 2400 1100 6 2175 1500 1500 530 7 1269 940 940 1 295 8 910 700 700 250 1 9 600 1 510 1 510 195 10 370 370 370 150 11 灘涂待定 說明 本基準(zhǔn)地價為正常市場條件下，各級別分用途法定出讓最高年限下的國有土地使用權(quán)的平均價格，基準(zhǔn)日為 2022年 6月 30日。 公司推薦（三）：浦東金橋 34 未來 5年租賃收入 20%以上的復(fù)合增長 公司推薦（三）：浦東金橋 2 4 . 4 %1 6 . 3 %3 4 . 1 %5 5 . 3 %3 8 . 1 %2 2 . 8 %2 4 . 3 %2 4 . 1 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06E 07E 08E 35 保守的折舊及攤銷政策造成 EPS嚴(yán)重低估 ? 折舊攤銷年限短 ? 研發(fā)費(fèi)用 ? 短貸長用，利息費(fèi)用化 ? 裝修費(fèi) 還原項目 04年費(fèi)用率 應(yīng)還原稅前部分 /主營收入 折舊 35% 〉 18% 研發(fā)費(fèi)用 10% 10% 財務(wù)費(fèi)用 〉 % 〉 % 裝修 、 更新改造 較高 不確定 合計 % 〉 % 公司推薦（三）：浦東金橋 36 可比收益還原：公司 EPS究竟多少 2022 2022 2022E 2022E 2022E EPS（元） 還原 EPS（元） 公司推薦（三）：浦東金橋 37 儲備充足，增長潛力巨大 ? 建設(shè)用地充足，保證租賃物業(yè)可長期穩(wěn)步增加 ? 60萬平方米土地儲備，可供 5年開發(fā)之需 ? 38萬平方米低價出租土地，可望收回 ? 區(qū)外房產(chǎn)開發(fā)用地，可供未來至少 3年結(jié)算之需 ? 3億待結(jié)算收入 ? 20余萬平方優(yōu)質(zhì)項目儲備 公司推薦（三）：浦東金橋 38 行政改革帶來巨大發(fā)展空間 ? 區(qū)域委員會管轄范圍大幅擴(kuò)大 ? 金橋功能區(qū)較之原來開發(fā)區(qū) 27平方公里，大幅擴(kuò)大至 92平方公里 ? 功能區(qū)處于大面積開發(fā)狀態(tài) ? 公司屬開發(fā)區(qū)核心企業(yè) 金橋出口加工區(qū)內(nèi)的主要開發(fā)公司 與公司關(guān)系 公司參股比例 本公司 南區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司 子公司 95% 金橋聯(lián)發(fā)公司 子公司 % 公司推薦（三）：浦東金橋 39 投資建議：買入 ? RNAV估值結(jié)果 9元 ? PE估值 ? 現(xiàn)價較之嚴(yán)重低估，建議買入 公司推薦（三）：浦東金橋 40 報告完畢 謝謝
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