【正文】 住功能越來越得到人們的重視。二、 產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制和區(qū)位空間關(guān)系CBD的形成和發(fā)展實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)展與城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換關(guān)系的一種特例。一般來說經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)分為三個層次：第一個層次是企業(yè)內(nèi)部聚集化，類似于馬歇爾所說的內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)；典型的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)聚集化現(xiàn)象表現(xiàn)在生產(chǎn)型的企業(yè)，生產(chǎn)的規(guī)?；軌虼龠M(jìn)企業(yè)單位成本的下降，整體效益的上升；另一方面，在特定的條件下，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)聚集化也表現(xiàn)在企業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部整合上，但是企業(yè)的結(jié)構(gòu)整合情況較為復(fù)雜，并不是說企業(yè)結(jié)構(gòu)越完善、部門越多，企業(yè)效益越好，而是說企業(yè)結(jié)構(gòu)必須得到關(guān)聯(lián)性的整合。第三層次是多行業(yè)間的聚集，即多個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)聚集，這類聚集主要分布在類似城市這種高度結(jié)構(gòu)化的較大的區(qū)域之中，可稱之為“城市化經(jīng)濟(jì)”。這一理論認(rèn)為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)一般傾向于在特定區(qū)位空間集中不同集群，不同的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動又傾向于集結(jié)在不同的地方，空間的差異化在某種程度上與產(chǎn)業(yè)專業(yè)化相關(guān)。產(chǎn)業(yè)的聚集理論對城市空間的轉(zhuǎn)換的解釋更多是功能性，而非因果性的。根本上來說，產(chǎn)業(yè)聚集理論對區(qū)位轉(zhuǎn)換過程的分析是有欠缺的，這使得它適于分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但對區(qū)位產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生解釋力是不強(qiáng)的。從前面對CBD的分析，我們看到CBD必然是高建筑密度的、高地價性的、產(chǎn)業(yè)是以企業(yè)總部和第三產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的。從高地價的角度來講，CBD的單位商務(wù)成本和商業(yè)成本都是較高的，如果企業(yè)的利潤率沒有達(dá)到一定的規(guī)模，也是沒有辦法承擔(dān)這一高額的商務(wù)成本；居民的財富達(dá)不到一定的積累，也是無法消費(fèi)得起商業(yè)區(qū)的商品。當(dāng)一個城市的產(chǎn)業(yè)集群類別過少，單一產(chǎn)業(yè)的聚集度很高。只有兩者達(dá)到一種有效的平衡，才能對CBD建設(shè)產(chǎn)生真正的作用。增長極理論中的“擴(kuò)散”指的是核心地區(qū)，通過產(chǎn)品、勞動力、資本、信息的流動帶動周邊區(qū)域的發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)聚集理論看來，生產(chǎn)型企業(yè)結(jié)構(gòu)、功能的分化或者分離，是企業(yè)內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的直接結(jié)果。過分聚集化帶來的內(nèi)部交易成本的上升，正好是專業(yè)化分工將其成本外部化可以解決的。功能分化主要是指企業(yè)內(nèi)部的某一功能分離出若干功能，形成新的功能部門，通過新部門的專業(yè)化運(yùn)作帶來的效益，從而促進(jìn)整體效益的上升，功能分化產(chǎn)生的條件依賴于專業(yè)化分工帶來的效益要大于分工帶來的交易成本；功能分化的案例在生產(chǎn)的流程設(shè)計上體現(xiàn)得最為鮮明，每一環(huán)節(jié)的分工操作會大大提高生產(chǎn)效率。這兩種類型企業(yè)都是目前城市CBD商務(wù)辦公職能的主要構(gòu)成者，而從歷史的演化過程來看，它們都是由于第二產(chǎn)業(yè)解決過度聚集化問題，而進(jìn)行專業(yè)化分工的產(chǎn)物，也即是工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集帶來的擴(kuò)散效應(yīng)產(chǎn)物。而第三產(chǎn)業(yè)的聚集就是區(qū)域內(nèi)相關(guān)企業(yè)向某一區(qū)位集中的過程，在情況順利的情況下，最終完成產(chǎn)業(yè)升級和CBD建設(shè)。需要指出的第三產(chǎn)業(yè)在CBD的聚集與其他產(chǎn)業(yè)聚集是由區(qū)別的，這里表現(xiàn)在CBD的地價之上，與其他區(qū)域相比，入住CBD企業(yè)的必須承擔(dān)較高的租金，負(fù)擔(dān)較高的運(yùn)營成本。聚集效應(yīng)作為產(chǎn)業(yè)聚集的一種功能效應(yīng)，只能說明它是維持其在該區(qū)域成長的動力，而無法解釋特定的產(chǎn)業(yè)最初為何出現(xiàn)在該區(qū)域，也就說他無法解釋在某一區(qū)域產(chǎn)業(yè)需要具備哪些條件。因此第三產(chǎn)業(yè)在CBD聚集的一個前提條件是強(qiáng)有力的城市規(guī)劃，規(guī)劃的結(jié)果是CBD的基本特征與第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需要是一致的。在CBD建設(shè)中一個重要的環(huán)節(jié)就是路網(wǎng)的建設(shè)，路網(wǎng)建設(shè)對于CBD的存活是至關(guān)重要。在城市發(fā)展的這個階段，專業(yè)化的服務(wù)公司或者非常的弱小，或者未來發(fā)展存在諸多的不確定性；企業(yè)結(jié)構(gòu)的分化也處于搖擺不定，因?yàn)槠髽I(yè)結(jié)構(gòu)分化意味著企業(yè)管理者面臨一個新的管理情境，需要重新適應(yīng)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略或管理手段。相對于個人，企業(yè)是一種更加理性的實(shí)體，企業(yè)的活動永遠(yuǎn)是追逐利益的。一般來說，在啟動期，CBD引起企業(yè)流動的的收益預(yù)期表現(xiàn)在兩個方面：一是認(rèn)為企業(yè)入住可以改善企業(yè)形象，從而可能為企業(yè)未來發(fā)展帶來更為廣闊的空間；二是認(rèn)為CBD的物業(yè)具有很高的升值空間，這就引發(fā)企業(yè)的投資需求。從前面的分析，我們認(rèn)為，CBD成長是受到城市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制共同作用推動的。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段決定了其聚集效應(yīng)的功能強(qiáng)大與否。實(shí)際上產(chǎn)業(yè)的聚集和CBD進(jìn)程就是一對供求關(guān)系。實(shí)際上，辦公樓的購買者也包括個人，CBD的構(gòu)成也包括住宅和商業(yè)。在CBD建設(shè)的早期，愿意入住企業(yè)的數(shù)量還較少，單靠企業(yè)的資金根本無法維持CBD的運(yùn)作，此時大規(guī)模投資需求帶來的投資資本成為推動CBD成長的重要資金。五、 案例研究：東莞新城CBD的發(fā)展動力分析（一） 東莞新城區(qū)CBD簡介東莞新城中心包括中央商務(wù)區(qū)（CBD）和中央生活區(qū)（CLD）兩大區(qū)域構(gòu)成。，位于東莞大道北段及相關(guān)輻射區(qū)，西側(cè)為東莞市行政文化中心區(qū)，旗峰山公園位于規(guī)劃區(qū)西北，東莞大道、鴻福路以及四環(huán)路，是中央商務(wù)區(qū)主要的對外聯(lián)系道路。中央生活區(qū)中具有相當(dāng)體量的辦公物業(yè)規(guī)劃，它與CBD中的寫字樓構(gòu)成了新城區(qū)整個商務(wù)物業(yè)體系。因此判斷東莞CBD能否成功，最重要的因素是在這期間，東莞的產(chǎn)業(yè)升級是能有效的實(shí)施，從而推動CBD的建設(shè)進(jìn)程。市場份額的增加更多的是采用控制企業(yè)成本的價格競爭促成的。東莞在有限的區(qū)域取得了相當(dāng)可觀的產(chǎn)業(yè)總量，財富已經(jīng)達(dá)到一定的聚集水平。其中IT業(yè)是東莞最大、最具競爭力的產(chǎn)業(yè)。東莞目前大約有24萬以上的企業(yè)各個體戶，其中大多數(shù)都是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。只是到了近幾年，城郊的IT制造業(yè)才崛起，初步了改變產(chǎn)業(yè)。（2） 東莞產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展具有一定規(guī)模，形成一定的聚集和擴(kuò)散效應(yīng)，但是由于“各自為鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)布局，再加上服務(wù)企業(yè)規(guī)模大多較小，專業(yè)化程度低，服務(wù)半徑有限，產(chǎn)業(yè)聚集的擴(kuò)散效應(yīng)尚沒有大規(guī)模展開，也不能一下子轉(zhuǎn)移到CBD。第一個梯度是行業(yè)間的升級，往往表現(xiàn)為現(xiàn)代高科技制造業(yè)取代傳統(tǒng)制造業(yè)為區(qū)域的主導(dǎo)行業(yè)；第二層梯度是企業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，企業(yè)結(jié)構(gòu)的升級會存在兩個階段。以上三個層次并不是完全割裂，直線式發(fā)展的，層次間的關(guān)系更多是多線性的，是相互交錯的，只是不同階段，每種層次的升級占地主導(dǎo)地位不同。首先，東莞已經(jīng)基本完成了第一層次的升級，既完成了制造業(yè)行業(yè)間的轉(zhuǎn)換，表現(xiàn)在IT制造業(yè)取代傳統(tǒng)的防紡織、家具，成為東莞的首席支柱產(chǎn)業(yè)。再次，東莞目前第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，出現(xiàn)了大批咨詢、投資、貿(mào)易、裝飾等氣業(yè)入駐CBD；但是這些企業(yè)目前規(guī)模均較小，所需的辦公樓的面積基本在200平方米之下，顯示目前東莞第三產(chǎn)業(yè)的級別相對較低，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模爆發(fā)尚未開始。由于產(chǎn)業(yè)升級的需要，東莞人才需求結(jié)構(gòu)正在緩慢的發(fā)生變化，人才需求結(jié)構(gòu)的變化將會導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的緩慢升級。顯示人才結(jié)構(gòu)正在緩慢的升級，同時顯示產(chǎn)業(yè)升級的緩慢進(jìn)行。這一條件能否實(shí)現(xiàn)往往取決于兩種情況是否能夠成立：一是目前企業(yè)結(jié)構(gòu)的聚集化是否是經(jīng)濟(jì)的，這表現(xiàn)在營銷、管理、研發(fā)部門與制造中心的分離所帶來的收益是否能夠大于分離所產(chǎn)生的成本，如果收益是大雨成本的，既是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，企業(yè)區(qū)位分化就會產(chǎn)生；二是企業(yè)規(guī)模發(fā)展形成的聚集效應(yīng)收益是否能夠達(dá)到足可以忽略分離所產(chǎn)生的成本。這些成本均阻礙著，企業(yè)遷入CBD。自2001年開始，東莞在打“城市牌”的同時，也加強(qiáng)了“民營牌”的建設(shè)，希望實(shí)外資內(nèi)資兩條腿走路的格局。 產(chǎn)業(yè)引擎（1） 松山湖工業(yè)園區(qū)東莞的產(chǎn)業(yè)升級，除了經(jīng)濟(jì)的自然變遷之外，還需要一個強(qiáng)有力的引擎推動。園區(qū)企業(yè)定位以高科技企業(yè)為主，支柱產(chǎn)業(yè)以電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位素質(zhì)較高。之所以選擇蘇州工業(yè)園區(qū)，因?yàn)槠渑c松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在較多的相似點(diǎn)，例如規(guī)劃面積相近（與目前主要開發(fā)的中國新加坡合作園區(qū)）、產(chǎn)業(yè)集群的相似性、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相似性等。而松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位層次更高，實(shí)現(xiàn)“先建設(shè)、再招商”的開發(fā)策略，在20012004年，一次性全面打通70平方公里的園區(qū)路網(wǎng)和規(guī)劃。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要分為三個階段。估計松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將經(jīng)過若干年的發(fā)展才能使的購買力得到一定程度的積累，從而對中心區(qū)的發(fā)展形成一定的支撐作用。目前東莞CBD已經(jīng)建成了東莞市政大樓、會展中心、海關(guān)大廈、科技博物館等，這些地標(biāo)性建筑對區(qū)域形象塑造和引導(dǎo)客戶區(qū)域認(rèn)同起了重要的作用。它們的相繼啟動，人流企業(yè)的不斷導(dǎo)入，將會提高區(qū)域熱度，提高中心區(qū)和CBD的城市地位。（3）CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃企業(yè)總部金融、商務(wù)中心專業(yè)化服務(wù)公司行政文化中心目前實(shí)現(xiàn)程度企業(yè)的導(dǎo)入是CBD成敗的關(guān)鍵。至于企業(yè)總部，由于東莞城市素來是“強(qiáng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)的總部大多位于各個鎮(zhèn)區(qū)，CBD又剛剛啟動不久，因此企業(yè)總部的遷入尚未開始；專業(yè)化服務(wù)公司，目前CBD已建成的辦公樓中，已經(jīng)遷入或新成立大量的第三產(chǎn)業(yè)公司。但是總體上來看，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模導(dǎo)入尚未開始。級差地租理論告訴我們，不同區(qū)位，人們愿意承擔(dān)的地租是不一樣的，土地的租金和價格由于區(qū)位的不同而顯示出區(qū)位的差異。在這里，我們將多核心理論進(jìn)行部分修正，CBD改為舊城中心、次級核心區(qū)改為新城中心。而目前東莞新城中心的單價只超過3500，低于舊城區(qū)4000元的單價，甚至不如虎門、常平等次級中心，可見東莞CBD的價值實(shí)際上是被嚴(yán)重低估的，因?yàn)樵诶碚撋洗嬖诤艽蟮纳蠞q空間，這就給企業(yè)和消費(fèi)者帶來很大升值預(yù)期，而升值的預(yù)期會引起企業(yè)和人口的導(dǎo)入，尤其是投資性需求會有大幅度增長。應(yīng)該說，東莞CBD的啟動時，雖然沒有形成大規(guī)模的企業(yè)導(dǎo)入，但仍是具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，相當(dāng)數(shù)量企業(yè)的進(jìn)入就是一個證明，而且產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散是一個緩慢的過程，企業(yè)轉(zhuǎn)移或成立的決策都是需要一定時間的，因此CBD建設(shè)是不能一觸而就的。我們的方法主要是通過就業(yè)人口的導(dǎo)入作為CBD成長速度的主要評估指標(biāo)，而要評估就業(yè)人口的導(dǎo)入速度就需要考察辦公面積的銷售和入駐速度如何。而2004年東莞全市的寫字樓銷售量是22萬平方米，市區(qū)寫字樓銷售量約為15萬方，基本上東莞寫字樓的銷售主要集中在CBD及其周邊區(qū)域，這也表明企業(yè)和個人資本對該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的聚集是有預(yù)期的。CBD建設(shè)初具規(guī)模，低價會有一個較大提升。第三階段大概會在2011年到2015年左右，此時東莞產(chǎn)業(yè)升級將會初步完成，第三產(chǎn)業(yè)全面興起，鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)總部、營銷、研發(fā)機(jī)構(gòu)會大量遷入，CBD進(jìn)入快速增長期。CBD發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定階段。[2]秦憲文：《城市化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展》[J]，《山東師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)》2004年第1期第125127頁。[6]曾芬鈺：《城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化》[J]，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究》2002年第9期第3036頁。徐康寧：《開放經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)集群與競爭力》[J]，《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)》2001（11）。[20]東莞2004年統(tǒng)計年鑒44 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