【正文】 新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法?！　。?）按人工成本比例法計算，計算公式為：間接成本=人工成本總額成本分配率　　其中：　?。?）單位價格法：計算公式為：間接成本=工作量（按工日或工時）單位價格/工日或工時　?。?）直接成本百分率法，計算公式為：間接成本=直接成本間接成本占直接成本百分率　　2．物價指數(shù)法：方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為：　　或： 　　物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。7 ?！。?）依據(jù)各類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：K=R/R　　式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)　　　　　R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；　　　　　R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本（1成新率）　　2．公式計算法。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整?！　?．估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。　　2．使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為：　3．修復(fù)費用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計算公式為：　　評估工作中，有些評估人員直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的?！　〉谒?、資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限?！　?．計算確定被評估資產(chǎn)的價值?！　?．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。一般來說，有以下幾種情況?；竟綖椋骸　　　　　≠Y產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率　　有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，　　各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：　　第一步，預(yù)測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和?！　?．未來收益是不等額的情形?！　?．收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率?！　。ㄈ┦找嫫谙蕖　∈找嫫谙奘侵纲Y產(chǎn)收益的期間，通常指益年期?！　?．預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率?！　?．在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。前者主要從買者角度，即以購建某基資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。　　4．成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值?！　?．資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。第三章 機器設(shè)備評估第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點一、 機器設(shè)備及其分類　?。ㄒ唬C器設(shè)備的特點　　機器設(shè)備是指由金屬或其它材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置?！　?．機器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。　?。?）服務(wù)設(shè)備?！　?．非標準設(shè)備的自動化程度分類，可以分為：　?。?）自動化設(shè)備。　?。?）B類設(shè)備?！　。?）庫存設(shè)備?！　?．對于整體性的機器設(shè)備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設(shè)備組成的有機整體?！　?．影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。機器設(shè)備核查的方式分為逐項清查和抽樣核查兩種。但核查的工作量較大?！　C器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法?！　C器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定?！　。ǘ┪⒂^鑒定　　微觀鑒定是辨識設(shè)備個別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備?！　C器設(shè)備的評估大部分采用成本法。重置可以是對單臺機器設(shè)備，也可以是對整個工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。二、進口設(shè)備常見的價格條件　　在進行進口設(shè)備評估時，評估人員經(jīng)常根據(jù)進口設(shè)備的現(xiàn)行報價計算重置成本?！　amp?！　XW價，即工廠交貨價，買方承擔(dān)從提貨后將貨物運至目的地的所有費用和風(fēng)險，包括支付貨物的出口稅款?！　AF價，即目的地邊境交貨價，買方辦理進口手續(xù)，支付進口稅款，承擔(dān)接貨后的一切費用和風(fēng)險?！　?．報價與成交價的差異。　　對于一些難以直接取得現(xiàn)行市場價格的機器設(shè)備，評估人員經(jīng)常采用其它間接的方法計算重置成本。計算公式為：或=過去某一時點原始成本過去某一時點至基準日環(huán)比物價指數(shù)　　物價指數(shù)法計算重置成本，是機器設(shè)備評估中經(jīng)常采用的方法，特別是對于一些難以獲得市場價格的機器設(shè)備。如果評估的是單臺設(shè)備，評估人員應(yīng)慎重使用這種方法?！　。?）評估人員在用物價指數(shù)法評估時，要特別注意這個時期的購置的設(shè)備，所有的物價指數(shù)與設(shè)備原始成本口徑要保持一致。規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法?！　∫?guī)模經(jīng)濟指數(shù)X是功能比較法的一個重要參數(shù)。非標、自制設(shè)備的市場價格資料一般難以獲得，評估時經(jīng)常使用核算的方法來確定其重置成本?！　。ǘ┰O(shè)備的運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費等費用的確定　　設(shè)備的運雜費一般可以根據(jù)設(shè)備的重量、體積、運輸距離、運輸方式確定?！　τ谡w性機器設(shè)備，可能還包括其它費用?！　?．消費稅的計稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅，計算公式為：　　消費稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）消費稅率　　消費稅的稅率按國家發(fā)布的消費稅稅率表計算。　　9．車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅；車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅）費率四、機器設(shè)備各項貶值的估算:　　機器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值?！　?年限法　　貶值率=已使用年限/耐用年限　　成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）　　評估人員在使用年限法時應(yīng)該注意：　　（1）計折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評估人員不可經(jīng)使用會計折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。這種方法的使用前提是設(shè)備的實體性損耗是可補償性的，那么用于修復(fù)實體性損耗的費用就是設(shè)備的實體性貶值。但是從經(jīng)濟上來講是不劃算的。　　1．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低?！　±河嬎隳畴姾笝C超額成本引起的功能性貶值?！　。ㄈ┙?jīng)濟性貶值　　機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。該生產(chǎn)線至今已使用10年，根據(jù)其實體狀態(tài)判斷尚可使用5年?！　「鶕?jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！　。ㄒ唬﹤€別因素　　1．設(shè)備規(guī)格型號?！　?．設(shè)備的附件。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場所?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　?．其它結(jié)構(gòu)?！　?． 民用建筑。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值?！　≡谠u估已出讓土地上的建筑物時，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點?！　?．經(jīng)濟地理因素。　　7．政策因素。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況?！　。ㄈ┢渌M用　　（四）間接費用　　在計算間接費用時應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計算在內(nèi)?！　　　?．建設(shè)工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月?！　∵\用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價，高速的內(nèi)容和要點如下：　?。?）三材差價。人工費的調(diào)整可按下述公式計算：　　機械費的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費系數(shù)計算，即： 調(diào)整后的機械費=定額直接費當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費系數(shù)　?。?）其它直接費調(diào)整?！　。?）計算重置成本。用預(yù)決算調(diào)整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料?！　。ǘ┲鼐庮A(yù)算法 　　重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟資料較多，而且費時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。　　建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價格變化趨勢的一個綜合性指標。不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時方法有所不同。　　運用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。　　1．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋?！　?．一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。　　5． 危房。四、建筑物的功能性貶值的分析測算　　建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。有時當(dāng)建筑物的用途、使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。不合理的設(shè)計及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標準”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費，其部分價值是無法實現(xiàn)的。第四節(jié) 建筑物評估的市場法一、市場法的原理及適用范圍　　市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。　　市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。　　3．交易時間與評估基準日盡可能接近。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用　　市場法的具體做法很多，主要有兩種。三、應(yīng)在用市場法評估建筑物的程序　　運用市場法評估房屋建筑物可按下列程序進行?！　。?）通過各類房地產(chǎn)估價協(xié)會組織、經(jīng)紀人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實例資料。　?。ǘ┻x擇作比較的交易實例　?。ㄈ┙灰仔袨榈难a正待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　?。ㄋ模┙灰兹掌诘男拚　〗灰兹掌谛拚姆椒?，一般是用變動率（如采用地價指數(shù)或地產(chǎn)價格指數(shù)等）將交易實例當(dāng)時的交易價格修正為估價期日的價格。　　按照總積分，可將各交易實例的房地產(chǎn)價格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　　十等分因素比較法　　環(huán)境成熟度修正法?！　。ㄆ撸┦袌龇ü降谖骞?jié) 建筑物評估的殘余估價法　　建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格?！　∧攴孔馐杖?2400*12=28800（元）　　年總費用：　　　房租損失準備費（以半月租金計）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計）=200*2=400（元）　　　管理費（按年租金的3%計）=28800*3%=864（元）　　　修繕費（按年租金的4%計）=28800*4%=1152（元）　　　保險費=288（元）　　　年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權(quán)的評估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利?！　?．按經(jīng)濟地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等?！　?．按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：　　1．土地面積的有限性?！　⊥恋氐慕?jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性?！　?．社會因素?！　。?）交通便捷度。　　2．影響住宅用地價格的區(qū)域因素　?。?）位置?！　。?）環(huán)境質(zhì)量度?！　?．地形地質(zhì)因素。 第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中