【正文】 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。4) 2006年1－6月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況2006年1－，%，比全國(guó)增長(zhǎng)低近1個(gè)百分點(diǎn)；。2006年上半年全市商品住宅成交均價(jià)攀升至6067元/m2，與2005年同期5069元/m2相比，%。 2005年商用物業(yè)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大發(fā)展趨勢(shì)———“熱點(diǎn)聚集”現(xiàn)象越來(lái)越明顯的同時(shí)，也有朝新興區(qū)域擴(kuò)散的趨勢(shì)，2006年的商用物業(yè)租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)延續(xù)這個(gè)“聚”與“散”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。加上“住禁商”政策的出臺(tái)，刺激企業(yè)將辦公場(chǎng)所遷址到純寫(xiě)字樓物業(yè)，令2005年的廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供需活躍，廣州幾家成交量較大的地產(chǎn)代理公司，數(shù)據(jù)顯示，廣州去年的寫(xiě)字樓租金穩(wěn)健上升，升幅水平超過(guò)10%。主力成交的寫(xiě)字樓有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)和廣州國(guó)際貿(mào)易中心等，高檔寫(xiě)字樓的集中使其租金一直維持在高位平穩(wěn)增長(zhǎng)，中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)的租金均價(jià)長(zhǎng)期在130元/平方米/月以上，像中信廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)，其寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)甚至可以上升15%。 而地鐵三號(hào)線的啟動(dòng)將帶動(dòng)珠江新城的寫(xiě)字樓也活躍起來(lái)，華普廣場(chǎng)、信合大廈、星匯國(guó)際等都頻頻錄得租賃成交。 另外，一些閑置多年的裙樓物業(yè)也逐漸得到市場(chǎng)的關(guān)注，被重新包裝、盤(pán)活，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新寵兒。 3) 商鋪市場(chǎng)：投資回報(bào)10% 受“住改商”影響，廣州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)成交氣氛熱烈，需求旺盛令商鋪?zhàn)庵捣€(wěn)步走高。租賃熱點(diǎn)圍繞在北京路、農(nóng)林下路和上下九這些傳統(tǒng)的商業(yè)街，其租金一直穩(wěn)居商鋪價(jià)格之首，像北京路的一線商鋪月租就高達(dá)1200元4000元/平方米/月，且供不應(yīng)求。另外，珠江新城商鋪發(fā)展速度也很快，各寫(xiě)字樓、住宅盤(pán)人氣的聚集為其發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)，如保利香檳花園、南國(guó)花園、跑馬地花園等裙樓商鋪貨量較大，目前保利香檳南國(guó)花園及跑馬地花園的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格則在400元/平方米/月左右，與去年同期價(jià)格比較，約有5%的升幅。規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線經(jīng)珠江大道南北貫通珠江新城、往北在廣州火車(chē)東站與地鐵一號(hào)線相接；往南過(guò)珠江、在赤崗與地鐵二號(hào)線匯合銜接到琶洲會(huì)展中心。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口?！蚪煌ㄒ?guī)劃實(shí)施按計(jì)劃進(jìn)行地鐵三號(hào)線珠江新城站已建成通車(chē)。廣州大橋北沿江匝道工程完成，在五羊新城與珠江新城間增加了一條新的聯(lián)絡(luò)通道。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機(jī)構(gòu)，初步形成國(guó)際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)。廣州大橋腳板塊——該板塊位于廣州大橋腳東面，屬于珠江新城的西翼區(qū)域，主要是由華成路、金穗路、華利路、華就路等幾條支路組成，其中包括珠江新城的L、I、E、J、K號(hào)等政府規(guī)劃地塊。現(xiàn)時(shí)該板塊主要有早期的駿逸苑、金駿園、華駿花園、匯豪大廈、君怡花園及在售的天駿花園等項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)珠江新城CBD的概念剛剛興起，加上臨近五羊新城的成熟配套，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍逐漸濃厚，因此吸引了許多注重生活便利，對(duì)該片區(qū)商務(wù)前景充滿信心投資型買(mǎi)家前來(lái)置業(yè)。 現(xiàn)時(shí)主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板塊內(nèi)自身配套存在不足。 黃埔大道西板塊：該板塊如早期的跑馬地花園、駿逸苑等均是2000年以前的物業(yè)，由于該片區(qū)臨近黃埔大道、華南快速干線等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、員村沿線的商務(wù)、商業(yè)配套。：由于珠江新城開(kāi)發(fā)的滯后，許多生活配套設(shè)施都要依賴(lài)對(duì)面的石排和附近的員村去提供。這里的客戶(hù)購(gòu)房多數(shù)是以自住為主的享受型買(mǎi)家。他們購(gòu)房以自住為住，對(duì)珠江新城未來(lái)的發(fā)展前景非常認(rèn)同，向往幽靜、舒適的生活環(huán)境，屬享受型的買(mǎi)家。在未來(lái)12年隨著珠江新城內(nèi)大量的新住宅項(xiàng)目的正式啟用，將會(huì)有大量的小區(qū)商鋪、臨街商鋪供應(yīng)，具體如下列表：項(xiàng)目名稱(chēng)位置商業(yè)規(guī)模啟用時(shí)間碧海灣裙樓4層平層03年開(kāi)始到目前一直處內(nèi)部招商狀態(tài)雙城國(guó)際裙樓部分約2000平方米06年上半年保利香檳花園樓盤(pán)外圍約1000平方米06年下半年力迅項(xiàng)目裙樓2層平層，06年下半年利雅灣裙樓（位于A、C座）10002000平方米06年下半年臨街（位于B座）600800平方米06年下半年馬賽國(guó)際公寓裙樓2層06年底中海（D76）裙樓——06年底07年初合景（D7D7D77）裙樓——06年底07年初富力（新大廈南面地塊）裙樓——06年底07年初小區(qū)裙樓商鋪?zhàn)馐矍闆r珠江新城目前的裙樓商鋪?zhàn)馐矍闆r相當(dāng)理想，目前珠江新城最貴的商鋪就是位于房地產(chǎn)交易中心（浩瀚華軒）附近的街鋪，基本上都是只租不賣(mài)，出租均價(jià)在230~260元／平方米／月之間，其次則是南天廣場(chǎng)的鋪位，首層租價(jià)普遍租金為160元／平方米／月。l 同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商務(wù)區(qū)——西區(qū)難以發(fā)現(xiàn)有餐飲功能的商鋪。主要賣(mài)點(diǎn)：主將新城金融商務(wù)區(qū)的美好發(fā)展前景、交通便利、臨近五羊新城及到新城市中心的近距離。優(yōu) 勢(shì)：①　地處商務(wù)氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰發(fā)展成熟的五羊新城；②　是珠江新城第一個(gè)開(kāi)售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，推出的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺；③　交通便利，距五羊新城站、南方日?qǐng)?bào)站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過(guò)，并距地鐵三號(hào)線站點(diǎn)近；④　戶(hù)型小，單套成交額低，宜投資、出租；⑤　項(xiàng)目成本低，村預(yù)留地，轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)用途。高：物業(yè)公司：廣州市天力物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明：管理費(fèi)含中央空調(diào)費(fèi)；樓內(nèi)配套：千兆光纖通訊主干；24小時(shí)冷暖式中央空調(diào),40立方米/小時(shí)；交通狀況：交通便利；占據(jù)“CBD中軸門(mén)戶(hù)”位置，位處珠江新城廣州中軸線北端入口東側(cè)，體育東路和黃埔大道交匯處，東行快速接駁華南快速干線，數(shù)十條公交線路、中軸地下觀光纜車(chē)以及多路地鐵交通；電梯：18臺(tái)高速群控電梯空調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土鋼管柱結(jié)構(gòu)；外墻裝飾：樓體外墻采用LOWE或鍍膜雙層中空玻璃幕墻，具隔熱、保溫、減噪等優(yōu)質(zhì)功能；首層大堂：地面及墻身鋪設(shè)大理石/花崗石/玻璃/不銹鋼裝飾，掛設(shè)造型天花吊頂，配照明燈飾。辦公樓按80瓦/平方米提供用電負(fù)荷。電梯系統(tǒng)：共設(shè)1350KG客用電梯16臺(tái)和貨用電梯2臺(tái)，客梯轎廂內(nèi)配豪華裝修并裝設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，所有電梯轎 箱內(nèi)均設(shè)閉路監(jiān)控探頭。保安監(jiān)控系統(tǒng)：各主要出入口、通道及停車(chē)場(chǎng)、電梯轎廂配設(shè)24小時(shí)監(jiān)控錄影，防盜報(bào)警系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、集成式安全防范系統(tǒng)。天花：采用60CMx60CM硅鈣板復(fù)合天花吊頂，暗藏式噴淋，煙感及空調(diào)風(fēng)口按設(shè)計(jì)均布。層進(jìn)駐率90%?！　≡摫P(pán)最大亮點(diǎn)是體現(xiàn)在其人性化的設(shè)計(jì)上，此外，不僅每?jī)蓪釉O(shè)置一個(gè)100平方米的空中花園，還將五樓的全層作為整棟大廈的花園用地。處：廣州市天河區(qū)珠江新城臨江大道3號(hào)銷(xiāo)售許可證：穗房預(yù)字200500361號(hào)平均售價(jià)：20000元/平米租金價(jià)格：*月入住時(shí)間：2005年6月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明：管理費(fèi)含中央空調(diào)費(fèi)；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：光纖、寬帶、DDN；周邊配套：珠江新城、房屋交易中心、酒樓；車(chē)位說(shuō)明：約￥1500；施工狀態(tài)：建完電梯：12臺(tái)垂直三菱電梯；設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、約克中央空調(diào)系統(tǒng)；項(xiàng)目簡(jiǎn)介：新建的廣州發(fā)展中心大廈位于廣州市珠江新城西南的珠江河畔。 　　發(fā)展中心是集智能、科技、環(huán)保等國(guó)際前瞻性設(shè)計(jì)理念于一體，實(shí)現(xiàn)以人為本和追求卓越的國(guó)際品位，為領(lǐng)袖企業(yè)締造未來(lái)發(fā)展的中心。各系統(tǒng)線纜敷設(shè)入戶(hù)，提供并安裝照明燈盤(pán)；供水：變頻中央直供水；防雷：采用進(jìn)口先進(jìn)防雷系統(tǒng)；水牌：大堂各樓層設(shè)置水牌；應(yīng)急疏散系統(tǒng)：緊急出入口及疏散通道設(shè)置應(yīng)急指示標(biāo)志價(jià)格調(diào)整起價(jià)均價(jià)最高價(jià)租金物業(yè)費(fèi)更新時(shí)間8200元/平米200508188200元/平米*月200508228200元/平米9000元/平米*月200508238200元/平米9000元/平米*月*月200512168200元/平米10000元/平米*月*月20060111天河名門(mén)大廈平均售價(jià)：10000元/平米售價(jià)說(shuō)明：現(xiàn)已售罄租金價(jià)格：*月物業(yè)公司：第一太平戴維斯（中國(guó)）有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月樓內(nèi)配套：游泳池 健身中心 停車(chē)場(chǎng) 會(huì)所 保安系統(tǒng) 花園。 電梯： 共裝有六部牌原石進(jìn)口電梯；豪門(mén)閣另裝有一部豪華快速專(zhuān)用電梯 門(mén)窗： 綠玻白鋁窗。 供水： 每戶(hù)裝水表，水管暗裝。商：廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：總建筑面積：售高：物業(yè)公司：戴德梁行(廣州)物業(yè)管理有限公司租售代理：中原地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明管理費(fèi)25元/平米*月30元/平米*月,含空調(diào)費(fèi)樓內(nèi)配套：中國(guó)首家采用千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，2000M出口帶寬；國(guó)際商務(wù)會(huì)所、會(huì)議廳、商務(wù)宴會(huì)廳、康樂(lè)中心、餐飲服務(wù)、游泳池、壁球場(chǎng)和室內(nèi)足球場(chǎng)等。交通狀況：雄踞于廣州市中心－－中山三路與較場(chǎng)西路交界處，處于地鐵烈士陵園站上蓋，廣場(chǎng)北與廣州著名的公園“烈士陵園”相對(duì)，東與廣州最大的休閑廣場(chǎng)英雄廣場(chǎng)為鄰。同時(shí)，還配置28臺(tái)名牌進(jìn)口電梯。冷水系統(tǒng)采用二管制變流量形式，豎向分為高、低區(qū)，在27層設(shè)置“水一水”板式熱交換器進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并設(shè)二次冷水循環(huán)水泵?！　≈腥A廣場(chǎng)由中國(guó)著名設(shè)計(jì)大師精心設(shè)計(jì)，地?fù)砣f(wàn)五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)?！　≈腥A廣場(chǎng)功能配套設(shè)施亦十分完善。該項(xiàng)目占地約12萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓包括A、B兩棟塔樓，A塔樓高26層,總高128米；B塔樓高62層，總高268米。最小的單位間隔將為100多平方米起。　　樓內(nèi)配置28部日本原裝進(jìn)口三菱垂直高速群控電梯，梯速最高可達(dá)6M/S；首層配備5部進(jìn)口手扶電梯，直達(dá)二樓寫(xiě)字樓大堂。發(fā)維多利廣場(chǎng)，在高速增長(zhǎng)的世紀(jì)大經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中，以銳準(zhǔn)的判斷力，在廣州最繁華的城市心臟，為最具人文氣質(zhì)的白領(lǐng)麗人，完美呈現(xiàn)逾3萬(wàn)平方米的大型時(shí)尚魅力之都，11萬(wàn)平方米的現(xiàn)代商務(wù)寫(xiě)字樓，通透玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡(luò)，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華的天河最迷人的曲線。項(xiàng)目配備了先進(jìn)的智能化設(shè)施，領(lǐng)航廣州未來(lái)頂級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。電力情況：220~380V　　壬豐大廈物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)項(xiàng)目位置：天河路490號(hào)(地鐵三號(hào)線石牌橋站旁)所屬商圈：天河?xùn)|交通位置：地鐵1號(hào)線,地鐵3號(hào)線租售狀態(tài)：出售,出租租售電話：02038886666 38889999開(kāi)高：物業(yè)公司：中海物業(yè)管理廣州有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明：￥25/平方米（含中央空調(diào)費(fèi)），￥15/平方米（不含中央空調(diào)費(fèi)）；樓內(nèi)配套：會(huì)議廳、休閑中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)場(chǎng)、美食廣場(chǎng)；裙樓6臺(tái)富士達(dá)扶梯，主樓寫(xiě)字樓15臺(tái)富士達(dá)電梯，分組運(yùn)行，智能控制；，；逾3000平方米綠化廣場(chǎng)；ATM、FR、DDN節(jié)點(diǎn)，F(xiàn)PS全覆蓋，實(shí)現(xiàn)WLAN無(wú)線上網(wǎng)；10KV雙回路供電，兩個(gè)變電站，五個(gè)專(zhuān)變房，3個(gè)配電房（施耐德），自備2臺(tái)勞斯萊斯720KVA發(fā)電機(jī)組；自來(lái)泉全自動(dòng)直飲水系統(tǒng)24小時(shí)提供純凈水直達(dá)每個(gè)單元；美國(guó)特靈中央空調(diào)；周邊配套：天河城、宏城廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、體育中心、電腦城等；據(jù)了解，該項(xiàng)目旁邊的香港第四代綜合購(gòu)物城太古匯已經(jīng)破土動(dòng)工，其西側(cè)的爛尾樓京光廣場(chǎng)也將建成一個(gè)集超甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔公寓、中央休息廣場(chǎng)和購(gòu)物娛樂(lè)中心等超大規(guī)模的綜合物業(yè)，加上天河路段原有天河城、宏城廣場(chǎng)、維多利亞廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、體育中心等大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)旅游場(chǎng)所，還有天河路東側(cè)華南最大IT基地的電腦城群落，天河路段將成為廣州人氣最旺、商業(yè)最繁華的路段之一。截至2005年10月，壬豐大廈成交和認(rèn)購(gòu)的單元已超過(guò)六成多?！　】照{(diào)開(kāi)放時(shí)間：周一至周五8：0020：00，周六8：0014：00；　　現(xiàn)加推133273平方米中小戶(hù)型?！?毗鄰珠江公園，給本項(xiàng)目創(chuàng)造了生態(tài)景觀與辦公商務(wù)近距離有機(jī)銜接、整合的可能。威脅(O)▲ 地塊所有權(quán)目前仍為“村屬集體用地”，產(chǎn)權(quán)方人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式和項(xiàng)目定位理解不深入，因此我方與其的溝通成效需要時(shí)間磨合，這為項(xiàng)目盡快推進(jìn)帶來(lái)阻滯。機(jī)會(huì)點(diǎn)(T)▲ 珠江新城CBD內(nèi)住宅地塊已消化殆盡，商務(wù)辦公地塊是日前發(fā)展商爭(zhēng)奪的熱土，此時(shí)吸納項(xiàng)目，符合公司和集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃并可敦促整合優(yōu)勢(shì)資源及獲利發(fā)展?！?國(guó)內(nèi)其他核心城市（如北京、上海、南京、深圳等）寫(xiě)字樓市場(chǎng)已步入升溫期，國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)價(jià)值水平的提高必將刺激和帶動(dòng)廣州市場(chǎng)。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)定位：項(xiàng)目品質(zhì)檔次定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓，智能化設(shè)施配套（包括通訊網(wǎng)絡(luò)、樓宇自控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)、通信系統(tǒng)、電視系統(tǒng)全面自動(dòng)化配置），大面積、高檔次休閑、餐飲設(shè)施配套（約2000平米），標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留整體空間間隔并配合珠江公園大面積綠化景觀的甲級(jí)板式寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓部分為板式樓宇，每層面積約為1600平米，內(nèi)部空間不作間隔（開(kāi)間任意間隔）。(二) 、項(xiàng)目建設(shè)單位xx技術(shù)投資有限公司(三)、 項(xiàng)目位置項(xiàng)目地處珠廣州天河區(qū)珠江新城東部花城大道與馬場(chǎng)路交匯處。珠江新城的“硬核”，目前還處在啟動(dòng)階段，還沒(méi)有形成完整的的凝聚力；而珠江公園、賽馬場(chǎng)區(qū)域的珠江新城“軟核”—東方之城，在市場(chǎng)的推動(dòng)下，其“軟核”凝聚力已經(jīng)形成。西北面有著較高的自然景觀優(yōu)勢(shì)